【正文】 的事故的原因，所以安全是株洲市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點。價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。2第二節(jié)幾乎所有的消費者認為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。湘江四季花園：核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)屬未來商業(yè)地帶周邊交通發(fā)展趨勢大房屋設(shè)計理念突出銀座大廈：近臨中心廣場，一醫(yī)院；只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；周邊自然環(huán)境不是很好；但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。湘銀：河西地帶。銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。C忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。2001年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。從2000年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，達到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。株洲市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。“湘藝苑”項目的資源問題與機會，以達到或超出“湘藝苑”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。前媒介策略四營銷公關(guān)活動建議第六節(jié)要樹立的形象五廣告策略一核心價值分析第三節(jié)項目優(yōu)勢分析二株洲市房地產(chǎn)市場基本狀況二前期成功打造的無形資產(chǎn)造成了一些浪費，不能形成更大的影響力、滲透力。打不贏就走，走不通就繞。對于任何開發(fā)商來說，最方便的辦法是先出產(chǎn)品，而最可靠的辦法則是先找市場。規(guī)模越大，規(guī)模化程度越高，則成本越低，可能占領(lǐng)市場的份額越高，知名度、美譽度上升的空間也越大。我們把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，與全國各地、古往今來、國內(nèi)國外、各行各業(yè)項目開發(fā)成功失敗的經(jīng)驗教訓(xùn)相結(jié)合，用辯證唯物主義的觀點加以綜合分析，從感性認識上升到理性認識，最后作出科學(xué)決策，經(jīng)實踐證明這個決策是正確的。經(jīng)驗是寶貴和必不可少的，經(jīng)驗是科學(xué)的基石。為了了解和適應(yīng)市場，我們組織8名業(yè)務(wù)骨干，分成東南西北四個小組，對全市的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行了全方位深入細致的市場調(diào)查，歷時一周，繪制出全市樓盤分布圖，并對各樓盤項目進行了分類登記，分類標(biāo)識。響亮提出是專門為老人量身定做設(shè)計的房子。制定相對較低的價格，采用分期付款，銀行按揭等靈活的收費方式；大力宣揚中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德，倡導(dǎo)孝心消費，引導(dǎo)子女為老人集資買房；與附近的醫(yī)院掛鉤，解決老人就醫(yī)難的問題；窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外；陽臺外設(shè)自動晾衣架，收晾衣物十分方便；1通過樓盤的物管系統(tǒng)，成立釣魚協(xié)會，老年棋協(xié)，與外部掛鉤聯(lián)辦川劇座唱、老年大學(xué)等等；1通過樓盤物管系統(tǒng)，配備專職保健醫(yī)生、護士，方便老年人常見病就診，開設(shè)家庭病房，上門醫(yī)療、護理。