酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查與初步建議-全文預(yù)覽
【正文】 置：武侯區(qū)航空路 ?建筑面積： 73,000㎡ ?樓層數(shù)： 20層 ?停車位： 900個(gè) 市 場(chǎng) 指 標(biāo) ?平均租金： 85元 /㎡ .月 ?售價(jià)： 8300元 ?物管費(fèi)： 3元 /平方米 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 評(píng) ?A、 B幢底樓聚集金融行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)，形成金融主題產(chǎn)業(yè)群落。 ?趣園精品酒店公寓作為城市商務(wù)復(fù)合體喜年廣場(chǎng)中的一部分，位于西塔樓 1532層， 314層為星級(jí)酒店，酒店由國(guó)際知名品牌酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。 ?地處人民南路四段，緊鄰美領(lǐng)館，處于棕北高尚生活圈，商務(wù)精英、海外華僑聚集地，商務(wù)氛圍濃厚。其中甲級(jí)寫字樓包括喜年廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈、國(guó)航世紀(jì)中心，乙級(jí)寫字樓包括商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際廣場(chǎng)。 ? 成都市乙級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓目前總體量達(dá)到了 ，供求趨于平穩(wěn) ? 租金每月從 30元 /㎡ /月 —— 60元 /㎡ /月，售價(jià) 5,0007,000元 /㎡ 入住率較高，達(dá)到了9095%，主要租戶為低辦公成本，對(duì)辦公空間需求不大的中小企業(yè)。 ? 在未來(lái)三年內(nèi)，成都市主城區(qū)共有甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng) 629,000平方米，主要分布在人民南路沿線和東大街沿線；開發(fā)商均屬國(guó)內(nèi)外知名開發(fā)商，集中的供應(yīng)將給市場(chǎng)帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。均為知名開發(fā)商修建的高檔寫字樓。 ?目前人民南路沿線和東大街沿線為成都市寫字樓重要發(fā)展軸，受政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性規(guī)劃及政策優(yōu)惠，南部新區(qū)未來(lái)會(huì)有大量的辦公物業(yè)入市，成為優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展一個(gè)重要區(qū) 域。 ?隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外資企業(yè)不斷進(jìn)駐成都，寫字樓市場(chǎng)從 2022年開始復(fù)蘇，2022年至 2022年的總供應(yīng)量超過(guò) 155萬(wàn)平方米，這段時(shí)間內(nèi)新建寫字樓主要為出租和出售。酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查與初步建議 執(zhí)行力地產(chǎn)顧問(wèn) 執(zhí)行力 —— 創(chuàng)造品牌價(jià)值 成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)情況 ? 寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn) ? 寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量 ? 現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布 ? 未來(lái)甲級(jí)寫字樓體量與分布 ? 優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫字樓體量與分布 ? 本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布 ? 本項(xiàng)目可類比市場(chǎng)租金與售價(jià)水平 ? 本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié) 寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 參評(píng)項(xiàng)目 衡量標(biāo)準(zhǔn) 頂級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 乙級(jí)寫字樓 1 地理位置 坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的核心區(qū)域 , 周邊配套設(shè)施完善 坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的，區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi) 坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū) 2 公共交通 交通便利 , 周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ,超過(guò) 5 條以上公交線路 ,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口 交通便利 ,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ,有不低于 5 條以下公交線路 ,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口 交通便利 3 基本要求 土地性質(zhì)為商業(yè)用地 土地性質(zhì)為商業(yè)用地 土地性質(zhì)為商業(yè)用地 4 可視性 可視性極強(qiáng) 可視性強(qiáng) 可視性一般 5 建筑規(guī)模 超過(guò) 50,000米 超過(guò) 20,000 平方米 超過(guò) 10,000 平方米 6 建筑設(shè)計(jì) 國(guó)際知名設(shè)計(jì)院 /國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院 國(guó)際知名設(shè)計(jì)院 /國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院 國(guó)內(nèi)乙級(jí)設(shè)計(jì)院 7 建筑規(guī)劃 大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高 米及以上， 通道寬 2 米及以上，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積 150 平方米 /停車位，空間少柱 大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高 米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積小于180 平方米 /停車位 有大堂，按大廈總面積計(jì)算停車位服務(wù)面積至少每 220250 平方米配置一個(gè)停車位 8 單層面積 1,500 – 2,000 平方米 不少于 1,000 平方米 不少于 800 平方米 9 凈層高 米以上 米左右 不低于 米 10 架高地板 ≥15cm ≥11cm ＜ 11cm 或無(wú) 11 電梯 電 梯 按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過(guò) 4,000 平方米 , 等候時(shí)間不超過(guò) 30 秒，載重 1,600㎏ /部，速度 4m/s 以上 按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過(guò) 5,000 平方米，等候時(shí)間不超過(guò) 40 秒，載重 1,600 ㎏ / 部，速度不低于 4m/s 按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過(guò) 6,000 平方米 , 載重 1,000 ㎏ /部，速度不低于 3m/s 12 貨梯 客貨分離 ,至少 2 部 客貨分離，不少于 1 部 可無(wú)客貨分離 寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 參評(píng)項(xiàng)目 衡量標(biāo)準(zhǔn) 頂級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 乙級(jí)寫字樓 1 電氣 雙回路市電 ,辦公區(qū)提供不低于 120w/㎡ 的電量，后備發(fā)電設(shè)備充足，在停電時(shí)能保證正常辦公 雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于 80w/ ㎡ 的電量，備用電源充足 辦公區(qū)提供不低于 50w/㎡ 的電量 , 有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運(yùn)作 1 弱電 完善先進(jìn)的 5A 系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈 , 平均每 12 平方米有一根電話線 完善先進(jìn)的 5A 系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈 ,平均每 20 平方米有一根電話線 具備 5A 系統(tǒng) , 提供至少三家國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商 15 承重 辦公區(qū)活荷載不小于 350kg/㎡ 辦公區(qū)活荷載不小于 250kg/㎡ 辦公區(qū)活荷載 200kg/㎡ 左右 16 衛(wèi)生間 高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間 高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間 洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具 17 業(yè)權(quán) 只租不售，單一業(yè)權(quán) 開發(fā)商持有不低于一半 單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán) 18 物業(yè)管理 提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)， 24 小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù) 提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟， 24 小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù) 提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于 24 小時(shí)報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù) 19 入住率 1 至 2 年內(nèi)入住率不低于70% 1 至 2 年內(nèi)入住率不低于 65% 1 至 2 年內(nèi)入住率不低于 5060% 寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量 3804163430095100242214483901749002884713051382022002930000500001000001500002022002500003000003500004000002022 2022 2022 2022 2022 2022 2
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