【正文】 利用零碎時間的人。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多。 （4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少* 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。9．研究結(jié)論與建議武漢光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。針對該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。（5）社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。（3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。（2）政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。（2）編制資金流動計(jì)劃，確定資金的需求額序號項(xiàng)目建 設(shè) 期2003200420052006小計(jì)1投資分年計(jì)劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息小計(jì)2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入7．財務(wù)評價 (1)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。b．：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a. 居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬元計(jì)算共計(jì)2600萬人民幣。以每棟一單元B戶型作為均價戶型，其余戶型以相應(yīng)系數(shù)做價差調(diào)整。A：德式景觀設(shè)計(jì)得100，B自然生態(tài)景觀得98分，C西班牙風(fēng)格景觀得99分，D現(xiàn)代都市型得99分。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減1分。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減1分。ABCD100989899綠化率以本案為100分，以本案為100分，以5%為一個檔次，每上升或下降5%相應(yīng)加或減1分。因素XABCD價 格待定6300700060006200開盤時間08年10月08年6月08年9月08年6月08年11月區(qū)位因素較好好較好一般一般建筑設(shè)計(jì)好好一般一般較好綠化率45%45%35%40%40%建筑質(zhì)量好較好較好較好好私密性較好好好較好較好交通便捷較好好較好一般一般周邊配套完善健全完善完善健全戶型結(jié)構(gòu)好好一般較好較好社區(qū)景觀歐式德式生態(tài)景觀西班牙風(fēng)格現(xiàn)代都市型比較依據(jù)交易時間08（月） 6 7 8 9 10 11指數(shù) A: B: C: D: 區(qū)位因素以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個檔次。根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。4．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4．1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。（2）城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。（3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。（4）住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。（2）需求量大。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。半島尊邸和南湖山莊。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項(xiàng)目，除了名都花園價格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。武漢市洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。各年度數(shù)據(jù)指標(biāo)回顧指標(biāo)類別（增長率）房地產(chǎn)投資額商品房銷售額存量房交易額發(fā)放貸款額2006年11．07%11．01%/47．8%2007年13．92%24．04%24%156．8%2008年14．90%26．62%39%60%2009年19．80%19．26%41%56．6%從上述指標(biāo)對比可以看出，武漢房地產(chǎn)市場四年來投資額一直在穩(wěn)步增長，存量房交易額也在快速穩(wěn)步的增長，其中主要的推動力量來自于金融對個人信貸的支持，但值得關(guān)注的是2003年以來，首次銷售額的增長出現(xiàn)了下滑。漢陽開發(fā)率先沿漢江開始，選擇好幾個重點(diǎn)板塊啟動，把漢陽地區(qū)建設(shè)主要分成三個部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團(tuán)，四新組團(tuán)介于生活區(qū)、文化區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔(dān)政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)與生活兩大功能，沌口組團(tuán)主要建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地。這一點(diǎn)即可看出。2003年初，武漢市政府提出的土地儲備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展。武漢市國土資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機(jī)構(gòu)。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動式連片式開發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機(jī)會。九個組團(tuán)的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動所在組團(tuán)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。（1）武漢市整體城市規(guī)劃自20世紀(jì)90年代初，武漢市設(shè)立武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，以這兩大國家級開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點(diǎn)形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的“量價齊升”和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。19月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。%；%；%。測算表明，9月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)37%，高出8月份2個百分點(diǎn)，連續(xù)第二個月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建筑工程費(fèi)3安裝工程費(fèi)4其他投資費(fèi)5項(xiàng)目管理費(fèi)6不可遇見費(fèi)7建設(shè)期利息8總投資2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。（1）供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。（1）擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森