【正文】 檔案。除自動化系統(tǒng)的管理外，我們還將做到以下的工作：大廈配置有先進的自動控制系統(tǒng)，能對各種及有關(guān)情況設備進行監(jiān)控，從而為大廈業(yè)主/用戶提供舒適的商務、居住環(huán)境；大廈還具有良好的通訊網(wǎng)絡設施，另外大廈能提供足夠的對外通訊設施。6．科學地檔案組卷且分類。2．采用多種形式的信息收集、貯存方式，如：文件資料、圖紙資料、錄像帶、照片、錄音帶、電腦磁盤等，并采用相應的保管、存貯方法。檢查3．系統(tǒng)收集電腦貯存登記1．建立標準化的檔案管理室2．選派1名專業(yè)檔案員（可兼作文員）3．購置相當數(shù)量的檔案柜4．配置一臺專用電腦5．配置一定數(shù)量的消防設施6．加固防盜設施7．防腐、防蟲蛀，確保環(huán)境通風效果好（二）軟件管理目標實行科學化、現(xiàn)代化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的檔案管理。2．某物業(yè)大廈管理中心員工獎懲制度六、“某物業(yè)”物業(yè)管理檔案的建立、管理設想（一）檔案管理設置4．某物業(yè)大廈管理中心保安員考核標準21．某物業(yè)大廈保安部員工宿舍管理規(guī)定（五）考核標準17．某物業(yè)大廈保安部紀律暫行規(guī)定13．某物業(yè)大廈管理中心工程設備部工作制度9．某物業(yè)大廈管理中心員工培訓制度5．某物業(yè)大廈管理中心接待來訪投訴制度1．某物業(yè)大廈管理中心工作制度（5）大廈管理制度中包括公眾制度、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、管理工作規(guī)定、考核標準、獎懲制度等。提要：（1）力求健全完善，可操作性強1500水把玻1批20010007車20010005鋁合金梯11000塵價（元）量名個5008003柜1500講價（元）量名雙消4把200100007消防器材一批電子巡更器1001604專用手電筒56402棍單價（元）稱50004．治安消防隊編常用材料及配件1塊萬1套30020015水工工具2把600料個工325009機100璃把拉2臺沖12000375型室外疏通機1價（元）數(shù)量100003．工程設備部編號機部300500020會議室桌椅保3000像部攝1套15001000話部照12000視臺傳1180004機3000印臺電單稱管理公司員工宿舍用房須另外提供。合計：150m2另：業(yè)主委員會成立后，須提供業(yè)主委員會辦公用房；保安消防隊一間檔案室一間（4）對一線員工績能考核（3）將員工每一項的培訓考核成績（包括送外培訓的考核成績）詳細記錄在《員工考核成績表》上，作為員工調(diào)配與職務升降、確定員工薪金報酬、對員工進行激勵的依據(jù)。（2）以《大綱》作為培訓考核的主要依據(jù)，制定切實可行的考核方案。培訓考核是對在職員工進行學習后的考核，目的是檢驗員工是否掌握培訓要求。⑧⑥園林綠化方面的法律法規(guī)文明禮貌用語及行為道德規(guī)范物業(yè)管理應知應會⑤不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范①（4）清潔工⑥物業(yè)管理應知的法律法規(guī)（重點）、治安、消防②物業(yè)管理應知應會物業(yè)管理應知的法律知識③各崗位規(guī)章制度及崗位責任制⑤土建、水電、消防、市政、電梯、空調(diào)與設備、設施檢查的基本要求①（1）管理人員（含行政人員、文員、財務人員、信息員、檔案員）對在職的員工，可通過業(yè)余學習、崗位培訓、專題培訓、社會培訓、脫產(chǎn)進修技術(shù)等級考核等方式，針對不同工種開展員工履行崗位職責所必需的業(yè)務知識和專業(yè)技能的培訓。2．在職員工的培訓（5）崗位工作的具體要求的培訓。包括員工的職業(yè)道德規(guī)范、行業(yè)規(guī)范、禮貌知識、儀容儀表等。（1）公司及大廈的概況介紹。為適應物業(yè)管理行業(yè)日益向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化發(fā)展的趨勢，在管理人員隊伍上，除嚴格調(diào)選，公開向社會招聘具有專業(yè)水平，實踐管理經(jīng)驗豐富，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，公司還定期組織學習培訓，采取集中與分工種培訓，本單位內(nèi)部與派出培訓相結(jié)合，培養(yǎng)一批房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、設備管理、財務管理、經(jīng)營管理等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務隊伍。（5）保安隊隊長：退伍軍人，170cm以上，高中以學歷，黨員。3．各崗位人員配置要求（1）經(jīng)理助理：大學專科以上學歷，從事物業(yè)管理工作二年以上，有相當組織與協(xié)調(diào)能力。1．管理中心經(jīng)理：必須具備大學本科以上學歷（中級以上職稱），政治面貌必須是中共黨員，有相當?shù)奈飿I(yè)管理經(jīng)驗，具備物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作五年以上，具有強烈的責任感，并有成功的物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）經(jīng)營管理范例。