北京蔚藍(lán)朝陽(yáng)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷企劃案-全文預(yù)覽
【正文】 戶怕質(zhì)量不過(guò)關(guān)，貨不對(duì)板，面積出入大，購(gòu)房不象普通消費(fèi)購(gòu)物，聽說(shuō)很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。戶型：從對(duì)戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。 部分理智型會(huì)購(gòu)買普通住宅，時(shí)尚型消費(fèi)者對(duì)未來(lái)預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價(jià)格承受的極限。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。 司職員 收入在3000—8000元/㎡之間的，能夠承受首付510萬(wàn)元，月供1500—3000元的年輕人。有車族占40%，多數(shù)乘公交車。客戶文化程度較高，中等學(xué)歷以上占90%，大專以上占65%， 收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過(guò)5000元。綜合成本：1560/m178。=255元 255元70000m178。 前期費(fèi)用（含設(shè)計(jì)、電貼、招標(biāo)、綠化等） 實(shí)用費(fèi)用：750000元建安費(fèi)（含工程監(jiān)量、竣工圖、工程管理） 137877752=107，142，256元土建：1100元/m178。=11，216，250元B、四源配套費(fèi)：8077752 m178。=2,424,438元(3)、2696 m178。四、本案周邊項(xiàng)目調(diào)查第二章 成本測(cè)算面積:A區(qū) 地上住宅38928平方米商業(yè)8973平方米地下車庫(kù)2696平方米地下3764平方米B1樓 地上住宅21341平方米地下2050平方米 土地成本：A、補(bǔ)償價(jià)：90，101，170元(1)、60269 m178。 在短期時(shí)間內(nèi)，由于幾大商圈巨大的吸引力，朝陽(yáng)路項(xiàng)目的開發(fā)還是會(huì)以五環(huán)為界形成冷熱不均的態(tài)勢(shì)。不單單是接連CBD的“黃金”干道，更是成為面向東直門、燕莎、朝外、建國(guó)門、國(guó)貿(mào)等大型成熟商圈，背依通州衛(wèi)星城的帶狀寄居區(qū)。其中“羅馬嘉園”、“柏林70%以上的住宅均價(jià)都在4000/平米——6000/平米之間。愛樂(lè)”60萬(wàn)平米等幾個(gè)“大盤”規(guī)模最為宏偉。如此一來(lái)，朝陽(yáng)路周邊的交通環(huán)境和居住狀況將得到極大的改觀。現(xiàn)今制約朝陽(yáng)路發(fā)展的交通擁擠和周邊環(huán)境等問(wèn)題亦開始改造，朝陽(yáng)路的地下管道改造工程已經(jīng)開工，路面拓寬工程于兩年內(nèi)完工。朝陽(yáng)路不但本身連接CBD，而且與三環(huán)、四環(huán)先后交接，直通CBD核心區(qū)域，從而使得的進(jìn)出CBD非常方便。所以，越來(lái)越多的人將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向與CBD相臨的周邊區(qū)域。其密集程度和供應(yīng)規(guī)模不但在北京地區(qū)不多見，于是業(yè)內(nèi)人士將它形象的稱為——“地產(chǎn)一條街”。由于朝陽(yáng)區(qū)地理范圍比較大，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，各個(gè)區(qū)塊的房?jī)r(jià)高低以及隨市場(chǎng)變動(dòng)的幅度也不同。而由于SARS的影響，環(huán)境好、密度低、以板樓為主的綠化隔離帶項(xiàng)目特別受買房人青睞，銷售非?；鸨?，這也從一定程度上拉低了朝陽(yáng)區(qū)的平均房?jī)r(jià)。由于地價(jià)偏低，容積率低，東壩、北苑、垡頭、定福莊等地都相繼冒出了很多規(guī)模比較大但房?jī)r(jià)相對(duì)低的普通商品房，如東壩的奧林匹克花園，北苑的北苑家園等，都是均價(jià)在5000元/平方米上下的普通商品房?！ ∈紫龋?yáng)區(qū)城市化建設(shè)的推進(jìn)，邊緣集團(tuán)掀起住宅開發(fā)熱是主要原因。