上海某招投標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-12 22:51本頁面
【正文】 26。本項(xiàng)目有一定規(guī)模，且容積率非常低，緊鄰天然河道龍珍港，為提高項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)造了一定條件，區(qū)域?qū)⒂幸欢ǖ母偁?。\u30001X于該項(xiàng)目地塊有一定規(guī)模，且為毛地出讓，開工前應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備工作，確保動(dòng)遷和工程建設(shè)的順利進(jìn)行。\u39033X目對建安成本較為敏感，應(yīng)合理控制成本，提高項(xiàng)目收益；8．2 建議同時(shí)，本項(xiàng)目處于天然河道龍珍港旁，靠近城市中環(huán)線，地理位置優(yōu)越；區(qū)域規(guī)劃發(fā)展空間樂觀，即將開工建設(shè)的地鐵M7 線將在項(xiàng)目附近設(shè)立站點(diǎn)。\u30408X虧平衡分析，項(xiàng)目銷售率達(dá)到 %時(shí)即可達(dá)到盈虧平衡；\u24066X場分析，項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場有著良好的發(fā)展趨勢，項(xiàng)目可行； 平均售價(jià)敏感性分析假定項(xiàng)目的平均售價(jià)的變動(dòng)幅度為 X，項(xiàng)目投資利潤為 V，可得： V=6084+84551X對應(yīng)不同銷售均價(jià)變化，項(xiàng)目投資利潤如下：23項(xiàng)目V=6084+84551X 平均售價(jià)變化幅度15% 10% 5% 05% 10% 15%平均售價(jià)投資利潤6244 6611 69797346 7713 8081 8448較基本方案變化幅度 208% 139% 69% 0%69% 139% 208%可見，項(xiàng)目投資利潤與銷售均價(jià)成正比，且高度敏感，正比系數(shù)為 倍，提高各類產(chǎn)品的銷售價(jià)格可很好地提高項(xiàng)目的盈利能力。7．2 敏感性分析 建安成本敏感性分析假定項(xiàng)目綜合建安平均成本的變化幅度為 X，項(xiàng)目凈利潤為 V，可得：V= 608419470X對應(yīng)不同的平均建安成本變化，項(xiàng)目投資利潤如下：項(xiàng)目V=608419470X 建安平均成本變化幅度 15% 10% 5% 0 5% 10% 15%投資利潤較基本方案變化幅度 8031 6084 4137 可見，項(xiàng)目投資利潤對建安成本較為敏感，且與之成反比，反比放大系數(shù)為 倍。即當(dāng)項(xiàng)目的銷售率達(dá)到 %時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目可達(dá)到盈虧平衡。具體情況參見附表一：項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測表。項(xiàng)目總收入 84551 萬元，包括多層公寓、排屋、商鋪、地下車庫銷售收入。 不可預(yù)見費(fèi)，508 萬元；168。 銷售稅費(fèi)，共 6396 萬元；168。 前期費(fèi)用，共 856 萬元；168。6．2 成本利潤及效益分析項(xiàng)目發(fā)展總費(fèi)用 74208 萬元，具體包括以下稅費(fèi)：168。因此，本項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為 年。168。 靜態(tài)投資回收期由現(xiàn)金流量表可知：2006 年第 2 季度，項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為9782 萬元；2006 年第 3 季度，項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 9748 萬元；+9782/(9782+9748)*= (年)注：將項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)啟動(dòng)時(shí)間點(diǎn)定為 04 年第 1 季度。注：具體計(jì)算過程及數(shù)據(jù)來源參見附表：項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表。因此，本項(xiàng)目銀行貸款最大需求額度為****（集團(tuán)）有限公司擁有雄厚資金技術(shù)實(shí)力，為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，降低開發(fā)成本，預(yù)計(jì)自籌 55%左右開發(fā)資金，約 億元，將主要通過集團(tuán)公司投資和預(yù)售房款進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)所需資金 45%通過銀行貸款融資，約 億元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)分二期開發(fā)，主要在三個(gè)階段投入資金：土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)一期、項(xiàng)目建設(shè)二期。 資金籌措國家建設(shè)項(xiàng)目資本金制度的規(guī)定，項(xiàng)目公司自有資金必須達(dá)到項(xiàng)目總投資30%以上?，F(xiàn)金流出主要包括：土地費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、間接費(fèi)用及各種稅金，其中土地動(dòng)遷安置費(fèi)用在04 年內(nèi)均勻投入，帶征地費(fèi)用及投標(biāo)價(jià)款按招標(biāo)文件約定時(shí)間支付，其它費(fèi)用按照項(xiàng)目開發(fā)過程中的通常情況記取。196．1 財(cái)務(wù)評價(jià) 現(xiàn)金流量第六章 財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目的整個(gè)發(fā)展周期為 2003 年第 4 季度到 2006 年第 4 季度。 小區(qū)綠化 47428 平米，總投資約 949 萬元；168。 公建配套用房 1500 平米，總投資約 150 萬元；168。 Townhouse（低密度排屋）30000 平米，總投資約 2400 萬元；168。本項(xiàng)目各類建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模如下表：數(shù)量項(xiàng)目 單位A 地塊 B 地塊規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃總建筑面積住宅建筑面積 多層建筑面積 雙復(fù)式建筑面積平方米平方米平方米平方米平方米45090 6134150320 6478547320 6228535320 4428512000 18000公共建筑面積2500 商業(yè)面積平方米2000 2000 配套公建面積平方米1000 500綜合容積率 綠地率停車面積 地下車庫面積 地面車位面積停車位數(shù) 地下車位數(shù) 地面車位數(shù)18%平方米平方米平方米輛輛輛5385378016052151081078800700018003202001205．2 各類建筑投資額本項(xiàng)目各類建設(shè)項(xiàng)目投資估算如下：168。創(chuàng)造多樣的、豐富的、完善的公共服務(wù)環(huán)境以營造豐富的居住生活空間，提升居住組團(tuán)的服務(wù)品質(zhì)。嘗試新的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及方法，創(chuàng)造新的居住空間模式，將建筑景觀統(tǒng)一作為環(huán)境因素進(jìn)行規(guī)劃?？蛻粼V求:尋求生活質(zhì)量的中等收入年輕白領(lǐng)人士。多層公寓以較為經(jīng)濟(jì)實(shí)用的緊湊型戶型為主，主要為二房二廳 90105 平方米，三房二廳 110135 平方米；Townhouse（低密度排屋）:180—250 平方米/套。這一手法也符合當(dāng)今國際上的一種新型規(guī)劃思路——“新都市主義”城市規(guī)劃理念的倡導(dǎo)，讓居住行為與休閑、娛樂、服務(wù)等行為從工業(yè)化的涇渭分明重新回歸并創(chuàng)造一種新的結(jié)合，來體現(xiàn)一種傳統(tǒng)的人性關(guān)懷和需求。考慮到 ，建筑產(chǎn)品形式以多層為主，配置少量 Town
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