【正文】 景觀設(shè)計：園林設(shè)計將配合建筑設(shè)計的平面布局和地形特征，使戶外景觀與建筑空間有機地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。在景觀設(shè)計中充分利用現(xiàn)有的金銀湖的水景資源及自然風(fēng)光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生態(tài)型的人文環(huán)境。臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公建及會所，使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會，以提高配套公建的使用效率，并于開發(fā)前期聚集人氣。 擬開發(fā)地塊距常青花園（占地4000畝，武漢市已成規(guī)模的小區(qū)）不到2公里，根據(jù)已作的市場調(diào)研分析報告及常青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊結(jié)合部的居家觀念。吳家山臺商投資區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，在首期開發(fā)8平方公里內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施已全部完成，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)除已形成規(guī)模的臺資區(qū)外，還有武漢國際高爾夫球場等娛樂休閑設(shè)施。我們將把該項目開發(fā)為融入萬科12年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、萬科先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的階段。（三）產(chǎn)品定位與建議產(chǎn)品定位：東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅；產(chǎn)品建議：戶型面積100~120平米為主，80~100平方米、120~150平方米依次為輔戶型以100—120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯層結(jié)構(gòu)、80—100二室二廳一衛(wèi)錯層或平層結(jié)構(gòu)、120—150平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶型。經(jīng)過一段時間開發(fā)后，目前這兩個片區(qū)的交通已較為便利，但其他的配套設(shè)施相對缺乏。但樓盤的價位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，精品樓盤不多。建議以100—120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯層結(jié)構(gòu)、80—100二室二廳一衛(wèi)錯層或平層結(jié)構(gòu)、120—150平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶型。建筑類型與房型配比（1）建筑類型調(diào)查結(jié)果顯示，帶電梯的多層住宅與小高層住宅最受大眾歡迎，且能承受的購房單價越高，對帶電梯的多層住宅需求也越強烈。想購買80—120平方米房屋的人大多以15—20萬元為購房總價，想120平方米以上房屋的人大多以21—25萬元能承受的購房總價。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以15—20萬元為主，公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對20—25萬元的總價選擇上顯出與15—20萬元總價大致相同的接受程度。東西湖市場目標(biāo)客層研究和市場定位 （一）客戶層購房傾向研究：我們與億房網(wǎng)于2001年2月2328日進(jìn)行了以市場需求為主的市場調(diào)查，有效問卷為600份。該項目主要依靠低價策略及臨湖景為主要賣點，湖邊別墅最高價為2340元/M2。此外，從項目本身條件，本項目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。在最初推出時因為地理位置的關(guān)系銷售艱難，主要是靠集團(tuán)購買。區(qū)域內(nèi)直接競爭對手及本項目競爭優(yōu)勢常青花園（1）、常青花園常青花園項目位于金銀湖項目地塊的東北方，直線距離不到2公里，占地面積4000畝，規(guī)劃總建筑面積360萬平方米，目前竣工100萬平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團(tuán)投資。個案達(dá)到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺商投資區(qū)。由于位置偏遠(yuǎn)，目前交通商業(yè)設(shè)施缺乏，人氣較淡。（2）2000年武房指數(shù)的調(diào)查如下：武房指數(shù)2000年各季度區(qū)域房價變動趨勢表明：該區(qū)的房屋平均售價的漲幅已居全市之榜首:擁有規(guī)模效應(yīng)的項目價格趨升；東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅售價由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項目由于規(guī)模效應(yīng)，價格比同類產(chǎn)品高300元左右；東西湖區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近35年）開工量/竣工量銷售量/供需比區(qū)域售價水平及售價發(fā)展趨勢分析買家已逐步從集團(tuán)購買轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購房者；初期，因為地理位置相對遠(yuǎn)，主要靠集團(tuán)購買，后期隨著對購房者無限制也開始為個人購房者所逐漸關(guān)注；目前已全部為個人購房者購買；區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的低檔產(chǎn)品為主，而高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場空檔。這為本案提供市場發(fā)展機遇。%，%；。在近兩年武漢市房地產(chǎn)市場化逐步提高的過程中，這些樓盤的低價優(yōu)勢已經(jīng)削弱。