【正文】 一”勞動節(jié)的廣告形式l 注意“中秋”、“國慶”的廣告形式十、 皰丁解牛——廣告設計特別要點l 注重發(fā)展商的品牌宣傳l 視覺形式應強烈、富于沖擊力，大氣。l 進行潛移默化的心理誘導，避免直白淺露的兜售。第二波，項目主營銷期，分別通過評論、訪談錄、通訊、研討會的形式對項目進行充分炒作，進一步升溫，加大刊播力度。基于加強項目推廣的立體滲透效應，減少發(fā)展商廣告投入費（隱性廣告成本相對低廉），操作得當易行并為實施報刊廣告計劃推波助瀾。合理的利用廣告媒體是一種藝術，更是一種高級戰(zhàn)術。其閱讀對象多為知識界、文化界人士，中層管理人員、各行業(yè)一般白領階層，金融業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)等新興行業(yè)工薪階層，符合我們營銷方案中確定的目標客戶定位，針對性強?！侗本┣嗄陥蟆肥窍蛉珖l(fā)行的北京市內第一大報。主打標題：“燕京新城”——工薪階層的創(chuàng)業(yè)大基地。五、 我們的創(chuàng)意——廣告語及文案構思我們到底用什么去征服人心、占領市場、制造銷售熱潮？優(yōu)秀的廣告是達到以上目的重要手段之一。二、 水落石出——廣告的總體目標通過準確的廣告戰(zhàn)略、周密的廣告計劃和精妙的策略、戰(zhàn)術實施，使本項目以極具親和力的形象出現(xiàn)在市場和消費者面前；一舉打響項目的知名度，進而提升和鑄造項目的美譽度，從而極大地促進本項目物業(yè)的銷售，大幅提高項目的利潤率。第五節(jié) 報紙廣告簡案一、 找得到北——廣告總體構思一個好的廣告只有為目標客戶這一特定的消費人群所認知并引起強烈共鳴方能起到促進銷售的作用。在電臺廣告的策略上，雖然費用較低，建議毋須作太多考慮。如果配合相關的節(jié)目播出，加上有獎問答，則相對更具吸引力。集中式投放策略有助于將廣告的費用和計劃合理安排，并保持持續(xù)廣告刺激，尤其在制定序列廣告上更是如此。第四節(jié) 推廣工具簡述一、 報紙廣告目前北京地產(chǎn)廣告的主流報紙廣告媒體，除《北京青年報》外，還有《精品購物報》、《北京晚報》、《晨報》，在投放比例及投放總量上，《北京青年報》遠比其它幾種報紙要高，目前市場已基本將《北京青年報》作為地產(chǎn)廣告的主要發(fā)布對象，在本項目報紙廣告的推廣策略上，建議采取集中式投放策略，即報紙廣告全部選用《北京青年報》一種媒體，這樣做有三重好處：①有利于降低樓盤開發(fā)風險，實現(xiàn)集約化經(jīng)營。第三節(jié) 推廣手法樓盤的推廣手法就是項目采用何種推廣工具，如何組合多維度地沖擊市場，達到廣告推廣之目的。第二節(jié) 廣告訴求的方法目前北京市房地產(chǎn)業(yè)的競爭，不僅僅是項目品牌的競爭，更是一種以住宅產(chǎn)品所代表的生活方式和文化形象之間的競爭，因此廣告所訴求的不僅僅是樓盤本身，它通過對樓盤的形象塑造，反映出一種生活狀態(tài)和生活方式。從以上的思路出發(fā)，通暢認知渠道和營造現(xiàn)場銷售質素兩個環(huán)節(jié)是緊密相連、環(huán)環(huán)相扣的，不可脫節(jié)、缺一不可。是一個包括空間美化、家居擺設、品味塑造在內的系統(tǒng)化裝飾工程。