2人工程設備部6人（部長1人，水電2人，電梯2人，給排水2人）保安隊16人（隊長1人，保安員15人）交通車輛管理部10人（部長1人，管理員9人）環(huán)衛(wèi)綠化部5人（部長1人，綠化技工1人（并兼任清潔工），清潔員4人）（商場清潔除外）（二）管理中心人員的素質(zhì)要求經(jīng)理助理行政財務部：負責人事的培訓、配置以及工資、考核考勤、收費理財、倉管后勤等工作。工程設備維修部：負責大廈的機電、電梯、空調(diào)、配電、消防等各種設備、設施的管理、維護、負責監(jiān)督專業(yè)公司的保養(yǎng)工作，負責大廈的二次裝修審批、監(jiān)督、檢查、驗收工作，抄水表等。管理中心全體員工須持證上崗。99%定期對電梯系統(tǒng)保養(yǎng)，制定電梯困人的求援緊急流程，停電時在規(guī)定時間內(nèi)發(fā)電，保持電梯的正常運行。26精神文明建設95%99%全面實行計算機電腦管理，在原有的智能化管理上不斷完善與改進。22大廈CI形象完善率投訴率2‰（年）以下100%實行崗前培訓，在崗培訓與外出學習。18檔案資料完善率車輛被盜率1‰以下1‰以下100%99%以上99%以上實行個人工作責任制，監(jiān)督機制，檢查考核機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理規(guī)章制度，工作人員嚴格按照規(guī)章制度執(zhí)行。109化糞池雨水井防水井完好率98%100%建立專業(yè)化綠化管理人員，實行不同形象的大廈盆栽綠化設計，做到每月有不同形象的綠化設計。5維修工程質(zhì)量合格率房屋零修、急修及時率完好、整潔100%管理指標（二）管理指標堅持以高標準、嚴要求和實事求是，使大廈的各項管理指標達到或超過全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈的指標。8．美化大廈環(huán)境，維護大廈的綠化地帶，定期對大廈內(nèi)外的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給住戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保大廈，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。因此，對于社區(qū)文化建設，采取我公司多年以來的管理經(jīng)驗，強調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重住戶，相信住戶，依靠住戶，充分調(diào)動住戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。重點四：設備管理設備、設施的正常運行是大廈住戶生活的基本保障。住戶能否使用智能設施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵。我們最后的解決辦法就是訴諸法律，直到解決拆除為止。在裝修審批上嚴格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。服務意識：全方位酒店式的主動服務，樹立服務就是商品的觀念。兩個意識：管理意識與服務意識管理意識：寓管理于服務之中，以改革、開拓精神探索大廈管理新經(jīng)過我公司的反復論證，我們認為某物業(yè)是一個高檔次的商住大廈，居住的人們已不單單地滿足于日常的物業(yè)管理服務，精神上的需求是他們?nèi)找鎻娏业囊?，在做好物業(yè)管理服務的同時，如何加強大廈精神文明建設，搞活社區(qū)的文化氛圍，已是他們關(guān)注的話題，我們認為創(chuàng)造性地采用我公司的管理模式是某物業(yè)大廈物業(yè)管理最佳的選擇。處處立意為先，以人為本，強調(diào)人與自然的和諧，每一細節(jié)都能想人所想，隨人所愿，無論從整體規(guī)劃還是從局部設計來看，某物業(yè)大廈都可稱為一個高質(zhì)量、高檔次、大規(guī)模的商住大廈。我物業(yè)公司將依據(jù)合同及本物業(yè)管理方案對大廈進行管理，計劃管理一周年使該大廈成為廣州市一流的物業(yè)管理大廈，第二年創(chuàng)廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。某物業(yè)物業(yè)管理總體方案一、“某物業(yè)”概況某物業(yè)大廈座落于廣州市某區(qū)，地理位置優(yōu)越，大廈總建筑面積為54020平方米，地上建筑面積約45220平方米，主體住宅部分22900平方米；地下建筑面積約8800平方米，設二層地下車庫，主體部分1—4層為商場，面積為12300平方米，五層以上為住宅；規(guī)劃總住戶為360多戶，該大廈由廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，于1997年12月開始建設，計劃2000年10月底投入使用。根據(jù)國家建設部頒布的（94）33號令和廣東省人大常委會1998年10月1日頒布實施的《廣東省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的規(guī)定，按全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準對該大廈實施專業(yè)化的物業(yè)管理，并與大廈業(yè)主簽訂《物業(yè)管理委托合同》（在業(yè)主委員會成立后）。某物業(yè)大廈是一個新建成的商住大廈，從規(guī)劃、設計、建設等方面都融入了“以人為本”、“環(huán)境與健康，自身完美組合”的建筑特色。