頤德花苑企劃提案36-全文預(yù)覽
【正文】 ，中心城區(qū)的親水型景觀住宅將疊現(xiàn)獨特優(yōu)勢。 戰(zhàn)術(shù)上、以法國古典園林的細致塑造，建立中庭環(huán)境藝術(shù)靈魂，全面提升各戶型景觀系統(tǒng)，這對低（中）樓層的劣勢彌補尤具意義。景觀：如前所述，高層次房位可能意味著大視野景觀較好，而低（中）層次房位的景觀主要依賴于本案中庭環(huán)境的影響。D型：整體朝向與G型相似，區(qū)別之處是西南向臥室采光，與G型比較，相對疊出于凹槽之外，而廳是純東側(cè)采光，區(qū)別于G型廳的西帶南向采光，整體朝向（采光）劣勢同樣明顯。B1型：廳與主臥直接南向，付臥北向深凹槽采光，廚衛(wèi)全明，與市場同類型二房帶廳優(yōu)勢房型比較，各戶室朝向利用未達最佳，存在缺憾，由于其位置與A型房相比，這是一個劣勢?？們r適銷：結(jié)合本案的目標(biāo)客戶定位及形象定位，我們認為在推廣與銷售支持形象定位全面表現(xiàn)的條件下，本案58萬元~140萬元（以6000元/m2均價）的總價區(qū)間在我們既定的高級知識智能階層中基本處于總價適銷段。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，也應(yīng)是對樓盤整體形象定位的策動與支持?；诩彝ビ^念的確立與強化，較強的家庭責(zé)任感引導(dǎo)其更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長環(huán)境與成長等。隨著該階層的成熟與崛起，閑瑕時間的消費、休閑內(nèi)容會呈現(xiàn)一定的階層特征，以便拔高自己，使自己歸屬于一個特定階層?！唛_放性心態(tài)，善于包容吸納一切世界文明發(fā)展的優(yōu)秀成果，以此作為立身之本。定位于該階層人士進行有的放矢的企劃、營銷組織，將保障本案價格空間的有效拓展。 高級知識智能階層特征行業(yè)特征 ——高科技產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥、通訊設(shè)備、機電一體化，精細化工、計算機、信息電子… ——金融產(chǎn)業(yè)：銀行、證券、六大要素交易市場… ——貿(mào)易產(chǎn)業(yè)：各類進出口公司… ——房地產(chǎn)業(yè) 以上行業(yè)中，外資注入所形成的獨資、合資機構(gòu)將占主導(dǎo)地位 ——社會發(fā)展產(chǎn)業(yè)：律師事務(wù)所、新聞機構(gòu)、高等教育機構(gòu)、其它文化產(chǎn)業(yè)職業(yè)特征——經(jīng)營管理領(lǐng)域 高級職業(yè)經(jīng)理人、高級管理顧問、專業(yè)代理人（商）、高級營銷人員——專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員——社會人文領(lǐng)域 律師、記者、藝術(shù)家、畫家、音樂家、古玩鑒賞家、教授年齡特征 這一階層中的佼佼者主體年齡分布在40歲~50歲之間。主體目標(biāo)客戶階層中的個體成員具事業(yè)成功之基礎(chǔ)，并顯示較強的自身發(fā)展?jié)摿Α?基地建筑用地為凹字形狀，樓與樓之間的對稱關(guān)系讓我們感受到了古典建筑的風(fēng)格，與歐洲宮廷式城堡住宅基地布局頗有神似之處，并半圍合成近1000平方米左右可利用的環(huán)境塑造空間。本案房位總價區(qū)間在60萬元~145萬元（以6200元/平米均價計）處于適銷段總價房位占了62%，而234平方米的大單元房為非適銷總價房位，可能面臨較大市場銷售阻力。目標(biāo)市場預(yù)估本公司就本案周邊競爭個案的市調(diào)資料進行細致評估與研究，結(jié)合本案固有產(chǎn)品特性，總結(jié)本案目標(biāo)客源特性如下： 客源區(qū)域區(qū)域長寧徐匯靜安其它區(qū)域合計百分比30%20%20%30%100% 客戶購屋動機購屋動機第一次購屋二次購屋（換屋）投資合計百分比50%30%20%100% 客戶年齡年齡25~3031~3536~4041~4546~5051以上合計百分比5%10%20%35%20%10%100% 總價反應(yīng)預(yù)估價別45萬以下46~55萬56~65萬66~75萬75~100萬100萬以上合計百分比5%25%30%20%15%5%100% 面積反應(yīng)預(yù)估面積80m2以下80~100 m2（二房二廳為主）100~120 m2（三房一廳為主） 120~150 m2（三房二廳為主）150 m2以上（四房以上）合計百分比10%25%30%25%10%100%根據(jù)目標(biāo)客戶預(yù)估的情況分析，本區(qū)域內(nèi)物業(yè)總價認同度較大的區(qū)間在46萬元~75萬元之間，且客源主體年齡分布在36歲~50歲之間。產(chǎn)品特性：根據(jù)我司已掌握的本案資料，我們得到以下可資利用的信息： 基地位置處于延安西路定西路，為西區(qū)進入市區(qū)的主干道之一，從較為寬泛的地理意義上，可定義為市中心區(qū)域樓盤。 主體目標(biāo)客戶定位定位原則為確保頤德名苑完整體量（27000m2）在周邊區(qū)域物業(yè)均價以上完整去化，本案的主體目標(biāo)客戶定位應(yīng)滿足以下條件：主體目標(biāo)客戶的受眾面應(yīng)具備一定的寬度，體現(xiàn)在即時靜態(tài)寬度及動態(tài)可擴張寬度。深層次關(guān)注、研究這一群體利益需求及特征，并以此作為產(chǎn)品定位、形象定位、推廣、銷售方式定位的指導(dǎo)，將是本案與周邊區(qū)域物業(yè)比較中疊現(xiàn)物業(yè)內(nèi)涵優(yōu)勢，實現(xiàn)銷售目標(biāo)的根本保障。可以預(yù)期，該階層人
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