燕郊目前還沒有項目真正營造示范環(huán)境，本項目一旦做出來，將會引起轟動，形成市場焦點，引發(fā)認知熱潮，有力促進銷售。為了營造更強烈示范效果，強力沖擊市場，增強客戶的信心和欲望，我們主張把示范環(huán)境提升一些，做得更真更好，因此，我們建議提前做出2萬平方米標準住宅。l 內部裝飾花崗巖地面，展板XX塊，29寸彩電一臺，VCD一臺，樓盤模型一個，售樓電腦一部，辦公和洽談家俱建議以乳白色為基調，綠色作輔色。九、 關于銷售質素人氣易散不易聚，消費者的選擇空間日益增大，對項目的忠誠度就相對脆弱，加強項目銷售質素的營造是保持項目人氣的重要手段。現(xiàn)場展銷會容易積聚人氣，制造緊張熱烈的銷售氣氛，堅定消費者的信心，引發(fā)成交的迫切性。且在這種傳導方式下，消費者始終處于被動認知的狀態(tài)，因而有一個較為漫長的過程，人氣的聚集也難以達到迅速、熱烈的銷售要求，相應會造成項目面臨一個漫長的銷售周期，而且還增加了項目的機會成本。⑷預售證的辦理已經(jīng)完結預售證是公開發(fā)售的基本條件，本項目在公開發(fā)售前預售證必須完全辦妥。鑒于示范單位在銷售中的重要作用，宜越早完成越好。但從項目自身的情況來看，配合銷售，以下幾方面的工作是否完成是銷售開始的前提：⑴現(xiàn)場包裝已經(jīng)完成，可供使用。因此，應選擇受眾面廣，影響面寬的媒體作為項目的合作媒體。合作裝飾公司關系到客戶是否有信心選擇套餐服務，進而影響到其購買決心，因此，合作裝飾公司的選定應慎重。因此，對于廣告制定，一定要提前準備，認真審核，以配合項目入市，一舉成功。（二）正式認購期（取得預售證以后）“分批推出、均衡銷售”整個一期分兩批推出，均衡好房和相對較差房的銷售速度，以保證項目銷售率和銷售價格都達到一個最佳點。二、 銷售控制（一）內部咨詢期（從現(xiàn)在——取得預售證）“優(yōu)先排號和優(yōu)先定房相結合” 優(yōu)先排號客戶自愿交納1000元誠意金，就可以獲得一個優(yōu)先選房權號?！叭粘鲆坏┯锌蛻粢ǚ?，銷售人員須請示經(jīng)理或主管該房號的價格。 優(yōu)先定房協(xié)議范本附后。廣告準備工作流程廣告主題構 思平面設計專業(yè)制作版位預定廣告核對 及審查打稿分色菲林廣告方案撰寫 注：項目廣告對于銷售起決定性作用，在塑造形象、吸引目標客戶方面舉足輕重。合作裝飾公司主要是為本項目提供裝修套餐服務，為達到預期效果，合作裝飾公司一定要選擇一家實力雄厚，在本地有一定知名度的公司，并且要求提供多種裝修套餐方案供選擇。選定時間：即時性選定（四）合作媒體選定：媒體是本項目發(fā)布信息、傳達信息的重要手段，對于項目的銷售推廣起著決定性作用。為充分利用和把握春節(jié)前后這個最好銷售從以上分析結合本項目自身的情況，我們認為：2003年4月是本項目開始銷售的良機。②示范單位公開發(fā)售前裝修完畢，可供客戶參觀。⑵各種銷售關系已經(jīng)建立完畢⑶售樓資料、物料、人員培訓已經(jīng)安排就緒：①售樓資料、物料已經(jīng)完成：資料：l “三證一書”的準備l 售樓書的設計及材料選用標準l 宣傳折頁的設計及材料選用標準l 購樓須知、價格表、付款方式的制定和準備l 認購書、樓宇買賣合同等資料的制定和準備l 其他所需資料的確定和準備物料：l 看板、展板的物料準備l 售樓處模型的準備l 售樓處保安的選聘l 售樓處的辦公用品準備l 售樓處其他所需物料的設定和準備②銷售人員培訓完畢銷售人員的招聘和培訓完畢，銷售人員的素質好壞直接影響到項目的銷售，因此，銷售人員的選定應在培訓完畢后擇優(yōu)錄取，以保證項目銷售能順利進行。