【正文】 平米，總投資約 2400 萬元；168。創(chuàng)造多樣的、豐富的、完善的公共服務(wù)環(huán)境以營造豐富的居住生活空間，提升居住組團(tuán)的服務(wù)品質(zhì)。客戶訴求:尋求生活質(zhì)量的中等收入年輕白領(lǐng)人士。這一手法也符合當(dāng)今國際上的一種新型規(guī)劃思路——“新都市主義”城市規(guī)劃理念的倡導(dǎo)，讓居住行為與休閑、娛樂、服務(wù)等行為從工業(yè)化的涇渭分明重新回歸并創(chuàng)造一種新的結(jié)合，來體現(xiàn)一種傳統(tǒng)的人性關(guān)懷和需求。\u22303X地成本高：基地內(nèi)動遷量大、動遷成本高，需要支付帶征地費 億，加上投標(biāo)報價，將使土地成本較高； 機會點（O） 劣勢（W）\u20132X通優(yōu)勢：城市中環(huán)線以及****社區(qū)內(nèi)和市級交通主干線滬太路上繁多的公共交通使項目交通非常便捷。4. 2. 2 項目 SWOT 分析168。168。168。 美墅位置: 古浪路 8 號，近真北路規(guī)模：總建筑面積約 12 萬平米容積率: 物業(yè)類型：聯(lián)體別墅產(chǎn)品：173203 平米/套開發(fā)商：復(fù)地集團(tuán) 電話：62505888 銷售狀況：去化 95%以上，近剩最后幾套13售價： 74009000 元/平米備注：該盤 01 年下半年開盤，價格一路走高，從均價 4000 元/平米左右，上漲至均價 8000 元/平米以上，說明該區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品市場需求性較強。在價格上****地區(qū)一如既往的引領(lǐng)整個寶山區(qū)甚至整個環(huán)外地區(qū)，從 01 年的 3000 元/平米不到，上漲到 02年的 4000 元/平米左右，到 03 年更是飚生至 6000 元/平米以上，行情一直非?？春谩９部岛臀鞒菂^(qū)板塊內(nèi)暫時無房可售，而羅店地區(qū)羅店新鎮(zhèn)的規(guī)劃已基本確定，目前還處于招商階段，何時有商品房面世尚未確定。2002 年寶山房地產(chǎn)市場總體供求平衡，呈供需兩旺的良好態(tài)勢，商品房預(yù)、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。其中，一季度為 萬平方米，同比增長 %；二季度為 萬平方米，同比增長 %。168。從批準(zhǔn)上市與登記預(yù)售比分析，全市批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房 萬平方米，商品房預(yù)售登記面積 萬平方米，兩者之比為 ：1。從總體上看，供給結(jié)構(gòu)基本合理，高價房增速放緩。價格漲幅基本為 24%，換算為年漲幅則為10817%，平均年漲幅約 13%。說明上海房地產(chǎn)市場的供給需求持續(xù)旺盛，市場總體一直保持健康發(fā)展的勢頭。? 2003 年 13 月份，上海新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售的面積為 萬平方米，商品房預(yù)售登記面積為 萬平方米，供求比為 1:。本案定位為中環(huán)線旁的低密度高尚住宅小區(qū)，布置了一定體量多層公寓和雙復(fù)式 Townhouse 住宅。3．3 項目銷售進(jìn)度項目一期：住宅：在項目達(dá)到預(yù)售條件（預(yù)計 2005 年第 2 季度）后開始預(yù)售，半年左右售完；8商業(yè)：在住宅銷售過半以后（預(yù)計 2005 年第 3 季度）時推出，半年左右完成銷售；地下車庫：與住宅及商業(yè)同步進(jìn)行銷售，預(yù)計 3 個季度完成銷售；項目二期：住宅：在項目達(dá)到預(yù)售條件（預(yù)計 2006 年第 2 季度）后開始預(yù)售，半年左右售完；商業(yè)：在住宅銷售過半以后（預(yù)計 2006 年第 3 季度）時推出，半年左右完成銷售；地下車庫：與住宅及商業(yè)同步進(jìn)行銷售，預(yù)計 3 個季度完成銷售；詳細(xì)時間節(jié)點參見附圖一——項目發(fā)展進(jìn)度及銷售計劃圖。 動遷基地 ****（集團(tuán)）有限公司已經(jīng)選定金鑫花園為動遷安置基地，可確保動遷工作的順利進(jìn)行。因此，本項目的建設(shè)實施也是區(qū)域發(fā)展的需要。