另據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，全年平均價為1984元/平方米；+相對于建設(shè)部對四類城市的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，武漢市在各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上屬于一、二類城市，但房價卻處于低于四類城市指導(dǎo)價的水平，比沈陽低43%。通信：終期設(shè)計４萬門程控交換機電訊大樓向區(qū)內(nèi)用戶提供各類通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù)，現(xiàn)已開通程控電話２００００門。醫(yī)院： 項目周邊環(huán)境宗地屬武漢市金銀湖旅游度假區(qū)中的一部分，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；配：金銀湖景觀圖，大市政配套鑫橋地塊除煤氣外，其余市政配套均已完成；金銀島西地塊還無市政配套；政府已表示將盡快完成，計劃先開發(fā)鑫橋地塊；配：市政配套圖供電設(shè)施：電力來自華中電網(wǎng)，區(qū)內(nèi)擁有１１０ＫＶＡ雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量達(dá)10萬KVA，但高壓線并未接至本項目紅線邊，臨時用電是從常青花園環(huán)接，供水設(shè)施：擁有日供１００萬噸和１３萬噸自來水廠各一座，輸水管網(wǎng)隨區(qū)內(nèi)主干道鋪設(shè)，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園二所；醫(yī)療：擁有二甲區(qū)的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。規(guī)劃道路紅線間距100米寬，雙向4車道。詳見附件：《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》第二部分:內(nèi)部因素：進(jìn)入中心城市，向四周擴散，是萬科既定的發(fā)展策略；重點開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；配全國地圖（表示武漢向其他擴散的地理圖）隨著城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的加速，城郊結(jié)合部將更進(jìn)一步成為萬科投資的重點；大規(guī)模、面向普通人的樓盤成為萬科的主力樓盤；配四季花城鳥瞰圖第一部分、項目概況宗地位置配武漢市區(qū)圖、東西湖規(guī)劃圖、金銀湖片區(qū)規(guī)劃詳圖，需標(biāo)明其距各個市政建筑距離東西湖項目包括金銀島西地塊和鑫橋地塊共兩個地塊，前者位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè)為環(huán)湖路和東西湖啤酒廠，鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角，北側(cè)為金山大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺商投資區(qū)管委會辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之銀水湖；地塊之間相距約4公里，鑫橋地塊距市中心12公里，距漢口火車站7公里，距武漢天河國際機場18公里宗地現(xiàn)狀：配地塊現(xiàn)狀圖,標(biāo)記出地塊邊界圖平面地形圖，地形地貌圖，地下狀況圖，鑫橋地塊原為零星魚塘，近年進(jìn)行回填，現(xiàn)地勢平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右，比金山大道的規(guī)劃標(biāo)高（177。都市繁榮圈重點推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設(shè)；在都市實力圈加快形成以東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園為主要增長級的新的經(jīng)濟(jì)增長帶；在市郊和遠(yuǎn)城市重點推進(jìn)具有一定規(guī)模并組團(tuán)式布局的衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。人口密度為874人/平方公里，是華中地區(qū)最大城市；（地理、人口）配武漢市區(qū)圖武漢市位于江漢平原東部，處于中國經(jīng)濟(jì)地理的核心位置，長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口，漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局。武漢東西湖項目可行性研究報告武漢萬科房地產(chǎn)有限公司目 錄`項目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素第一部分：項目及周邊概況宗地位置宗地現(xiàn)狀項目周邊的社區(qū)配套周邊環(huán)境與景觀大市政配套土地升值潛力初步評估?？?cè)丝跒?40萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口占59%。（經(jīng)濟(jì)實力）2001年計劃摘自《武漢市“十五”發(fā)展綱要》武漢市整體房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步攀升期（房價由于安居適用房而偏低、目前的好轉(zhuǎn)趨勢）東西湖區(qū)（含金銀湖區(qū)）交通條件及自然環(huán)境優(yōu)越，是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長帶、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的重點區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃、武漢市十五發(fā)展規(guī)劃（20012005）；（武漢發(fā)展最快的區(qū)，去年的總財政收入局全市之首，對萬科非常歡迎）（配表示優(yōu)美環(huán)境和發(fā)達(dá)交通的圖片）根據(jù)武漢市第十四屆人民代表大會通過的《武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》， 在20012005年第十個五年計劃期間，武漢市將構(gòu)筑城市空間布局和功能分區(qū)，形成都市繁榮圈、都市實力圈和都市輻射圈。要形成適應(yīng)不同層次居民的有效需求，具有成片開發(fā)和多層次住房供應(yīng)特色的大型示范性居住新區(qū)。項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通出行：周邊有包括高等級金山大道（被省長譽為楚天第一路）在內(nèi)的八條重要道路