一種模式：我公司在管理中創(chuàng)造出“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設，高質(zhì)量管理、高標準服務、高素質(zhì)的管理人員、一體化的管理”的物業(yè)管理模式，得到了有關(guān)領(lǐng)導與廣大業(yè)主的認同與贊賞，同時也符合我國國家安定團結(jié)的需要；符合物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，滿足了廣大業(yè)主/住戶的自身需求。我們追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。思路，樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務的觀念。五個重點：重點一：入住裝修管理某物業(yè)是一個新建大廈，入住的業(yè)主/住戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為確保某物業(yè)無一例違章裝修，我公司貫通以人性化管理的手段，加強宣傳工作，在業(yè)主/住戶入住時對其進行宣傳培訓，制定住戶裝修手冊，明示制度，有據(jù)可依。解決不了的，通過扣除裝修押金、停水停電等手段強制執(zhí)行。重點三：智能化管理針對智能化設施的要求高、操作嚴，范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面，為保證智能化設施的有效運作，在智能化管理上，我們做到“三個到位”，一是住戶宣傳培訓到位。在管理中根據(jù)智能化系統(tǒng)的具體情況，制定科學合理、切實可行的維護保養(yǎng)計劃、運行計劃，并按計劃嚴格執(zhí)行管理。進入21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務，住宅區(qū)對他們來說是工作八小時以外的重要集聚地，是人們接受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。7．清潔保潔是大廈管理的一個重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細則及部門各崗位的責任制，實行劃分區(qū)域，定期清洗樓宇及公共通道，保持大廈整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無樹葉影，走道無煙頭。通過我們到位的管理、主動的服務，讓業(yè)主/住戶住的安心、舒適，形成一種良好的口碑和宣傳效果，使我們的物業(yè)管理成為銷售中的一個賣點，這將掀起某物業(yè)樓宇銷售的高潮，促進某物業(yè)樓宇、商鋪的租賣，我們的目標是將該大廈管理成為全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈。國家評分標準及指標98%以上大廈外觀3明確維修內(nèi)容時，維修人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場及時完成并做好記錄4確保工作的維修質(zhì)量，做到小修當時好，中修不過夜，維修有跟蹤，完工有記錄。99%99%管理費收繳率8對市政公用配套設施等進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責任造成堵塞、溢漫。100%100%95%以上95%以上100%以上火災發(fā)生率治安、刑事案件發(fā)生率1617按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈評分標準收集資料并歸檔。100%100%業(yè)主/租戶有效投訴率與處理率、回訪率21全面實行CI形象管理，員工、大廈組團有明顯標志，行有規(guī)范，動有準則。98%95%空調(diào)系統(tǒng)管理25設置大廈宣傳告示欄，向大廈業(yè)主/租戶宣傳國家的有關(guān)政策法規(guī)，定期組織各業(yè)主/租戶及組團單位開展文化沙龍活動。95%其組織架構(gòu)圖如下：部門的設置力求精簡、高效；人員的配置力求合理、科學，管理中心經(jīng)理及經(jīng)理助理必須有大學文化程度以上，精通物業(yè)管理，懂經(jīng)營，懂法律，為人正直，善于協(xié)調(diào)處理各種關(guān)系等。督導部：負責大廈的信息發(fā)布處理，大廈的廣場文化活動、大堂的形象策劃設計（定期變換）、檔案管理、各部門工作質(zhì)量的監(jiān)督工作，及時收集部門意見和建議。交通車輛管理部：負責地下車庫車輛的保管工作，防止車輛被盜、被損；負責地下車庫的清潔衛(wèi)生工作。1人（4）工程設備部部長：工程師、本科以上學歷。（三）人員的培訓與考核熟悉掌握公司的規(guī)章制度和勞動人事制度，包括考勤制度、請假制度、獎懲制度、福利制度、培訓制度、考核制度、晉級制度等（將編制某物業(yè)《員工手冊》，在其中反映）。（4）基本服務知識的培訓。介紹大廈的消防設施，掌握報警程序和滅火的基本方法。（8）大廈設施設備的基本情況介紹。文明禮貌用語及行為道德規(guī)范④物業(yè)管理常用英語對話物業(yè)管理應知應會②電工安全操作規(guī)程應知應會⑥（3）保安消防員（含車管員）①土建、水電、消防、市政等設備、設施檢查的基本要求⑤文明禮貌用語及行為道德規(guī)范④①③⑤噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作3．培訓考核（1）根據(jù)員工崗位職責及所要掌握的專業(yè)知識，工作技能制訂《員工培