其它公寓配置大面積花草綠地，老年公寓配置各戶自留地；所有路面都進行防滑處理；通過以上分析，我們和開發(fā)商確立了開發(fā)老年公寓的決心，并經(jīng)筆者建議，將樓盤定名為夕陽紅。資金來源分析：老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。一、我們針對這130萬老齡人口進一步細分：具備中低檔樓盤購買力者應(yīng)占10%以上，即13萬人；統(tǒng)一按老兩口計算。老年人看病難的訴求觸動了筆者的靈感。怎樣能在中低價位的樓盤上做出鮮明的個性色彩，填補市場空白，切中市場特色需求，是我們面臨最大的難題。如果走中低檔路線，我們又發(fā)現(xiàn)：特色不突出的競爭對手非常多，而且對手實力較強勁，打價格戰(zhàn)，港都花苑實業(yè)公司不僅沒把握取勝，說不定連本錢都收不回來。經(jīng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢有：樓盤地處東門，土地價格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學(xué)、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場就在附近，生活方便。4：從先出產(chǎn)品后找市場上升到先找市場后出產(chǎn)品。作者獨辟蹊徑，從年齡角度切入，鎖定老年消費群體，開發(fā)出老年公寓特色樓盤，獲得巨大成功。仿效此案進行項目運作，可以起到揚長避短、減少競爭壓力的作用。題目：夕陽紅金港花苑項目策劃案來源：作者以四川大禹企劃有限公司企劃總監(jiān)身份，對成都港都花苑實業(yè)有限公司開發(fā)的金港花苑房地產(chǎn)項目主持策劃的總結(jié)?！　、泵雷u度評估　　?、脖竟救藶槿绻黾酉盗袌蠹垙V告的數(shù)量和電視廣告的次數(shù)，活動效果將更為理想，發(fā)布費用亦應(yīng)由貴公司另行追加?！　、墩麄€活動的企劃、推動及人員組織、勞務(wù)等其它費用?！　、捕賯€廣告背心的設(shè)計制作費；　　⒍晚六點四十五分至七點四十五分，青島電視臺、有線電視臺相繼播放電視廣告?！　、参逶乱蝗丈衔缡畷r，自中山公元正門至萊陽路、榮城路、延安一路和南海路等五處，由身穿廣告馬夾的中學(xué)生（約200名）無償發(fā)放氣球，爭取一小時左右在區(qū)域內(nèi)形成整片具有轟動沖擊力的紅色氣球群；　　⒎青島經(jīng)濟廣播電臺、青島人民廣播電臺?！　、囱睾＞熬€公共車站防雨廳廣告牌；六、媒體選擇　　基于活動形勢的新穎性和影響范圍的廣泛性相結(jié)合；活動效果的轟動性和活動投入的低廉性相結(jié)合等方面的考慮，本次活動以立意新穎為立足點，選擇的媒體既能共同形成室外大媒體的沖擊效果，又能被接受者可望又可及，因而具有相當(dāng)大的親和性，易于目標(biāo)對象進行情感溝通。）（旨在借娛樂的時間針對所有能娛樂的家庭）　如前所述，弄海園93年的宣傳以“移情別戀”到“限制入關(guān)”；從“十萬大軍登陸”到“新八大關(guān)”，盡管有著文辭超乎大陸民眾欣賞習(xí)慣、立意易于誤解以及創(chuàng)意犯忌（以同類其他名稱樹立自己理念）等不足，但其所形成的強有力的宣傳攻勢不能否認，如果九四宣傳既能延續(xù)往年攻勢、盡量保持以往宣傳特色，而在創(chuàng)意構(gòu)思上則又能立足于清晰準(zhǔn)確理念的建立、業(yè)內(nèi)應(yīng)有定位的占領(lǐng)以及社會公眾導(dǎo)向的順應(yīng)等方面，則定會給人以棋高一著，更為求實之感?！　