【正文】 或業(yè)主的檔案系統(tǒng)。3）制定項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行所需的文件和表格4）制定項(xiàng)目的工程設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和檢查流程5）制定物業(yè)后期財(cái)務(wù)管理程序和規(guī)范6）制定物業(yè)保安、保潔等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程7）制定項(xiàng)目業(yè)主入住文件和流程8）制定項(xiàng)目績效考評(píng)規(guī)范（五）、物業(yè)的承接查驗(yàn)1．承接查驗(yàn)流程物業(yè)通過竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理物業(yè)移交2．承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備1）人員準(zhǔn)備2）計(jì)劃準(zhǔn)備3）資料準(zhǔn)備4）設(shè)備、工具準(zhǔn)備3．物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式1）主要內(nèi)容： 物業(yè)資料 物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 園林綠化工程 其他公共配套設(shè)施2）物業(yè)查驗(yàn)的方式 觀感查驗(yàn) 使用查驗(yàn) 檢測(cè)查驗(yàn) 試驗(yàn)查驗(yàn)4．承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理1）收集整理存在問題 收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》； 對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； 將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。（四）物業(yè)籌備1．人員招聘根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，制定該項(xiàng)目物業(yè)架構(gòu)，確認(rèn)各部門的人員編制，保證各部門編制的高效合理性。3） 物業(yè)單元及門牌號(hào)標(biāo)識(shí)4） 消防安全導(dǎo)識(shí)5） 其它標(biāo)識(shí)導(dǎo)識(shí)以上建議只是根據(jù)貴公司提供的現(xiàn)有資料提出的相關(guān)建議，待雙方進(jìn)行深入溝通后，本公司還將詳細(xì)提供切實(shí)有效的物業(yè)建議。3． 公共照明物業(yè)項(xiàng)目的照明是必不可少的，但在使用時(shí)盡量采用節(jié)能型，并利于后期更換。 綜合布線系統(tǒng) 對(duì)講系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng) 消防報(bào)警系統(tǒng) 遠(yuǎn)紅外線周界防范系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)由于該項(xiàng)目為高檔綜合的住宅園區(qū)，安全工作尤為重要，因此在上述各系統(tǒng)的規(guī)劃施工時(shí)，必須考慮其后續(xù)使用的的合理性和有效性，降低安防死角。對(duì)于物業(yè)管理方面無法解釋或解決的問題時(shí)，可以有效及時(shí)聯(lián)系本公司相關(guān)專業(yè)人員，以便問題得到及時(shí)解決，甚至可以讓消費(fèi)者和本公司顧問專業(yè)人員直接進(jìn)行溝通。三、前期物業(yè)執(zhí)行模式l 成立前期專業(yè)物業(yè)籌備小組根據(jù)本公司的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)項(xiàng)目前期的物業(yè)工作不容忽視，因此，為了更好的配合該項(xiàng)目前期開發(fā)、建設(shè)、銷售等各階段的工作，本公司將在雙方簽訂《前期物業(yè)顧問服務(wù)合同》后，成立該項(xiàng)目前期物業(yè)介入小組，該小組在該項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人的協(xié)調(diào)下，將全面負(fù)責(zé)和配合該項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。二、我公司前期物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)l 自1998年起，我公司與自家開發(fā)商形成了戰(zhàn)略合作伙伴，為開發(fā)商提供全方位的前期物業(yè)管理服務(wù)。l 根據(jù)貴司中長期的發(fā)展策略要求，提出專業(yè)意見及建議，優(yōu)化項(xiàng)目，使其更具競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理方案沈陽銀基物業(yè)有限公司二OO八年八月本方案編制說明為了建立良好的合作基礎(chǔ)，從雙方長遠(yuǎn)發(fā)展合作考慮，我公司根據(jù)多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)綜合大盤的管理，通過規(guī)范的高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，使項(xiàng)目充分發(fā)揮最大的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。l 打造高品位的居住環(huán)境，創(chuàng)造出一個(gè)高投資回報(bào)的物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展的最大價(jià)值；并獲得客戶群的認(rèn)可。l 促進(jìn)該項(xiàng)目的物業(yè)銷售推廣，提升項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)。l 我公司在十年的發(fā)展中，為沈陽市多個(gè)中高端項(xiàng)目提供物業(yè)管理，形成了較專業(yè)的物業(yè)管理人隊(duì)伍，也是我公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，各專業(yè)線顧問資源在公司項(xiàng)目內(nèi)部充分共享。2）配合解決銷售過程中物業(yè)問題擬定各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，以便銷售時(shí)予以明確。（二）施工階段的物業(yè)顧問建議根據(jù)該項(xiàng)目的地理位置及客戶群定位，本公司認(rèn)為該項(xiàng)目在規(guī)劃配套方面應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1． 安防和智能化根據(jù)本項(xiàng)目客戶群的定位，安防設(shè)施及智能化程度將是客戶非常重視的一項(xiàng)物業(yè)功能，同時(shí)也是體現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目整體品位的重要標(biāo)志之一，安防和智能化的配備是非常重要的，從該項(xiàng)目整體考慮，本公司認(rèn)為應(yīng)注意以下幾方面，旨在滿足項(xiàng)目要求的前提下，保證投資效果。垃圾房要保證不影響周邊業(yè)主的正常居住和生活。2） 園區(qū)道路標(biāo)識(shí)指示。3． 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際工作進(jìn)度，我公司將制定出與項(xiàng)目相符、切實(shí)可行的系統(tǒng)的工程運(yùn)行及維護(hù)計(jì)劃。3．完善后期運(yùn)行的指導(dǎo)文件1）編制項(xiàng)目物業(yè)各部門職能和各崗位員工職責(zé)2）制定項(xiàng)目各類緊急情況處理程序及預(yù)案。2．接管內(nèi)容1） 對(duì)所需各項(xiàng)備品備件及各類圖紙與保養(yǎng)文件進(jìn)行收集整理和管理工作2）對(duì)該項(xiàng)目驗(yàn)收后的配套工程進(jìn)行完善，并對(duì)相關(guān)遺留問題進(jìn)行改造，使物業(yè)管理工作能夠有效合理的進(jìn)行。 對(duì)各種公共突發(fā)事件處理有應(yīng)急預(yù)案。二、項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)及職責(zé)為了對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施有效管理，并合理降低運(yùn)營成本，本公司將對(duì)該項(xiàng)目后期物業(yè)各部門及人員編制進(jìn)行合理劃分。 負(fù)責(zé)與公司電梯承包方的對(duì)接與考核。2．物業(yè)各專項(xiàng)重點(diǎn)管理內(nèi)容：1）對(duì)客戶服務(wù)管理l 檔案管理 業(yè)主檔案管理 業(yè)主檔案建立 業(yè)主檔案保存 業(yè)主檔案的修改 業(yè)主檔案的變更 業(yè)主檔案的作廢＊ 業(yè)主投訴管理受理原則 業(yè)主投訴管理使物業(yè)公司必須面臨的一項(xiàng)非常重要的工作，合理有效地對(duì)業(yè)主投訴進(jìn)行管理，將直接影響到業(yè)主對(duì)整個(gè)物業(yè)公司的看法，因此業(yè)主投訴管理遵循以下原則： 所有投訴無論大小，均須認(rèn)真受理 所有真正投訴均須在《投訴處理記錄表》中登記備案； 所有投訴無論解決與否須在一個(gè)工作日內(nèi)作出第一次回復(fù)； 所有書面投訴須由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作出書面答復(fù)。 物業(yè)的保安員在日常巡邏中，空房的檢查巡視作為其中