【正文】 若干年后，它還能在這個(gè)城市中以它固有的姿態(tài)堅(jiān)持在城市的最中心，訴說著經(jīng)典。建筑立面風(fēng)格力求時(shí)尚、前衛(wèi)，不易過時(shí)。 住宅樓安排在三樓及三樓以上，一樓兩戶，以小面積戶型為主，面積集中在80128㎡左右，面積較大的戶型朝東，以三室兩廳為主，具體分配如下：兩室兩廳面積控制在80100㎡之間，三室兩廳面積控制在110120㎡之間；四室兩廳面積控制在150之內(nèi)。因此，在本案中建議引進(jìn)一個(gè)在全國頗具影響和知名度的超市，如家樂福、好又多、物美、華潤萬佳等作為地下超市，并引入肯德基、麥當(dāng)老等知名餐飲，以提升商業(yè)中心的形象與檔次，從而讓鷹潭與世界更接近、更融洽。隨著時(shí)代的發(fā)展、科技的進(jìn)步，數(shù)碼產(chǎn)品將會越來越有市場，一個(gè)專業(yè)的較具規(guī)模的數(shù)碼廣場必將有著良好的市場前景。但是，眾所周知，家具乃非常規(guī)性的日常購置產(chǎn)品，其消費(fèi)周期長，因此作為一個(gè)家具市場，其人流通常不大，而本案的整體開發(fā)要求地下產(chǎn)業(yè)同樣必須是一個(gè)能夠極大程度地積聚人氣，并與地上商業(yè)帶形成人氣對流的產(chǎn)業(yè)，從而造成互動效應(yīng)，以調(diào)整整個(gè)區(qū)塊的氛圍。與此同時(shí)，還可以借助原有步行街在城市內(nèi)的知名度來宣傳本案，又在客觀上擴(kuò)大了規(guī)劃商業(yè)帶的規(guī)模。 ⑴地上部分：一樓、二樓形成一個(gè)商業(yè)帶，一樓以精品服飾為主、二樓以綜合性娛樂場所為主，中間建筑頂樓呈階梯狀對稱逐級下落，可開辟為樓頂休閑場所，如茶吧、酒吧等。 了解欠深本案是浙江金華開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的一個(gè)項(xiàng)目，相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商而言，他們不但缺乏一定的社會資源與政府資源，同時(shí)也缺少對當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、消費(fèi)習(xí)性等的全面的深刻了解，這勢必會對項(xiàng)目的開發(fā)與營銷增加風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，為其帶來一定的威脅。因此，如何依靠城市現(xiàn)有購買力，如何挖掘潛在購買力，如何引進(jìn)外來購買力，便成了本案是否成功的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。針對劣勢，能否適當(dāng)?shù)丶右砸龑?dǎo)，趨利避害，這是項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 本案中的廣場、商業(yè)帶的規(guī)劃都是經(jīng)過多方市場調(diào)查和公眾需求論證的。 第二篇項(xiàng)目SWOT分析與定位 第一章項(xiàng)目SWOT分析 （S） 鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢”之稱，而本案地處鷹潭市區(qū)經(jīng)濟(jì)繁華地段，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這對于本案商業(yè)帶的開發(fā)和后期商業(yè)運(yùn)作與引導(dǎo)是個(gè)絕好的契機(jī)。整條街長約300余米，鷹潭市眼鏡市場緊鄰其分布，入口大門位于步行街西側(cè)路面。地處市中心廣場東側(cè)裝璜豪華的鬧市中心，三層營業(yè)面積共5300余平方米，內(nèi)部服務(wù)設(shè)施一流，擁有自動扶梯，送貨電梯及先進(jìn)的自動噴淋消防報(bào)警器。在投資建立了中央空調(diào)、電動扶梯、升降梯、計(jì)算機(jī)監(jiān)控與區(qū)域運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、激光音響等設(shè)施后，國貿(mào)商廈已成為鷹潭市現(xiàn)代化程度最高的商業(yè)企業(yè)。該廣場于2003年6月份開始營業(yè)，歷經(jīng)4個(gè)月的時(shí)間，至今人氣氛圍漸有起色，逐步靠近其作為鷹潭市專業(yè)的精品服裝商場的定位，并帶動周邊的商業(yè)氛圍和人氣。尤其在1998年，在高考、中考升學(xué)率，培養(yǎng)少年大學(xué)生和參加全國數(shù)理化競賽方面，出現(xiàn)了前所未有的三大突破，學(xué)校連續(xù)三年來教育教學(xué)每年上一個(gè)新臺階，99年高考5人上清化、北大，中考全區(qū)奪冠，；2000年7人上清華、北大，中考全區(qū)奪冠。近20年來，有9人獲國家級榮譽(yù)稱號，20人獲省級榮譽(yù)稱號。1999年5月，一棟包括多媒體教學(xué)設(shè)備在內(nèi)的現(xiàn)代化綜合教學(xué)樓和一棟設(shè)施齊全的學(xué)生宿舍開始投入使用?，F(xiàn)有40個(gè)班級，2200余名學(xué)生，175名教職工。