駹I造鮮明、獨特、良好的企業(yè)形象，溝通大眾情感；　　為了營造弄海園鮮明獨特的企業(yè)形象、樹立其準(zhǔn)確超凡的訴求理念，以確保弄海園的企業(yè)宣傳能富有較強的傳播優(yōu)勢。為爭取主動，許多地產(chǎn)公司由于面臨竣工籌款的緊要關(guān)頭（如金都地產(chǎn)），大規(guī)模的廣告宣傳早已開始?！　∪欢?，如果我們再以理念形象樹立與創(chuàng)意策略的角度來分析，弄海園的宣傳則存有一定的不足?！　∏笆虏煌?，后事之師。總計：130萬元各階段媒體預(yù)算分配：（1）說明：具體的資金預(yù)算將根據(jù)動態(tài)的市場變化來進行，目前只能有一個概算。繪畫——包括漫畫、卡通等一切繪畫表現(xiàn)手法。抒發(fā)情感、超越夢想l（2）時尚贈品——鑰匙扣、筆記本、筆、水果刀等。周周動感大獎——以手提電腦、時尚手機、MD、數(shù)碼相機、隨身CD機等對年輕人有吸引力東西為獎品。有獎促銷活動：活動名稱：“春之聲”給重慶人民拜年送大禮活動地點：“春之聲”服飾廣場活動對象：廣大市民活動時間：待定活動目的：通過有效的物質(zhì)刺激手段，吸引消費者的關(guān)注，促進銷售額的增長。“酷”裝展示——分為兩個部分：一是以有特色的褲裝為展示內(nèi)容，二是模特服飾穿著和佩帶的“酷”?！按褐暋逼放泼餍且娒鏁埰放拼匀伺e行見面會?；顒拥攸c：沙區(qū)商業(yè)步行街活動對象：廣大市民活動時間：待定活動目的：增強社會公眾對“春之聲”的認識，強化目標(biāo)客戶對“春之聲”的了解程度，吸引更大范圍的目標(biāo)客戶，保證在春節(jié)期間及以后有充足的客戶源，并提升“春之聲”的品牌形象。五、《重慶電視7頻道》——是重慶本地區(qū)最有吸引力的電視頻道，其覆蓋率達到整個大重慶范圍，影響人口三千多萬。保持電視廣告的宣傳，在上階段的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低頻率。新聞報道+硬性廣告+公關(guān)活動+現(xiàn)場營業(yè)推廣，形成全方位的信息傳播。l因此，該階段有著舉足輕重的作用，對今后如“五一黃金周”的經(jīng)營效果和其后的開發(fā)及商場品牌形象影響深遠。l口碑自覺傳播方式（形成社會關(guān)注焦點或者熱門話題，自覺引發(fā)各媒體爭相報道）ll短期目標(biāo)：在建立起知名度的同時實現(xiàn)銷售額的穩(wěn)步增長。短期目標(biāo)：因此本階段是聚集眼球，提升知名度的大好時機。短期目標(biāo)：針對“春之聲”幾近于零的知名度，在開業(yè)前迅速提升知名度，吸引更多目標(biāo)消費者的關(guān)注。影視：專題片、形象宣傳片l可以利用電視的特點（3）“全方位”的媒體組合策略：l傳播策略購物有獎刺激活動：適度地開展以物質(zhì)刺激為手段的有獎購物活動?！熬_制導(dǎo)”推廣：對不同的目標(biāo)消費者的不同消費特性采取不同的營銷推廣方式。在活動的營造方面將成為今后的一項重要工作——只有活動才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對“春之聲”品牌的忠誠度。（2）2002年2月20日——2002年4月5日，持續(xù)的推廣活動，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍。2001年12月12日——2002年1月11日，開業(yè)前期的鋪墊和蓄勢?！按褐暋钡钠放蒲由旄拍睿海?）優(yōu)先提及率達到60%以上。第二階段達到70%以上在目標(biāo)消費者中的知名度。營銷推廣的目的與目標(biāo)……錦繡花園推廣策劃案小戶型白領(lǐng)公寓網(wǎng)絡(luò)行銷推廣方案陜西省太白山國家森林公園企劃案ERP項目實施的經(jīng)驗教訓(xùn)煙臺南大街購物城營銷案例錦繡花園推廣策劃案光大花園全程策劃解碼鄭州健達世紀花園策劃案寧波廣州市美林海岸花園品牌策略商業(yè)用房江畔人家：傾情演繹“新城市主義”生...