【正文】 2米范圍內(nèi)無堆物堆料、搭棚設(shè)攤、圈欄等影響樹木養(yǎng)護管理和生長的現(xiàn)象；13. 綠地不改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；14. 綠化垃圾(如：樹枝、樹葉、草沫等)重點地區(qū)路段做到隨產(chǎn)隨清，其它地區(qū)和路段做到日產(chǎn)日清；15. 植物公告牌設(shè)置合理，字跡清晰，無損壞；16.《綠化工作計劃/操作記錄表》記錄完整，齊全。草地純度達90%。發(fā)現(xiàn)不足之處應(yīng)及時督促改正，組織返工，保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔。12. 小區(qū)內(nèi)目視無蒼蠅滋生地；無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%；四、臺風、暴雨期間保潔應(yīng)急方案：1．依臺風、暴雨預(yù)報，遵照政府部門及公司布置做好預(yù)防措施及準備。三、服務(wù)作業(yè)標準，實行標準化清潔保潔；：1） 無雜物、垃圾、積水、污漬，目視干凈；2） 天花板無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、污漬；3） 玻璃門窗無灰塵、污漬、水漬、手印，玻璃透亮；4） 墻面、扶手、消防栓管、電表箱、信報箱無積灰、亂張貼；5） 人行、車行通道干凈，無污跡；6） 樓梯臺階面干凈，無雜物、污漬；7） 公共部位無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象；8） 管線無污跡、無積灰，油漆無脫落、無銹跡；9） 燈具、燈座、燈蓋、燈罩、無積灰；10） 管道標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；11） 垃圾、果皮桶無滿溢現(xiàn)象，桶內(nèi)外無污漬。2） 物業(yè)主管及領(lǐng)班每天對公共區(qū)域的保潔進行不少于兩次的工作檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項當天督促進行整改，并復(fù)查整改結(jié)果，直到達標為止。為保證日常公共區(qū)域的保潔工作不影響正常的生活秩序，我司將采用“零干擾”保潔服務(wù)措施，在每天住戶上下班之前進行主要通道的門面保潔，人流量少時進行各部位精細保潔作業(yè)的方式。（八）照明設(shè)施樓道燈等每周巡查一次，隨壞隨修；每季保養(yǎng)一次；（九）監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查兩次；每月保養(yǎng)一次，出現(xiàn)故障隨時修復(fù)；各探頭焦距適度、無灰塵、無異常，顯示清晰，防塵罩密封良好。秩序維護設(shè)施齊全，通風、照明、乘梯指南及附屬設(shè)施完好，轎廂、井道、機房保持整潔；２． 電梯秩序維護許可證、年檢報告、維修保養(yǎng)合同完備； ３． 委托專業(yè)的維保單位按合同嚴格執(zhí)行維修保養(yǎng)，保養(yǎng)周期符合規(guī)定，維修保養(yǎng)記錄完備；４． 維護保養(yǎng)前告知業(yè)主（租賃/使用人），并盡可能減少對業(yè)主（租賃/使用人）正常工作、生活的影響；５． 維修、操作人員持證上崗，每日巡查記錄電梯運行情況，建檔備案；６． 轎廂內(nèi)警鈴、風扇、三方通話保持正常工作狀態(tài)；信號燈齊全，運行平穩(wěn)、無振動，到站定位準，層門開閉靈活；自動性能良好。（二）供電設(shè)備維護保養(yǎng) 1. 高壓設(shè)備按期年檢；妥善保管操作用具，高壓操作用具完好并定期送檢；2. 嚴格執(zhí)行臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施；3. 限電、停電有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定時間提前通知住戶。（二）設(shè)備設(shè)施運行管理1． 推行“設(shè)備定號、管理定人、保管定組”的三定管理原則。第三節(jié) 公共部位設(shè)備、設(shè)施管理一、服務(wù)內(nèi)容：1． 建立設(shè)施設(shè)備管理制度；2． 建立或完善共用設(shè)施設(shè)備臺帳；3． 保證設(shè)施設(shè)備的日常運行；4． 對各種設(shè)施設(shè)備進行維修保養(yǎng)；5． 接受住戶請修。