相比之下，銷售總量排名依然保持在第二的海淀區(qū)平均房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下落，反而上漲了300元/平方米。其中：昌平區(qū)預(yù)售量為6272套，銷售面積為87．2萬(wàn)平方米，銷售金額為22．8億元人民幣，均價(jià)為每平方米2619元人民幣；大興區(qū)預(yù)售量為935套，銷售面積為10．5萬(wàn)平方米，銷售金額為2．4億元人民幣，均價(jià)為每平方米2281元人民幣；朝陽(yáng)區(qū)預(yù)售量為498套，銷售面積為5．1萬(wàn)平方米，銷售金額為1．7億元人民幣，均價(jià)為每平方米3293元人民幣。：區(qū)域市場(chǎng)分析第二章:成本核算 第三章: 本案客戶群定位第四章: 產(chǎn)品定位及廣告建議第五章: 營(yíng)銷推廣第六章：銷售組合篇第一章：區(qū)域市場(chǎng)分析一、 北京地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量分析今年商品房的新盤銷售（預(yù)售）最多的三個(gè)區(qū)縣依次為朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和昌平區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住宅的新盤銷售（預(yù)售）最多的三個(gè)區(qū)縣依次為昌平區(qū)、大興區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)。與5月相比，朝陽(yáng)區(qū)的商品房銷售量增加了一倍，均價(jià)卻下降了1070元/平方米。具體看，主要是三大原因引起朝陽(yáng)區(qū)平均房?jī)r(jià)的驟降：這5大邊緣集團(tuán)除了望京開發(fā)建設(shè)較早外，其余的像東壩、北苑、垡頭、定福莊都從去年或今年才開始進(jìn)入開發(fā)熱潮。北京市124平方公里的第一條綠化隔離帶朝陽(yáng)區(qū)占了110多平方公里，南磨坊鄉(xiāng)、蔣臺(tái)鄉(xiāng)、來(lái)廣營(yíng)等地區(qū)的綠化隔離帶項(xiàng)目不少，而綠化隔離帶項(xiàng)目由于享受一定的政策優(yōu)惠，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。住宅供應(yīng)量達(dá)幾百萬(wàn)平米。另外，由于CBD區(qū)域相對(duì)狹小，其土地價(jià)值也隨CBD的開發(fā)而日益飆升，住宅項(xiàng)目的價(jià)格也較其它區(qū)域高出許多。與CBD超近距離的親密接觸是其它區(qū)域所難以比擬的。 道路改造將改善朝陽(yáng)路交通狀況。這里將被建成一個(gè)150萬(wàn)平方米以上的超大社區(qū)。其中尤以“遠(yuǎn)洋天地”80萬(wàn)平米、“羅馬嘉園”40萬(wàn)平米、“興隆家園”60萬(wàn)平方米，“晨光家園”90多萬(wàn)平方米，“通惠家園”60萬(wàn)平米、“青年路小區(qū)”90余萬(wàn)平方米、“柏林由于住宅總供應(yīng)量豐富，所以住宅平均定價(jià)并不高。因此，以南北通透的板樓為主的樓盤，或設(shè)計(jì)合理的碟形塔樓都得到購(gòu)房者極大的關(guān)注。 另外，由于房產(chǎn)項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以住宅項(xiàng)目的建設(shè)和銷售將更加注重質(zhì)量和服務(wù)。而那時(shí)，朝陽(yáng)路橫貫東西、通透南北的交通優(yōu)勢(shì)將會(huì)發(fā)揮的淋漓盡致，其周邊項(xiàng)目的升值潛力也將是不可估量。因此在此區(qū)域購(gòu)房投資相信會(huì)有一個(gè)良好的回報(bào)，當(dāng)然這一切的前提必需是所購(gòu)房屋具有有良好的品質(zhì)。417/ m178。1250/ m178。=1560元/ m178。不可抗拒：2677752=2，021，552元 管理及財(cái)務(wù)：2677752=2，021，552元利息：4000萬(wàn)%=330萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅:%3800/m178。=178。建議：開盤均價(jià)3700元/平米與周邊項(xiàng)目在價(jià)格上有競(jìng)爭(zhēng)力第三章 本案客戶群定位一、本案客戶定位：（一）目標(biāo)客群特征分析：35歲
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