鷹潭市新華書店主營全國和全省各出版社圖書、教材、年畫、音像制品，兼營文教用品等；經(jīng)營方式包括批發(fā)、代發(fā)、代銷、零售、中轉(zhuǎn)等；同時(shí)，還設(shè)有讀者俱樂部和單位團(tuán)體購書的計(jì)劃發(fā)行處，以繁榮鷹潭圖書市場。近期劇院將推出超大屏幕電影、小型豪華電影廳等新項(xiàng)目上市，以滿足市民文化生活的需要。影劇院是鷹潭市政治、文化活動的重要場所，被譽(yù)為鷹潭的人民大會堂，市大型會議都在此舉行。㎡（㎡，㎡，㎡），目前為鷹潭市體育場所在地，為平整用地。一種是在現(xiàn)實(shí)生活中，按道教教義建立一個(gè)理想的、極大公平的、和平的世界，人人得以安居樂業(yè)、竟其天年，這反映在當(dāng)代鷹潭人身上，便成了一種對休閑、愜意的生活的向往與憧憬。道教的教義認(rèn)為生活在世界上是件樂事，希望長生不老，永遠(yuǎn)活著，認(rèn)為死亡才是最痛苦的?！薄丁分姓f，華胥之國是順自然而治的，他所說的“自然”，事實(shí)也就等于“無為而無不為。 我國是一個(gè)多宗教的國家，有佛教、道教、伊斯蘭教和基督教。 ] 龍虎山原名云錦山，東漢中葉，第一代天師張道陵來到這里肇基煉九天神丹，“丹成而龍虎見，山因以名”。但是，這批長期在外經(jīng)商的購房者也從另一個(gè)層面給鷹潭的房產(chǎn)帶來了副面效應(yīng)，導(dǎo)致了鷹潭住宅的入住率下降。因此對于開發(fā)商來說，要從長遠(yuǎn)利益考慮，要造就一條商業(yè)街，對于物業(yè)管理和后期商業(yè)引導(dǎo)方面至關(guān)重要，而對這方面的宣傳乃當(dāng)務(wù)之急。這不僅表明了鷹潭市民對于這樣一個(gè)場所的基本需求，同時(shí)也在客觀上對這個(gè)場所主題定位提出了相應(yīng)的要求——它必須是一個(gè)休閑的、與日常生活息息相關(guān)的地方。⑶把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長源來抓，加快上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn)、童家鎮(zhèn)、劉墾（洪湖）、鄧埠鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)等8個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)建設(shè)步伐。本案恰恰處于這個(gè)圍合區(qū)域內(nèi)，屬鷹潭市中心的黃金地段，這在地域上便占有了明顯的優(yōu)勢，對于該地塊的開發(fā)是個(gè)極好的契機(jī)。距省會南昌僅130公里。目前，已有二十幾家企業(yè)在工業(yè)小區(qū)落戶，形成了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等主要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城，并且不斷吸納江浙一帶特別是溫州、臺州、金華一帶的富商前來投資，從而使鷹潭以商業(yè)為依托帶動經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)城市的發(fā)展。四是東邊距鐵路貨運(yùn)南站3公里，北邊距鐵路客運(yùn)站、汽車站2公里左右，并且緊鄰贛東北最大的河流信江，信江上有水陸聯(lián)運(yùn)港口碼頭，交通十分便利。 鷹潭市工業(yè)企業(yè)主要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)白露工業(yè)小區(qū)是鷹潭市實(shí)施外向牽動戰(zhàn)略的“龍頭”，更是月湖區(qū)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略工程，位于市區(qū)的西南端，總體規(guī)劃面積2000畝，1994年開始建設(shè)，是鷹潭市的重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)。與此同時(shí),鷹潭市還著力培育資本、勞動力、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場,現(xiàn)已逐步形成一個(gè)完善的市場體系。②鷹潭市建材市場一期工程已于去年建成,并投入使用,市場占地20多畝,市場將輻射到周邊縣市。第一產(chǎn)業(yè)增加值保持穩(wěn)定增長,但比重呈緩慢下降趨勢,這是鷹潭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的最顯著特點(diǎn)。,%%,%和8%。 2001年，,按可比價(jià)格計(jì)算,%,%。,。并在一些行業(yè)取得了顯著成效，如：三川公司水表銷量在全國同行業(yè)排名第二,連續(xù)三年奪得了國內(nèi)市場占有率排名第一,南方照明公司主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國同行業(yè)前列,產(chǎn)品出口美國、德國、印度等國家。養(yǎng)殖業(yè)和多種經(jīng)營產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重分別提高到49%和69%。目前城區(qū)人口約20萬，其中外來人口占28%左右，而由本地外出經(jīng)商者亦接近28%，從而在數(shù)量上形成對等貿(mào)易，展現(xiàn)了鷹潭作為一個(gè)放射性城市的特性，其居民的經(jīng)商投資意識也由此可見端倪。