【正文】 酒店式公寓及寫字樓市場調(diào)查與初步建議 執(zhí)行力地產(chǎn)顧問 執(zhí)行力 —— 創(chuàng)造品牌價值 成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場情況 ? 寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn) ? 寫字樓整體市場供應(yīng)量 ? 現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布 ? 未來甲級寫字樓體量與分布 ? 優(yōu)質(zhì)乙級寫字樓體量與分布 ? 本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布 ? 本項目可類比市場租金與售價水平 ? 本項目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié) 寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn) 序號 參評項目 衡量標(biāo)準(zhǔn) 頂級寫字樓 甲級寫字樓 乙級寫字樓 1 地理位置 坐落于商務(wù)區(qū)相對集中的核心區(qū)域 , 周邊配套設(shè)施完善 坐落于商務(wù)區(qū)相對集中的，區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi) 坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū) 2 公共交通 交通便利 , 周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達 ,超過 5 條以上公交線路 ,近規(guī)劃的軌道交通進出口 交通便利 ,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達 ,有不低于 5 條以下公交線路 ,近規(guī)劃的軌道交通進出口 交通便利 3 基本要求 土地性質(zhì)為商業(yè)用地 土地性質(zhì)為商業(yè)用地 土地性質(zhì)為商業(yè)用地 4 可視性 可視性極強 可視性強 可視性一般 5 建筑規(guī)模 超過 50,000米 超過 20,000 平方米 超過 10,000 平方米 6 建筑設(shè)計 國際知名設(shè)計院 /國內(nèi)甲級設(shè)計院 國際知名設(shè)計院 /國內(nèi)甲級設(shè)計院 國內(nèi)乙級設(shè)計院 7 建筑規(guī)劃 大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高 米及以上， 通道寬 2 米及以上，按大廈總建筑面積計算停車位服務(wù)面積 150 平方米 /停車位，空間少柱 大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高 米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計算停車位服務(wù)面積小于180 平方米 /停車位 有大堂，按大廈總面積計算停車位服務(wù)面積至少每 220250 平方米配置一個停車位 8 單層面積 1,500 – 2,000 平方米 不少于 1,000 平方米 不少于 800 平方米 9 凈層高 米以上 米左右 不低于 米 10 架高地板 ≥15cm ≥11cm ＜ 11cm 或無 11 電梯 電 梯 按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超過 4,000 平方米 , 等候時間不超過 30 秒，載重 1,600㎏ /部，速度 4m/s 以上 按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超過 5,000 平方米，等候時間不超過 40 秒，載重 1,600 ㎏ / 部，速度不低于 4m/s 按大廈總建筑面積計算每部客梯服務(wù)面積不超過 6,000 平方米 , 載重 1,000 ㎏ /部，速度不低于 3m/s 12 貨梯 客貨分離 ,至少 2 部 客貨分離，不少于 1 部 可無客貨分離 寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn) 序號 參評項目 衡量標(biāo)準(zhǔn) 頂級寫字樓 甲級寫字樓 乙級寫字樓 1 電氣 雙回路市電 ,辦公區(qū)提供不低于 120w/㎡ 的電量，后備發(fā)電設(shè)備充足，在停電時能保證正常辦公 雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于 80w/ ㎡ 的電量，備用電源充足 辦公區(qū)提供不低于 50w/㎡ 的電量 , 有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運作 1 弱電 完善先進的 5A 系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進入大廈 , 平均每 12 平方米有一根電話線 完善先進的 5A 系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進入大廈 ,平均每 20 平方米有一根電話線 具備 5A 系統(tǒng) , 提供至少三家國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商 15 承重 辦公區(qū)活荷載不小于 350kg/㎡ 辦公區(qū)活荷載不小于 250kg/㎡ 辦公區(qū)活荷載 200kg/㎡ 左右 16 衛(wèi)生間 高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間 高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間 洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具 17 業(yè)權(quán) 只租不售，單一業(yè)權(quán) 開發(fā)商持有不低于一半 單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán) 18 物業(yè)管理 提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)， 24 小時保安服務(wù)和維護服務(wù) 提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計算機物業(yè)管理軟， 24 小時保安服務(wù)和維護服務(wù) 提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于 24 小時報案服務(wù)和維修服務(wù) 19 入住率 1 至 2 年內(nèi)入住率不低于70% 1 至 2 年內(nèi)入住率不低于 65% 1 至 2 年內(nèi)入住率不低于 5060% 寫字樓整體市場供應(yīng)量 3804163430095100242214483901749002884713051382022002930000500001000001500002022002500003000003500004000002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022成都寫字樓物業(yè)歷年供應(yīng)（單位：㎡）?成都辦公樓市場從 20222022年市場上共有約 。而 2022年新增供應(yīng)量預(yù)計達到 平方米。 ?過量的供應(yīng)導(dǎo)致市場環(huán)境惡化，加上宏觀政策的調(diào)控， 2022年市場供應(yīng)急劇下降。部分項目被迫延期，有部分大樓甚至成為爛尾樓。 ?隨著經(jīng)濟發(fā)展和外資企業(yè)不斷進駐成都，寫字樓市場從 2022年開始復(fù)蘇，2022年至 2022年的總供應(yīng)量超過 155萬平方米，這段時間內(nèi)新建寫字樓主要為出租和出售。在這期間大量爛尾樓也復(fù)工或轉(zhuǎn)讓，如：華敏翰尊國際、力寶大廈等。 現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布 ?成都現(xiàn)有甲級寫字樓市場，目前存量約 456,000㎡ ，現(xiàn)有甲級寫字樓供應(yīng)區(qū)域較為集中，主要是鹽市口 — 順城街 — 天府廣場的傳統(tǒng) CBD區(qū)域和人民南路沿線。 ?人民南路沿線憑借其便捷的交通優(yōu)勢，聚集了多數(shù)的甲級寫字樓。 ?目前人民南路沿線和東大街沿線為成都市寫字樓重要發(fā)展軸，受政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性規(guī)劃及政策優(yōu)惠，南部新區(qū)未來會有大量的辦公物業(yè)入市，成為優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展一個重要區(qū) 域。 現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓體量與分布 編號 項目名稱 供應(yīng)體量（㎡） 1 冠城廣場 83640 2 城市之心 52022 3 川信大廈 65749 4 匯日央擴 54268 5 威斯頓聯(lián)邦大廈 54191 6 國航世紀(jì)中心 180000 7 時代廣場 46000 8 中環(huán)廣場 47147 9 香格里拉寫字樓 46526 10 力寶大廈 71785 ?目前成都市有用的 10棟甲級寫字樓中，有 6棟都分布在