房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識-全文預(yù)覽
【正文】 開發(fā)產(chǎn)品”中核算； ? 經(jīng)公司董事會或股東會決議，同意列為自持物業(yè)，并交納維修基金后辦理房產(chǎn)證，根據(jù)成本價將該物業(yè)從“存貨”中轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目核算。 如何設(shè)置成本科目？ 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 土地征用及補(bǔ)償費(fèi) ***小區(qū) 出讓金 /契稅 … 前期工程費(fèi) ***小區(qū) 設(shè)計費(fèi) /三通一平 規(guī)劃設(shè)計 .. 建安工程費(fèi) ***小區(qū) 13 土建安裝 樁基 土方 48 土建安裝 樁基 土方 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ***小區(qū) 13 綠化 供電工程 48 綠化 供電工程 公共配套設(shè)施費(fèi) ***小區(qū) 網(wǎng)球場 /人工湖 開發(fā)間接費(fèi) 工資 /福利費(fèi) /辦公費(fèi) 可以用“成本歸集”科目對項目成本進(jìn)行歸集 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 成本歸集 ***小區(qū) 13 土地征用及補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 48 同上 成本的分?jǐn)偡绞? 一、土地成本 以占地面積分?jǐn)偅? 以可售面積分?jǐn)偂? 六、開發(fā)間接費(fèi)用 ? 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的成本費(fèi)用性支出，如工程、設(shè)計部的人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)等 。 三、建安工程費(fèi) ? 報建和竣工規(guī)費(fèi)：散裝水泥基金、公示公告費(fèi)等； ? 樁基工程、土方工程； ? 土建安裝工程； ? 內(nèi)、外裝工程：包括玻璃幕墻、外保溫等； ? 設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)、電梯、鍋爐、地源熱泵等； ? 強(qiáng)弱電工程、消防報警工程、泛光照明工程； ? 鋁合金門窗、百葉、窗臺欄桿、防火卷簾、防火門等； ? 其他：信報箱、竣工牌、車庫地坪漆、車庫設(shè)備等。 庫存材料的余額代表什么？ ? 一般來說，為提高效率和降低保管成本，開發(fā)商的甲供材都是先報采購計劃，再行采購，即入庫金額 =出庫金額，不存在余額。 使用“甲供材”模式的優(yōu)勢 ? 杜絕劣質(zhì)材料，保證工程品質(zhì)。 二、會計科目簡介 第一部分 資產(chǎn)類會計科目 類別 科目名稱 簡要說明 流動 資產(chǎn) 貨幣資金 包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金等 應(yīng)收帳款 主營業(yè)務(wù)應(yīng)收款，如應(yīng)收貨款、房款等 其他應(yīng)收款 其他經(jīng)濟(jì)事務(wù)應(yīng)收款，如備用金等 預(yù)付帳款 先行預(yù)付暫未取得發(fā)票，如鋼材款、工程款 存貨 包括庫存材料、開發(fā)產(chǎn)品、 在建開發(fā)產(chǎn)品 其中：在建開發(fā)產(chǎn)品 未完工交付的開發(fā)產(chǎn)品 非流動 資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 期限超過一年的機(jī)械、設(shè)備、工具等 減 :累計折舊 固定資產(chǎn)的備抵科目 固定資產(chǎn)凈值 固定資產(chǎn)原值 － 累計折舊 無形資產(chǎn) 包括軟件、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等 長期投資 股票投資、債券投資和其他投資 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要資產(chǎn)類科目 （ 一）存貨 存貨 庫存材料 購入的甲供材未領(lǐng)用完畢；或者其他材料 開發(fā)產(chǎn)品 已竣工，未售或著已售未交付給業(yè)主的物業(yè) 在建開發(fā)產(chǎn)品 尚未竣工交付的工程 甲供材 ? 簡單來說就是由甲方（開發(fā)商）提供的材料。 房地產(chǎn)公司實質(zhì)上是在做資源的整合 區(qū)別：一方面是整合能力，一方面是房企自己的思想，我們對規(guī)劃設(shè)計的引導(dǎo) ? 銷售：可以外包給銷售代理公司。 ? 并將和互聯(lián)網(wǎng)融合，在項目推廣與銷售、客戶資源維護(hù)模式等方面發(fā)生深刻變化。 ? 對部分供應(yīng)商采取開具承兌匯票，利用商業(yè)信用等方式，延緩工程款、設(shè)備款的支付。 （二）房地產(chǎn)公司如何選取項目 — 一般四個關(guān)鍵點(diǎn) ? 一、項目利潤 ? 二、項目現(xiàn)金流 ? 三、公司長線發(fā)展（如長期持有） ? 四、公司多元化發(fā)展（如城市綜合體、文旅產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)） 影響房地產(chǎn)公司選擇項目的幾個因素 ? 一、公司本身的性質(zhì)：國企、上市公司、民營企業(yè)（是否有拿地任務(wù)等） ? 二、公司戰(zhàn)略規(guī)劃（高品質(zhì)住宅專家、寫字樓開發(fā)、商業(yè)綜合體開發(fā)、是否多元化發(fā)展等） ? 三、公司目前的財務(wù)狀況及財務(wù)預(yù)期（是否需要現(xiàn)金流平衡、或追求利潤最大化） ? 四、公司或企業(yè)家偏好（穩(wěn)健保守或激進(jìn)） ? 五、項目本身的基本情況（具體項目是否符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃） 項目的利潤和現(xiàn)金流如何平衡 ? 項目的利潤和現(xiàn)金流有時不能兼得，如果希望回籠快，例如提高小戶型比例、適當(dāng)降低銷售價格、增加一次性付款方式優(yōu)惠等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識分享 ?一、房地產(chǎn)運(yùn)作和開發(fā)模式 ?二、會計科目簡介 ?三、 房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算簡介 一、房地產(chǎn)運(yùn)作及開發(fā)模式 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)主要受哪些因素影響 ? 政治因素 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、企業(yè)家預(yù)期、通脹 /通縮、股市期貨行情等） ? 所在區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r以及發(fā)展預(yù)期：①所在城市圈：一帶一路；新五大城市圈：環(huán)渤海城市群、長江中游城市群、長三角城市群、成渝城市群、珠三角城市群；②所在城市：一二線城市、三四線城市或縣；是否為區(qū)域性中心城市、是否為縣級市、百強(qiáng)縣等； ? ③所在區(qū)：老城區(qū)、高新區(qū)或新城區(qū)，未來發(fā)展；④具體位臵：是否為市中心或區(qū)域中心，中小學(xué)學(xué)區(qū)、市政配套以及公共交通是否方便、未來是否有地鐵通過等。 ? 其他影響因素。 可以采取一些促進(jìn)現(xiàn)金流的方式 ? 對應(yīng)收款加大管理力度，
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