全省五大水系之一的信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹林，每當(dāng)晴空萬里，群鷹在樟樹林上空展翅翱翔盡情盤旋，信江深潭激流則回旋于龍頭山下。3539。4139。城市的發(fā)展趨向和潛在的經(jīng)濟(jì)增長因素能否更大地刺激房地產(chǎn)市場的需求，以及在政府的規(guī)劃當(dāng)中，能否給項(xiàng)目所處的區(qū)塊物業(yè)的升值帶來廣闊的前景，將對項(xiàng)目前期規(guī)劃及未來銷售和后期管理、商業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生直接的影響。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理?xiàng)l件、市政規(guī)劃、政策傾向及其人們的消費(fèi)心理都在很大程度上影響著房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展。鷹潭地處東經(jīng)116176。、北緯27176。之間，總面積3554平方公里。全市目前人口近105萬，%，%；%，%；%，%。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)264家,一個(gè)以有色金屬冶煉為主體,電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系基本形成。全市目前共有金融機(jī)構(gòu)376家,職工總?cè)藬?shù)2737人。（2）經(jīng)濟(jì)增長。%,%.綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。 面對買方市場及激烈的市場競爭,鷹潭市積極采取措施,“穩(wěn)定一產(chǎn),主攻二產(chǎn),加快發(fā)展三產(chǎn)”,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整和優(yōu)化,最終呈現(xiàn)出“二、三、一的格局。其中:①我市的眼鏡批發(fā)市場屬全國四大眼鏡批發(fā)市場之一,總建筑面積10000多平方米,近200家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗(yàn)光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營服務(wù),市場輻射到全國各地，并長期對外批發(fā)，目前已有3萬余鷹潭人活躍于全國各個(gè)省市從事眼鏡經(jīng)營，也正因此使鷹潭與其他省市的信息交流更為頻繁，其自身的信息來源更為豐富，同時(shí)也大大加強(qiáng)了鷹潭人們的經(jīng)商與投資意識。在完善和提高贛東商城、裝飾建材市場、百佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場的基礎(chǔ)上,沿320國道兩側(cè)加快建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動車輛等專業(yè)批發(fā)市場。月間徘徊，而其售價(jià)在60007000元/㎡之間，按此計(jì)算，對于一個(gè)商鋪的投資，其回收往往需要不下十年的時(shí)間。三是距離市中心僅3公里，座落在鷹潭市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。該工業(yè)小區(qū)現(xiàn)已開發(fā)土地600畝，鋪設(shè)了必要的道路、排水管線、供水管線，修建了較大容量的變電所，每日2000噸供水管道接至工業(yè)小區(qū)附近，與市內(nèi)郵電系統(tǒng)并網(wǎng)，開通了直通世界各地的通訊線路，真正實(shí)現(xiàn)了“三通一平”。另外鷹潭山清水秀，人杰地靈，交通便利，其東北部分別與上饒地區(qū)的戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，西南面分別與撫州地區(qū)的資溪、金溪毗部，東南方向則與福建的光澤縣相連。 就鷹潭目前城區(qū)改造而言，市政規(guī)劃過于保守，市容整改基本上只限于細(xì)枝末節(jié)上的修修補(bǔ)補(bǔ)，限于道路立面的整改和修復(fù)，加之市政府東遷與東部開發(fā)不甚成功的矛盾，便從客觀上決定了在近年內(nèi)鷹潭的發(fā)展仍將以交通路、勝利路、站江路圍合區(qū)域?yàn)橹行?。樹立?jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣混氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實(shí)施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物穿衣戴帽等四位一體改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個(gè)質(zhì)的飛躍。由于舊城改造，鷹潭市現(xiàn)有體育場將遷至離市中心3公里處的白露鎮(zhèn)，勢必會對長期在此晨煉與進(jìn)行體育鍛煉的鷹潭市民造成不便與影響，甚至?xí)屗麄兇胧植患?