三、制止違章建筑的應(yīng)急預(yù)案：當發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主（租賃/使用人）或物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定，有占用小區(qū)公共通道、搭建違章建筑物、破壞房屋結(jié)構(gòu)、改變樓宇外觀的行為，管理人員應(yīng)及時到達現(xiàn)場，首先應(yīng)制止現(xiàn)場施工人員的作業(yè)，以減少違章行為的進一步擴大，采取的措施包括：勸阻、發(fā)整改函、沒收工具、強制性停水、停電等。（三）房屋建筑公共部位日常養(yǎng)護 1．及時修補房屋建筑公共部位的漏水和破損；2．樓內(nèi)墻面涂料定期粉刷；3．每月對樓宇主體及管道、溝渠進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。合理安排年度修繕費用，審核修繕方案和工程預(yù)決算，與施工單位簽訂施工合同，監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，確保施工質(zhì)量，組織竣工驗收。5． 建立完善的裝飾、裝修管理規(guī)定，加強裝修的監(jiān)督管理，制定詳盡的裝修申請、審批、驗收程序，以減少人為因素對房屋結(jié)構(gòu)、外觀的損害；6． 建立制止違章建筑搭建的應(yīng)急處理方案，妥善處理個別利益對公眾利益損害的問題。二、接受產(chǎn)權(quán)單位監(jiān)督的方式每月收費開票前公布半年度水、電費及公攤水電費報表；每半年公布一次管理服務(wù)費收支情況財務(wù)報表；每年進行不少于一次的業(yè)主（租賃/使用人）意見征詢調(diào)查。第三章 管理服務(wù)的基本內(nèi)容第一節(jié) 綜合管理一、基礎(chǔ)管理工作內(nèi)容1. 在“XX小區(qū)”建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：服務(wù)理念、形象規(guī)范（統(tǒng)一專業(yè)著裝、佩戴明顯標志、語言力求規(guī)范、服務(wù)講求文明）、現(xiàn)場標識（告示、標牌）等；做到服務(wù)規(guī)范，工作嚴謹；2. 管理人員100%持有行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗；3. 應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等管理手段，提高管理效率；4. 設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話實行24小時服務(wù)接待。十三、AB崗工作制物業(yè)服務(wù)中心在合理設(shè)置工作崗位、完善工作職責的基礎(chǔ)上，在相近崗位之間實行頂崗或備崗的制度。十二、嚴格的內(nèi)部質(zhì)量考核機制集業(yè)主（租賃/使用人）投訴、需求咨詢、適時反饋、運行協(xié)助、實時監(jiān)控、應(yīng)急實施、跟蹤服務(wù)、評價考核于一體，以相對獨立、客觀、公正、的角色，對各物業(yè)服務(wù)中心實行督導(dǎo)工作。公司采用抽查的方式，定期向業(yè)主（租賃/使用人）寄出意見征詢表，直接向業(yè)主（租賃/使用人）了解基層物業(yè)服務(wù)中心的實際情況，并將業(yè)主（租賃/使用人）反饋的意見也作為項目負責人績效考核的一項指標。努力將二次干擾降至最低。四、服務(wù)承諾的時效工作制對業(yè)主（租賃/使用人）的服務(wù)工作一律實行時效工作制。確保物業(yè)管理服務(wù)的各項工作達到既定目標。 監(jiān)督機構(gòu)——XX小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位通過行使以下權(quán)利，對本公司及服務(wù)中心的管理行為進行監(jiān)督。三、首問負責制：業(yè)戶的所有咨詢、投訴、求助均能得到第一個接受詢問的每個管理工作人員的答復(fù)并徹底解決。用戶只需要向物業(yè)服務(wù)中心或撥打一個24小時熱線電話，即可解決服務(wù)需求中的一切問題。（四）節(jié)能降耗綜合辦公樓和高層建筑小區(qū)每天的運行成本很高，能耗費用居高不下，將會給業(yè)主（租賃/使用人）帶來較沉重的負擔；在保證小區(qū)物業(yè)管理收費水平不高于同檔次物業(yè)的收費標準的前提下，通過有效的節(jié)能降耗措施降低費用成本，以確保小區(qū)高水準的管理服務(wù)及小區(qū)各項使用功能的實現(xiàn)。我司在對中高檔物業(yè)的管理實踐中，積累并總結(jié)出一套行之有效的機電設(shè)備管理模式。