陸家嘴花園營銷策劃析臺灣「亞資科技建國商場」開幕活動案萬兆家園“疊彩人家”營銷策劃案例武漢麗島花園策劃案例泰康軒樓書文案淄博陽光華庭商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營創(chuàng)新Town的營銷手法明珠花園營銷案例『案例』讓心情盛開—家居花卉品牌市場推廣策劃ESPRIT濟南專賣店開業(yè)形象策劃案深圳地產(chǎn)風(fēng)云榜活動方案上城旅游宣傳冊設(shè)計制作方案[原創(chuàng)]德意大廈北戴河聆濤園企劃說明書『別墅案例』尚城豫園124畝塊地項目可行性分析報告上海市單身公寓市場調(diào)查報告江信商城商鋪銷售方案概要江南家園2004年推廣總計劃鄭州健達世紀花園策劃案國際企業(yè)中心一期項目開發(fā)計劃書“春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播策略商草橋居住區(qū)西（B）區(qū)上市前整體營銷策劃方案市場篇天陽光錄東方銀座案例分析國際風(fēng)情街項目調(diào)研規(guī)劃書育商麗江苑營銷策劃報告蓬萊苑整體策劃方案山景別墅策劃報告成都華陽濱河花園項目整體策劃萍鄉(xiāng)市國際汽車交易展示中心銷售方案(預(yù)熱期)陽光100樓書濟南天潤花園項目整體策劃書福祥閣西餐廳開業(yè)慶典策劃方案某公司的營銷策劃方案招標(biāo)公告解析YOHO現(xiàn)代超市開業(yè)可行性分析貴陽恒生大廈樓盤策劃德國隆塔化工策劃案集體婚慶大典促銷案九龍宏盛家園的售樓書設(shè)計一個項目的策劃報告小戶型白領(lǐng)公寓網(wǎng)絡(luò)行銷推廣方案2003年北京房地產(chǎn)十大營銷經(jīng)典回顧昆明西市區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的ＸＺ樓盤策劃案廣州芳草園策劃案例成都王府花園策劃案例項　目深圳皇御商城投資個案初探煙臺華聯(lián)新村行銷策劃案例廣州嘉和苑——體現(xiàn)完美精神的都市豪宅都市庭園案例剖析臺灣大遠百「搞怪一條街」造街計劃案萬達呼市項目可行性研究報告盛世服裝城項目經(jīng)營策劃書濟南天潤花園項目整體策劃書太原HS花園項目媒體整合推廣策劃案重慶頤天廓威尼斯藍灣上市推廣策略書鐘山國際高爾夫項目銷售建議書（提綱）新疆國箐苑營銷推廣方案吉林市高層香格里拉營銷推廣方案俊園成功秘笈重慶南方集團永川南方花園策劃廣州海景策劃廣州紫荊花園整體營銷案星海知音人家整體策劃案廣州中海康城整體策劃案泰州原野大酒店CIS策劃案錦繡正弘的高端攻略——錦繡正弘國際公寓企劃宣傳工作...“夕陽紅”金港花苑項目策劃案……“春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播策略一、使“春之聲”服飾廣場成為重慶市以“運動、休閑、青春、時尚”為主題商場的第一品牌。（2）（4）并在此基礎(chǔ)上，增強經(jīng)營戶的信心，推動“春之聲”服飾廣場的市場建設(shè)，以此影響目標(biāo)消費群體，形成市場經(jīng)營的良性循環(huán)，從而推動“春之聲”服飾廣場的健康發(fā)展?！按褐暋钡钠放坪诵母拍睿海?）營銷推廣周期（1）（3）廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽度，將它打造成重慶一流的購物廣場。公關(guān)活動：對于知名度和美譽度的建立，有效的公關(guān)活動是永遠不可替代的方式，同時公關(guān)活動與促銷活動將會有效的結(jié)合在一起。（5）（7）三、（2）電視：與其他的電視媒體相比，電視媒體以其傳播速度快，受眾面廣，形象生動的表現(xiàn)形式，富有感染力，觸及面廣，千人成本低的優(yōu)勢而獨占鰲頭。傳播的內(nèi)容與方式：l其他平面：戶外品牌廣告、宣傳單頁、導(dǎo)購手冊。這一階段主要介紹“春之聲”服飾廣場的特色定位，極力倡導(dǎo)“購物即享受”的全新消費理念，通過推廣活動形成“春之聲”服飾廣場的品牌形象，為開業(yè)打下