，這便在客觀上要求鷹潭市需要有這樣一個(gè)場所來滿足人們在這方面的需求，讓鷹潭市民日常消閑有去處，清晨鍛煉有場所，體育訓(xùn)練有空間。 在調(diào)查中我們了解到，就一條商業(yè)街或一個(gè)商場來說，鷹潭人們對于其后期管理和商業(yè)引導(dǎo)極為重視，其關(guān)注度甚至超過對于商鋪本身租金與價(jià)格的關(guān)注，基于這樣的需求心理與現(xiàn)實(shí)，便決定了構(gòu)建一條商業(yè)街或營造一個(gè)商場，其后期物業(yè)管理與經(jīng)營導(dǎo)向顯得尤為重要的客觀要求。這種現(xiàn)象一方面反映了小城區(qū)人心中固有的“葉落歸根”“衣錦還鄉(xiāng)”的思想根深蒂固，另一方面也從客觀上促成了鷹潭房價(jià)的提升，推動了鷹潭房產(chǎn)的發(fā)展。龍虎山源遠(yuǎn)流長的道教文化，獨(dú)具特色的碧水丹山和歷史悠久、出土文物豐富的古崖墓群構(gòu)成了龍虎山自然景觀和人文景觀的“三絕”。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是我國一姓嗣教時(shí)間最長的道派，在中國百姓中具有廣泛的影響，素有北孔（孔夫子）南張（張?zhí)鞄煟┲Q?！丁分姓f：“古之蓄天下者，無欲而天下足，無為而萬物化。如道書中常說“清靜無為”或說“清心寡欲”，在老子的宇宙觀中，“清靜”是大自然最早的形成，在他的社會政治思想中，“清靜”則是他理想領(lǐng)導(dǎo)人物的政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面，“清靜”則又指修養(yǎng)過程中的一種境界。道教主張維護(hù)和平、反對戰(zhàn)爭，它追求的理想境界有兩種。 第二章項(xiàng)目概況及相關(guān) 本案地處鷹潭市中心，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路位界，西以站江路位界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出。供電、通風(fēng)制冷、音響等設(shè)施、設(shè)備配套齊全，具備接待大型演出、會議及電影放映多種功能。全國百優(yōu)小品大賽以及第二、三、四屆中國龍虎山道教活動周大型文藝晚會先后在本院舉辦；電影、錄像、電子游戲、桌球、室外溜冰等文化娛樂項(xiàng)目的開展使劇院成為我市文化活動的中心。1999年全年銷售圖書714萬元，利潤37萬元，人均銷售圖書24萬元，隨著人們生活水平的不斷提高，文化意識的不斷加強(qiáng)，近年圖書銷量一直呈穩(wěn)步上升趨勢。 鷹潭市一中是鷹潭市首批重點(diǎn)中學(xué)之一。辦公樓、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、圖書館、大會堂、運(yùn)動場一應(yīng)俱全；電腦室、語音室、電教室、植物園、健身房、體操房應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。在職教師中，有特級教師1人，高級教師30余人，一級教師80余人，全國性學(xué)術(shù)團(tuán)體成員11人、省級學(xué)術(shù)團(tuán)體成員32人。先后榮獲“全國群眾體育先進(jìn)單位”等國家級榮譽(yù)稱號4項(xiàng)、“江西省優(yōu)秀重點(diǎn)中學(xué)”、“江西省文明單位”、“江西省德育示范學(xué)校”等省級榮譽(yù)稱號21項(xiàng)和“鷹潭市德育示范學(xué)?！钡仁屑墭s譽(yù)稱號120余項(xiàng)。 （主要針對周邊幾個(gè)較為重要的市場商場入手） ⑴基本概況：該廣場位于鷹潭市內(nèi)勝利西路上，鷹潭市一中斜對面，處市中心繁華地段，店鋪營業(yè)面積以2030㎡為主，廣場有單一入口，圍合成院落形式，其中心分布有旱噴，兩邊分布有螺旋式樓梯輔助購物導(dǎo)向。 ⑴基本概況：市國貿(mào)商廈為鷹潭市唯一國有自營的綜合商廈，位于交通路10號（交通路與勝利西路交界的地方），屬市中心繁華要害。 ⑴基本概況：鷹潭市大觀園購物中心于1997年底落成，1998年元月21日順利開張，“大觀園購物中心”是隸屬區(qū)委、區(qū)政府的唯一一家全民企業(yè)，1998年被區(qū)人民政府授予“納稅大戶”榮譽(yù)稱號。 ⑴基本概況：百佳城步行街與站江路平行，在其東側(cè)50米處，是一條綜合性商業(yè)步行街，分布有眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)的店鋪。⑵經(jīng)營范圍：眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)。在該項(xiàng)目中，廣場與商業(yè)帶共存，便可以為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)的人氣又可為廣場造勢，從而形成一種良性循環(huán)，最終帶來廣場的人潮與商業(yè)帶的錢潮共同涌動。 （W） 一個(gè)城市的人口是這個(gè)城市的商業(yè)中心與繁華地段人氣是否旺盛的前提和基礎(chǔ)，鷹潭市城區(qū)目前僅近20萬的人口， 這便在大環(huán)境上決定了其人氣的局限性。而一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展、其商業(yè)中心的繁榮度在很大程度上有賴于其城市的購買