針對小區(qū)的物業(yè)特點，我們準備采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出的人員區(qū)分為訪客、閑雜人員等，嚴格采取“來訪登記、住戶簽單”的管理控制手段來控制人員的進出；實行區(qū)域性人員出入的限制性管理；進一步完善周界防護設(shè)施；在車輛、物品出入管理上采用“臨時出入證”審查制度，無合法手續(xù)任何車輛、物品均不予放行，以確保車輛、物品出入的秩序維護。同時，對消防通道門的鑰匙管理采取分人分崗制，消防通道門鑰匙將同時存放在宿管員及消控中心，確保緊急情況中能快速打開消防通道門。違章動火、用電等現(xiàn)象，仍然是高層建筑發(fā)生火災(zāi)的主要原因，因此，導(dǎo)致高層建筑火災(zāi)的主要原因還是人的因素。配套設(shè)施有美食廣場、社區(qū)居委會文化服務(wù)站、網(wǎng)吧、中型超市、康體園等。小區(qū)占地面積：㎡，容積率：，綠化率：30%，建筑密度：35%，總建筑面積：100084㎡，由多層110幢，小高層1113幢，115幢綜合辦公樓組成，共計15幢樓宇組成，形成半封閉式商住小區(qū)。但先進的設(shè)備仍需要有人去管理和操作，若消防設(shè)施得不到良好的維護管理，秩序維護制度不落實，業(yè)主（租賃/使用人）防火意識淡薄，火險隱患就依然消除不了。7． 對小區(qū)內(nèi)存在的因企業(yè)分層租賃帶來的消防通道封閉問題，服務(wù)中心將對企業(yè)提出的封閉消防通道問題嚴格把關(guān)，并要求企業(yè)向業(yè)主單位提出相關(guān)申請。由此給小區(qū)秩序維護管理帶來了一定的難度。對設(shè)備加強日常的維護保養(yǎng)，則是保障設(shè)備始終處于良好運行的重要手段。2． 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理，做到準確及時，以確保小區(qū)所有機電設(shè)備的正常運行；3． 不均衡管理：針對小區(qū)業(yè)主（租賃/使用人）的工作時間合理安排設(shè)備的維護保養(yǎng)，基本做到不影響業(yè)主（租賃/使用人）的正常生活、工作和學(xué)習(xí)，真正實現(xiàn)我公司倡導(dǎo)的“零干擾服務(wù)”。一、一站式服務(wù)：設(shè)置服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。所有的維修、保養(yǎng)、應(yīng)急處理均在公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。第二節(jié) 管理方式一、“三位一體”的運作模式實行執(zhí)行機構(gòu)、責任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的“三位一體”式的共管運行模式。執(zhí)行機構(gòu)—“XX小區(qū)”物業(yè)服務(wù)中心是“XX小區(qū)”物業(yè)管理的具體實施機構(gòu)，對委托管理單位和公司負責。三、程序化、標準化的流程式作業(yè)：編制作業(yè)指導(dǎo)文件，建立各項服務(wù)作業(yè)流程，各項服務(wù)都按規(guī)定程序嚴格進行，工作質(zhì)量都按設(shè)定的標準予以衡量、考核。六、體貼入微的零干擾服務(wù)制將認真解決因自身的工作給業(yè)主（租賃/使用人）造成的二次干擾的問題。八、主動征詢意見的回訪工作制物業(yè)服務(wù)中心將依照自己的標準作業(yè)規(guī)程對所開展的服務(wù)工作結(jié)果，定期走訪業(yè)主（租賃/使用人），虛心接受業(yè)主（租賃/使用人）的建議、批評；重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主（租賃/使用人）。十一、自覺接受監(jiān)督的工作計劃和述職匯報制度實行主任定期向產(chǎn)權(quán)單位對接部門提交管理服務(wù)工作計劃和工作述職報告制度，征求各方面的意見，主動接受該部門對物業(yè)服務(wù)中心工作的監(jiān)督檢查。定期組織召開物業(yè)聯(lián)席會，對工作中存在的普遍性問題進行討論，調(diào)整不合理的管理程序，變事后改進為事前控制。上、下班時間分別提前或推后各30分鐘，并根據(jù)具體情況，合理延長錯時工作時段，以滿足業(yè)主（租賃/使用人）的服務(wù)需求。11. 參照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》的一級標準制定適合本物業(yè)項目需要的各項管理制度和服務(wù)標準，并對各項服務(wù)工作制定相應(yīng)的作業(yè)措施和考核辦法。