2．2 區(qū)域發(fā)展的需要本項目位于寶山區(qū)大場鎮(zhèn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件很差，無論是上下水、消防、道路，還是醫(yī)療、教育都沒有形成完整的系統(tǒng)，生活和居住條件較差，社會秩序混亂，是上海市新一輪舊區(qū)改造的區(qū)域之一。無論從投資規(guī)模還是其占固定資產(chǎn)投資總額的比重看，房地產(chǎn)業(yè)確實已在上海國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，增速加快。生活配套：在地塊以南 1000 米左右范圍內(nèi)，有便利店、書店、超市、商場、集貿(mào)市場、藥房、大型餐飲、證券市場、銀行、醫(yī)院、敬老院等各種設(shè)施。上海某土地招投標(biāo)第一章 項目概況43本可行性研究報告是****（集團(tuán)）有限公司響應(yīng)上海市第 8 次土地招標(biāo)公告，競投寶山 8 號地塊所做的，作為投標(biāo)文件的一部分，僅作參考，一切以其它相關(guān)文件為準(zhǔn)。1．2 地塊概況范圍：環(huán)鎮(zhèn)南路南側(cè)、龍珍港西側(cè)、真華路東側(cè)；面積：A 塊 45090 平米，B 塊 61341 平米，總共 106431 平米；現(xiàn)狀：約有 172 戶動遷居民宅和約 6 萬平米工業(yè)廠房、倉庫等（以實際為準(zhǔn)）；土地用途：70 年居住用地；1．3 地塊周邊配套概況地塊貼近人氣旺盛、開發(fā)成熟的****社區(qū)，項目周邊生活配套設(shè)施齊全、出行交通便捷。GDP、工業(yè)生產(chǎn)、外貿(mào)出口等多項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均達(dá)到 1997 年亞洲金融危機以來同期最高的水平。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的興旺，上海房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 20 年的發(fā)展，其占 GDP 的比重由 1978 年的 %遞增至 2001 年的 %。因此，本項目的建設(shè)符合行業(yè)及經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的客觀要求。為推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造，改善寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地區(qū)的城市綜合環(huán)境，項目的建設(shè)啟動對落實舊改規(guī)劃目標(biāo)，改善地區(qū)生活和治安環(huán)境，滿足市民改善居住條件的要求，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將起到積極作用。168。3．2 項目開發(fā)進(jìn)度整個項目需要大約 3 年左右的發(fā)展周期，其中動拆遷及前期工作需要約 1年左右，項目開發(fā)建設(shè)需要約 2 年左右時間，具體如下：2004 年第 1 季度，簽定《土地出讓合同》及《土地開發(fā)補償協(xié)議》；2004 年內(nèi)，完成基地的全部動遷及安置工作；2004 年第 32004 年第 4 季度到 2005 年第 4 季度，進(jìn)行項目一期的建設(shè)開發(fā)；2005 年第 4 季度到 2006 年第 4 季度，進(jìn)行項目二期的建設(shè)開發(fā)；詳細(xì)時間節(jié)點參見附圖一——項目發(fā)展進(jìn)度及銷售計劃圖。本項目計劃分兩期開發(fā)，一期為靠近龍珍港的 A 塊，建筑面積 50320 平米；二期為 B 塊，建筑面積 64785 平米。? 2002 年 19 月份，上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 1851 萬平米，登記商品房預(yù)售面積 1868 平米，供求比例為 1：。自 2001 年以來上海市房地產(chǎn)市場需求略大于供應(yīng)，這一狀況一直保持到今年第 3 季度出現(xiàn)供略大于求，供求總體是平衡的。時間