但我們認為這種做法僅是一個方面，比較單一。⑶展銷會主要是指舉辦現(xiàn)場展銷會和參加大型房地產(chǎn)展銷會。房地產(chǎn)供需雙方直接進行交易，亦是買家賣家之間交流溝通的一個有益場所，根據(jù)我們的了解，前些年的展銷會主要起的是宣傳作用，但近年來，展銷會已開始有一定的成交作用了。l 占地面積以2000M2的商業(yè)街形式建造，其中售樓處占500平方米，設有洗手間、BB天地、洽談區(qū)、接待區(qū)。提前把小區(qū)配套的商業(yè)街做好，使客戶看到了未來小區(qū)的前景，而且把售樓處設在商業(yè)街內，既節(jié)省了售樓處建設投入，又營造出一種成熟的社區(qū)氛圍，一舉兩得。讓消費者切實體驗小區(qū)環(huán)境實景，從而堅定消費者的購買信心。⑶示范單位從目前市場的實際發(fā)展情況來看，示范單位的作用逐漸由早期的展示裝修標準向展示家居裝飾轉變，以引導消費的作用傾斜。十、 銷售推廣構思總結本推廣構思主要從兩步著手，第一步是靠通暢認知渠道來聚集項目人氣，第二步是靠現(xiàn)場銷售質素的沖擊來鞏固人氣；兩者互動形成一個增強性循環(huán)，從而促進本項目的銷售。市場推廣時間計劃表工作事項內容及要求2002年2003年參與方9月10月11月12月1月2月3月4月售樓處售樓處設計出平面圖和參考效果圖片，開發(fā)商和代理商共同確認構思、設計定稿甲乙方售樓處施工土建施工和內部裝修土建及裝修施工甲乙方、施工隊售樓處完善家私物品購買完成甲乙方示范環(huán)境及單位示范環(huán)境提前做出一棟住宅或商業(yè)街完成到位甲乙方示范單位設計出平面效果圖和參考圖片，開發(fā)商和代理商共同確認構思、設計定稿甲乙方示范單位施工在設計方、代理商監(jiān)理下按計劃進度施工土建、裝修施工甲乙方、裝修隊示范單位完善家私物品購買完成甲乙方形象包裝樓盤主體包裝包括條幅、氣球等的構思制作構思定稿完成甲乙方、禮儀公司項目區(qū)域包裝包括廣告牌、錦旗、導示牌、拱門等的構思制作構思定稿完成甲乙方、禮儀公司選定禮儀公司配合地盤包裝、宣傳完成甲方地盤看板禮儀公司按策劃方案實行構思定稿完成甲乙方、廣告公司地盤外墻禮儀公司按策劃方案實行構思定稿完成甲乙方、禮儀公司其他配合包裝工作所需的細部處理完成甲方、禮儀公司銷售材料準備印刷品包括樓書、生活指南、宣傳單頁、戶型冊初稿完成甲乙方、廣告公司售樓資料包括價格表、購樓須知、樓宇認購書、付款方式等構思定稿完成乙方銷售文件預售許可證、買賣合同書、按揭銀行的確定完成甲方展示品包括展板、全景噴繪燈箱等完成甲乙方、禮儀公司效果圖制作包括項目整體鳥瞰、組團庭院、整體環(huán)藝效果圖完成設計院、甲方售樓員培訓教材撰寫切實反映項目情況，便于了解完成乙方促銷禮品如雨傘、鑰匙扣、名片夾等完成甲方、禮儀公司模型包括小區(qū)模型和戶型模型完成甲乙方、模型公司現(xiàn)場辦公用品包括飲水機、計算器、筆記本、工作牌、資料袋、服裝等完成甲乙方其