第二節(jié) 房屋管理一、服務(wù)內(nèi)容：1． 房屋外觀管理：根據(jù)本物業(yè)小區(qū)的整體規(guī)劃，認真維護小區(qū)外觀形象；2． 建立健全房屋檢查、維修、保養(yǎng)工作制度和工作記錄；3． 實施店鋪招牌、廣告牌的統(tǒng)一管理；限制易產(chǎn)生噪音、油煙污染的行業(yè)經(jīng)營，以保障小區(qū)周邊環(huán)境的整潔、美觀、安寧；4． 妥善解決小區(qū)秩序維護與公共場所對外經(jīng)營的矛盾，統(tǒng)籌考慮小區(qū)文化中心、美食廣場、網(wǎng)吧的適度經(jīng)營；并加強對上述設(shè)施的維護、保養(yǎng)。發(fā)現(xiàn)問題，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向產(chǎn)權(quán)單位對接部門提出報告與建議，根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的決定，組織進行維修。每日巡查2次各層門戶、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時維修養(yǎng)護。每日巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)秩序維護及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象以及違反〈裝修管理規(guī)定〉的，及時勸阻，必要時報告有關(guān)主管部門；制止任何私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的行為，對各單元裝修工程進行驗收。四、房屋建筑公共部位維護、養(yǎng)護和管理標準 1．樓層、房號有標志明顯，一層通道內(nèi)設(shè)立消防指示平面圖和路標，無標志破損、漏裝現(xiàn)象；2．小區(qū)內(nèi)共用部位的地面、樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；無堆放廢料、雜物及違章占用等現(xiàn)象；3．房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；涂料墻面，無脫落、無污漬；4．外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；5．室外廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序；保持整潔統(tǒng)一美觀，無秩序維護隱患或破損；6．無私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象；7．房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)秩序維護或損害公共利益的現(xiàn)象；8．實施房屋巡查制度，每日巡查2次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；9．空置房每月巡視1次，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖被撬、 異味等異常情況及時通知產(chǎn)權(quán)單位，并采取必要的緊急處理措施。5．容易危及人身秩序維護的設(shè)施設(shè)備有明顯的警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障均制訂相關(guān)的應(yīng)急處理預(yù)案。（三）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)1． 定期對設(shè)備設(shè)施進行巡查，屬于小修的及時修復(fù)，屬于大、中修或更新改造的及時編制維修計劃，報告產(chǎn)權(quán)單位對接部門審定；2． 定期對設(shè)備檢查、清潔、潤滑；并記錄在案；3． 定期對電梯、管線、消防、智能化系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決； 4． 實行24小時報修值班制度；5． 委托有資質(zhì)的電梯公司對電梯進行定期專業(yè)性保養(yǎng)，每次檢修保養(yǎng)完成進行驗收確認；三、設(shè)備管理標準（一）設(shè)備綜合管理1． 設(shè)施設(shè)備運行正常，管理期間無重大設(shè)備事故