房地產(chǎn)企業(yè)稅收及搬遷常見(jiàn)政策解析-全文預(yù)覽
【正文】 ? 公共配套設(shè)施及共同成本分配 土地增值稅涉稅事項(xiàng) 收入及成本主要事項(xiàng) 土地增值稅涉稅事項(xiàng) 土 地增值稅計(jì)算 土地增值稅計(jì)算簡(jiǎn)表 新房 舊房 查 賬 征 收 首次清算 利息不能提供金融機(jī)構(gòu)證明或分配 增值額 =收入 （ 開(kāi)發(fā)成本 資本化利息 ）* *營(yíng)業(yè)稅及附加稅率 代收費(fèi)用等可全額扣除費(fèi)用 能取得評(píng)估價(jià) 增值額 =收入 建筑物評(píng)估價(jià) 土地原購(gòu)入價(jià)（ 含契稅 ） 評(píng)估費(fèi) 收入*營(yíng)業(yè)稅及附加稅率 印花稅 （ 非房地產(chǎn)公司可以扣除 ， 房地產(chǎn)公司不可以扣除 ） 個(gè)人契稅不得扣除 土地增值稅 =增值額 *稅率 利息能提供金融機(jī)構(gòu)證明并分?jǐn)? 增值額 =收入 （ 開(kāi)發(fā)成本 資本化利息 ）* *營(yíng)業(yè)稅及附加稅率 利息支出 （ 不超過(guò)銀行同類(lèi)同期貸款利率 ） 代收費(fèi)用等可全額扣除費(fèi)用 沒(méi)有評(píng)估價(jià)但有發(fā)票 土地增值稅 =增值額 *稅率 土地增值稅 =增值額 *稅率 尾盤(pán) 增值額 =收入 （ 清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 ∕清算的總建筑面積 ） *尾盤(pán)面積 沒(méi)有評(píng)估價(jià)但有發(fā)票 增值額 =收入 發(fā)票 *（ 1+5%*持有年限 ） 收入 *營(yíng)業(yè)稅及附加稅率 契稅 印花稅 （ 非房地產(chǎn)公司 ） 土地增值稅 =增值額 *稅率 土地增值稅 =增值額 *稅率 核定法 土地增值稅 =收入 *核定率 （ 住宅 ≥5%，非住宅 ≥7%） 評(píng)估價(jià) 、 發(fā)票都不能取得 土地增值稅 =收入 *核定率 ? 房產(chǎn)稅 整體框架 介紹 ? 無(wú)租使用、免租期、共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)性住房 ? 房產(chǎn)原值特殊規(guī)定、售樓處、臨建設(shè)施、地下建筑、評(píng)估增值 ? 納稅義務(wù)時(shí)間及截止時(shí)間 :次月 ? 房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租、出借 房產(chǎn)稅 印花稅 印花稅整體框架介紹： 中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令 [1988]11號(hào)） 印花稅特點(diǎn) ：征收廣泛、覆蓋面廣；實(shí)行輕稅重罰政策；實(shí)行“三自”納稅方法 征稅范圍特點(diǎn)：采用 列舉法 規(guī)定征稅范圍 委托貸款合同、同一憑證不同稅目、權(quán)利許可證書(shū)、實(shí)際結(jié)算金額超過(guò)合同金額、 房屋拆遷安置補(bǔ)償合同 委托代理合同、會(huì)計(jì)審計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售合同、房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同、物業(yè)管理合同、勞務(wù)用工合同、供應(yīng)商承諾書(shū)、土地租賃合同、非金融機(jī)構(gòu)借款合同 合同金額發(fā)生變化、資本公積發(fā)生變化（以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)） 土地使用稅、契稅 土地使用稅、契稅整體框架介紹 土地使用稅、契稅征稅對(duì)象 土地使用 征稅對(duì)象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 國(guó)家所有和集體所有土地 7元、 4元、 2元 契稅 征稅對(duì)象：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ú话ㄞr(nóng)村集體承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與、房屋交換 3% 土地使用稅、契稅納稅義務(wù)人 土地使用稅 納稅義務(wù)人：使用人； 契稅 納稅義務(wù)人：受讓人 個(gè)人所得稅 個(gè)人所得稅框架基本介紹 應(yīng)稅項(xiàng)目： 工資薪金所得、個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得、 對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得 、勞務(wù)報(bào)酬所得、 稿酬所得 、特許權(quán)使用費(fèi)所得、 利息、股息、紅利所得 、財(cái)產(chǎn)租賃所得 、 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 、 偶然所得 、經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得； 應(yīng)納稅所得額： 工資薪金所得應(yīng)納稅所得額 =應(yīng)付工資總額 扣減費(fèi)用（符合條件五險(xiǎn)一金、 法定費(fèi)用扣除額 ）； 應(yīng)納稅款計(jì)算： 工資、獎(jiǎng)金應(yīng)納稅款計(jì)算 稅收優(yōu)惠： 拆遷補(bǔ)償、代扣代繳手續(xù)費(fèi)等 個(gè)人所得稅 一次取得屬于數(shù)月的 獎(jiǎng)金或年終加薪、勞動(dòng)分紅 應(yīng)納稅款的計(jì)算方法 ： 取得年終獎(jiǎng)當(dāng)月工資薪金 低于 費(fèi)用扣除額 3500元的； 應(yīng)納稅額 =(雇員當(dāng)月取得全年一次性獎(jiǎng)金 雇員當(dāng)月工資薪金所得與費(fèi)用扣除額的差額 ) 適用稅率 速算扣除數(shù)； 取得年終獎(jiǎng)當(dāng)月工資薪金 等于或高于 費(fèi)用扣除額 3500元的； 應(yīng)納稅額 =雇員當(dāng)月取得全年一次性獎(jiǎng)金 適用稅率 速算扣除數(shù)。竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、已開(kāi)始投入使用、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 企業(yè)所得稅 成本涉稅事項(xiàng) （三）分配共同成本（四種分配方法）。 （二）歸集開(kāi)發(fā)成本（ 6類(lèi)成本科目、 3類(lèi)成本項(xiàng)目）。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取 銀行按揭方式 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于 實(shí)際收到日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4 屬于經(jīng)濟(jì)適用房 、 限價(jià)房和危改房的 ， 不得低于3%。 孰早原則！ 完工前后的收入確 認(rèn) 企業(yè)所得稅 收入確認(rèn) 銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 （ 國(guó)稅函發(fā) [1996]684號(hào) ） ：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽訂合同 ，將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售 ， 由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向客戶(hù)開(kāi)具房產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票 ，包銷(xiāo)商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi) ， 在合同期滿(mǎn)未售出的房產(chǎn)由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu) ， 對(duì)此應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo) ， 包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售 ， 所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “ 服務(wù)業(yè) — 代理業(yè) ” 征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿(mǎn)后 ， 房屋未售出 ， 由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu) ， 其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商 ， 對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ” 征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)
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