【正文】 剖析 ■ 、房地產(chǎn)融資觀念總結(jié) ● 財富積累 ● 深入淺出 ● 下沉半級 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 138 第七講、房地產(chǎn)融資觀念總結(jié)與運用剖析 ■ 、房地產(chǎn)融資運用剖析 ● 倒推：報表 項目 融資 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 139 陳德強 13908371158 謝謝大家！ 。 ● 在未來某一日期結(jié)算 。 資產(chǎn)滿足下列條件之一的 ， 符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)： ◆ 能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來 ， 并能單獨或者與相關(guān)合同 、 資產(chǎn)或負(fù)債一起 ， 用于出售 、 轉(zhuǎn)移 、 授予許可 、 租賃或者交換 。 ◆ 無形資產(chǎn)分為可辨認(rèn)無形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無形資產(chǎn) 。 2022年 ， 民間融資方式中票據(jù)貼現(xiàn)增加較多 ， 占全部民間融資額的比重大幅上升至 40%以上 。 、 權(quán)益管理融資營運 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 96 第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權(quán)益管理融資 ● lioequity Assets ◆ liabilities, and owners’ or stockholders’ equity. ◆ 經(jīng)勢濟(jì)利 ， 偉業(yè)鴻開 、 權(quán)益管理融資營運案例 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 97 第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)資產(chǎn)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 票據(jù)貼現(xiàn) 融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十一 項目融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十二 債務(wù)重組融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十三 無形資產(chǎn)營運融資 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 98 第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)資產(chǎn)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 票據(jù)貼現(xiàn) 融資 、 票據(jù)貼現(xiàn) 融資模式 ◆ 遞交申請書 ◆ 提供相關(guān)材料 ◆ 確認(rèn)匯票和貿(mào)易真實性合法性 ◆ 計算票據(jù)貼現(xiàn)的利息和金額 ◆ 按照實付貼現(xiàn)金額發(fā)放貼現(xiàn)貸款 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 99 第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 票據(jù)貼現(xiàn) 融資 ● 2022年 8月 ， 我國票據(jù)融資總額占貸款總額的比例為 8%。 ◆ 表達(dá)體系：交易 、 抵償 、 轉(zhuǎn)換 、 典當(dāng) 、 拍賣等 。 、 權(quán)益管理融資營運 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 94 第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權(quán)益管理融資 ● 構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn) ◆ 推自己的產(chǎn)品 ， 創(chuàng)自己的品牌 。 ◆ 建立行業(yè)監(jiān)管規(guī)范 、 評價準(zhǔn)則與信用檔案 。 、 權(quán)益管理融資營運 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 91 第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 ■ 、房地中小企業(yè)融資模式之九 權(quán)益管理融資 ● 托市 ◆ 銷售產(chǎn)品 ， 自我托市 。 ◆ 借用已經(jīng)成熟的活躍交易和控制風(fēng)險并重的運作模式 ， 外包登記 、 掛牌 、 簽約 、 結(jié)算 、 鑒證等交易程序 。 ◆ 衍生產(chǎn)品 ， 如遠(yuǎn)期 ， 期貨 ， 掉期 ， 期權(quán)等 。 、 權(quán)益管理融資營運 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 87 第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權(quán)益管理融資 ● 成立投資公司 ◆ 以企業(yè)和會員制進(jìn)入 ， 開放式 。 、 權(quán)益管理融資營運 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 86 第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權(quán)益管理融資 ● 投資管理公司 公司經(jīng)營模式 ◆ 投資方式：以受托現(xiàn)金投入公司占有股權(quán) 。 、 權(quán)益管理融資營運 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 85 第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權(quán)益管理融資 ● 投資管理公司 項目營運模式 ◆ 投資方式：以受托現(xiàn)金投入項目占有股權(quán) 。 、 權(quán)益管理融資營運 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 84 第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權(quán)益管理融資 ● 投資管理公司 基金管理模式 ◆ 投資方式：以受托基金現(xiàn)金投入公司占有股權(quán) 。 ● 增值稅一般納稅人 （ 無融資租賃資質(zhì) ） ， 將設(shè)備平價轉(zhuǎn)讓給非一般納稅人的關(guān)聯(lián)企業(yè) ， 再用融資租賃方式出租給有購買意愿的承租人 ， 承租人期滿購入 ， 出租人只須按 4%繳納增值稅 。 ● 第三十條 承租人和出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本準(zhǔn)則第二章的規(guī)定 ， 將售后租回交易認(rèn)定為融資租賃或經(jīng)營租賃 。 ● 綜合費用包括各種服務(wù)及管理費用 ， 每月收取標(biāo)準(zhǔn)為： 動產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)不超過 ％ ， 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)為 ％ ， 財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)為 ％ ， 綜合費用在當(dāng)金中預(yù)扣 。 、預(yù)售融資案例 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 51 第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之四 典當(dāng)拆借融資 、典當(dāng)拆借融資模式 ◆ 典當(dāng)?shù)怯? ◆ 價格評估 ◆ 合同文件 ● 2 ● 1 ● 3 ◆ 公證保險 ● 4 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 52 第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之四 典當(dāng)拆借融資 、典當(dāng)拆借融資模式 ◆ 公證保險 ◆ 抵押登記 ◆ 取得他項權(quán)利證 ● 5 ● 4 ● 6 ◆ 出票放貸 ● 7 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 53 第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之四 典當(dāng)拆借融資 ● 簡單：認(rèn)物不認(rèn)人 。 墊資工程進(jìn)度上不去 。 盡量多提供此資產(chǎn)不作抵押只用于參考借款人的資產(chǎn)實力資產(chǎn)越多貸款的可能性越大 )。 ● 貸款抵押物預(yù)評估報告及照片 （ 抵押率在 4050%） 抵押物購買發(fā)票 、 合同 （ 或收據(jù) 、 如是自建留用由自建公司作出說明自建時的價格 ） ， 抵押物目前用途 ， 如是公司財產(chǎn)作抵押的需出具董事會決議 、 股東簽字模版 ， 如抵押物對外出租的還應(yīng)附租賃合同 、 協(xié)議 。 ● 借款人收入證明 （ 夫妻雙方 ） 。 ● 1 房地產(chǎn)項目 “ 五證 ” 。 ● 1 擔(dān)保人資料 （ 內(nèi)容同上述 2— 9項 ） 。 、銀行企業(yè)貸款 (授信 )需提供資料 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 40 第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債權(quán)融資 ■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之一 銀行信貸融資 ● 經(jīng)會計 （ 審計 ） 師事物所審計的前三年的年終財務(wù)報告 。 ● 經(jīng)年檢有效的 “ 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 ” 復(fù)印件 ， 法人代碼證 。 可見 04年 07年萬科在全國的市場份額分別為 %,%,%和%。中小工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值、銷售收入、實現(xiàn)利稅和出口總額分別占全部工業(yè)總量 的 60%、 57%、 40%、 60%。2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 1 房地產(chǎn)中小企業(yè)融資渠道構(gòu)造與運作 主講人：陳德強 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 2 ? 課堂要求：專注、反饋 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 3 陳德強 ?碩士研究生導(dǎo)師，博士。 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 5 ? 重慶建筑大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)教研室教師 ? 重慶建筑大學(xué)管理學(xué)院教師兼經(jīng)濟(jì)教研室副主任 ? 重慶建筑大學(xué)審計處副處長 (主持工作 ) ? 重慶市人民政府駐香港辦事處暨香港渝豐國際有限公司 （ 重慶市府在香港的窗口公司 ） 董事長助理 工作經(jīng)歷 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 6 ? 機(jī)場建設(shè)總公司黨委委員 、 副總經(jīng)理 (副廳級 ) ? 新華人壽保險股份有限公司培訓(xùn)部黨支部書記 、 副總經(jīng)理 (主持工作 ) ? 重慶東源產(chǎn)業(yè)股份有限公司 (股票代碼 :000656)董事 .財務(wù)總監(jiān) ? 重慶大學(xué)城市發(fā)展與建筑技術(shù)集成實驗室主任 工作經(jīng)歷 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 7 《房地產(chǎn)中小企業(yè)融資渠道構(gòu)造與運作 》的內(nèi)容 第一講、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資思路與決策 第二講、 房地產(chǎn)中小企業(yè)債權(quán) 融資渠道構(gòu)造與運作 第三講、房地產(chǎn) 中小企業(yè) 股權(quán)融資 渠道構(gòu)造與運作 第四講、房地產(chǎn) 中小企業(yè) 資產(chǎn)融資 渠道構(gòu)造與運作 第五講、房地產(chǎn) 中小企業(yè) 衍生融資 渠道構(gòu)造與運作 第六講、房地產(chǎn)融資觀念總結(jié)與運用解剖 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 8 第 1種模式、銀行信貸融資 第 2種模式、工程墊付融資 第 3種模式、預(yù)售融資 第 4種模式、拆借典當(dāng)融資 第 5種模式、租賃融資 房地產(chǎn) 中小企業(yè) 債權(quán)融資 房地產(chǎn) 中小企業(yè) 股權(quán)融資 第 6種模式、權(quán)益合作融資 第 7種模式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 第 8種模式、 企業(yè)并購融資 第 9種模式、權(quán)益管理融資 《房地產(chǎn)中小企業(yè)融資渠道構(gòu)造與運作 》的內(nèi)容 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 9 第 10種模式、票據(jù)貼現(xiàn)融資 第 11種模式、項目融資 第 12種模式、債務(wù)重組融資 第 13種模式、無形資產(chǎn)營運融資 房地產(chǎn) 中小企業(yè) 資產(chǎn)融資 房地產(chǎn) 中小企業(yè) 衍生融資 第 14種模式、資產(chǎn)證券化融資 第 15種模式、 房地產(chǎn)投資基金融資 第 16種模式、回租回購融資 第 17種模式、遠(yuǎn)期合約融資 《房地產(chǎn)中小企業(yè)融資渠道構(gòu)造與運作 》的內(nèi)容 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 10 第一講、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資思路與決策 ■ 、 房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的原因 ■ 、 房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的特點 ■ 、 房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的分類框架 ■ 、 房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的評價選擇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定 ■ 、 房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的過程環(huán)節(jié)分解 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 11 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的原因 ● 中國中小企業(yè)總數(shù)約在 1000萬家左右，在工商注冊登記的中小企業(yè)占全部注冊企業(yè)總數(shù)的 99%以上。 ■ 、宏觀分析 中小企業(yè)的重要性 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 12 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的原因 ■ 、宏觀分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場份額 2022/5/27 陳德強 《房地產(chǎn)融資》 13 萬科 04年 07年主營業(yè)務(wù)收入分別為 , , , 萬科主營業(yè)務(wù)收入中 ,商品房銷售占 99%以上。 ● 企業(yè)基本情況簡介 ， 以及法定代表人 、 總經(jīng)理和財務(wù)負(fù)責(zé)人等主要領(lǐng)導(dǎo)成員身份證明文件以及簡歷情況 。 ● 董事會貸款決議及授權(quán)委托書 、 董事會成員簽章 。