【正文】 ）區(qū)域客戶市場分析五街國際客戶構(gòu)成分析從上圖可以看出，五街國際成交客戶構(gòu)成中，公務(wù)員客戶占到了很大的比例，約23％，其次是個(gè)體商戶，約21％。名郡★★富貴世家★★假日摩洛哥★★★藍(lán)色港灣★★嘉城花園★★★龍灣一品五街國際★★★瑞景春天★朝庭★★頤和園★★★★結(jié)論：u 從產(chǎn)品數(shù)據(jù)分析來看，本片區(qū)物業(yè)類型多樣以小高層、高層為主，其次是普通多層\多層洋房、高層住宅，區(qū)域戶型配比上主要以二房、三房為主，其次是四房、二房，小戶型的一房也在本區(qū)域內(nèi)開始出現(xiàn)。名郡★★★★★★★★富貴世家★★★★★假日摩洛哥★★★★★★藍(lán)色港灣★★★★★嘉城花園★★★★龍灣一品★★★★★★五街國際★★★★★瑞景春天★★★★★★朝庭★★★★★★★★頤和園★★★★從表上來看，金洲經(jīng)開區(qū)板塊各項(xiàng)目比較注重園林設(shè)計(jì)各元素，在其設(shè)計(jì)運(yùn)用上，盡其所長，已成為各項(xiàng)目提升產(chǎn)品品質(zhì)的重要手段。名郡5富貴世家龍灣一品119五街國際朝庭99平均面積四房單位：項(xiàng)目面積(㎡)客廳主臥(㎡)次臥1(㎡)次臥2(㎡)次臥3(㎡)餐廳(㎡)廚房(㎡)主衛(wèi)(㎡)次衛(wèi)(㎡)陽臺(tái)1(㎡)陽臺(tái)2(㎡)面積(㎡)開間(m)進(jìn)深(m)福臨門名郡富貴世家假日摩洛哥藍(lán)色港灣嘉城花園龍灣一品五街國際瑞景春天朝庭頤和園一房3550－——★——————50以上－－—★—————兩房7090－－—★———★—★90100－－—★★★—★—100110★－————★———110120－－————★——★120130－－———————★三房100110－－————————110120－－———★——★—120130★★——★—★—★—130140★—★——★★★—★140160－—★———★———四房150以下★★——————★★150160－－———————★160180－—————————180以上－—————★———區(qū)域典型樓盤戶型創(chuàng)新情況項(xiàng)目名稱平層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺(tái)多陽臺(tái)空中花園挑高陽臺(tái)福臨門u 這個(gè)片區(qū)樓盤的價(jià)格在36003800這一個(gè)價(jià)格段競爭比較激烈。35003600合計(jì)2028653///即將推出樓盤分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積建筑面積容積率預(yù)計(jì)均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)推出時(shí)間香樟美地寫字樓 商業(yè)樓4100龍灣一品高層、小高層30000105000在售333套。 （二）區(qū)域競爭市場分析在售樓盤分析（1）在售樓盤列表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(㎡）總建筑面積（㎡）容積率總套數(shù)整體均價(jià)（元/㎡）福臨門居住組團(tuán)：　　二環(huán)至三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓鞘械闹饕幼^(qū)域，特別是玉潭新城、行政中心周邊，該區(qū)域具有優(yōu)良的地理環(huán)境和植被環(huán)境，適合城市居民對(duì)居住環(huán)境的要求，將形成環(huán)繞城市中心的環(huán)狀居住組團(tuán)格局。寧鄉(xiāng)縣居民將會(huì)由以往大部分人住“安置型”住宅，少數(shù)人住“實(shí)用型”住宅，極少人住“舒適型、豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數(shù)人住“實(shí)用型、舒適型”，少數(shù)人住“安置型”的狀況過渡。因此，在2012年年初經(jīng)過短暫的觀望情緒后，各開發(fā)商紛紛選擇加快市場推貨節(jié)奏，項(xiàng)目開工數(shù)激增。開發(fā)商對(duì)以上政策普遍持謹(jǐn)慎而樂觀的態(tài)度。未來供給市場預(yù)測寧鄉(xiāng)縣住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)國家政策變化的預(yù)期和對(duì)需求市場的預(yù)期等因素的影響。（3）城市格局拉寬，舊有居住區(qū)域觀念被打破。寧鄉(xiāng)住房需求主要有四種：城市房屋拆遷所產(chǎn)生的被動(dòng)型需求、居民改善性住房需求、投資型住房需求和城市人口增容產(chǎn)生的主動(dòng)型住房需求，其中前兩種是主體。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場的表象就是樓盤品質(zhì)增加，項(xiàng)目體量增大。經(jīng)開區(qū)建設(shè)及招商引資將為為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了長期的內(nèi)在動(dòng)力，未來市場將面臨外地客戶為主的市場環(huán)境。寧鄉(xiāng)住宅市場的競爭態(tài)勢目前寧鄉(xiāng)大部分樓盤綜合素質(zhì)較低，且樓盤規(guī)模較小，這主要緣于本土開發(fā)商開發(fā)水平較低、資金實(shí)力不強(qiáng)。寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)近幾年需求情況分析從目前來說，寧鄉(xiāng)市場供需兩旺，近年來批準(zhǔn)預(yù)售面積基本與銷售面積持平，由于11年政策打壓目前寧鄉(xiāng)銷售面積略小于批準(zhǔn)預(yù)售面積，隨著市場回暖，未來銷售態(tài)勢看好?！穼庎l(xiāng)城市化進(jìn)程已進(jìn)入高速發(fā)展期，人口的吸附力越來越強(qiáng)：據(jù)有關(guān)資料顯示，到2015年，寧鄉(xiāng)人口將增至139萬，城市化率繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。二是積極推動(dòng)次中心、重點(diǎn)小城鎮(zhèn)商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，加強(qiáng)小城鎮(zhèn)聚居點(diǎn)建設(shè)，提高土地綜合利用效率?？芍涫杖氲脑黾右馕吨擎?zhèn)居民生活水平提高和消費(fèi)購買能力的增強(qiáng)，應(yīng)用于固定資產(chǎn)投資的比例將增加。為本項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)提供了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。接近1980的日本，日本1980年人均GDP為15000美元。深圳2006年人均GDP達(dá)到8619美元，居全國大中城市第一。如果2012仍增加2045美元，則2012年寧鄉(xiāng)縣人均GDP將達(dá)到10745美元。從世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程看，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均GDP處于3000美元至10000美元之間，正是國民經(jīng)濟(jì)具備了相當(dāng)實(shí)力，進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段。 （2）大河西先導(dǎo)區(qū)“先鋒者”，先發(fā)優(yōu)勢寧鄉(xiāng)縣作為湖南省政府全面啟動(dòng)長株潭 “兩型社會(huì)”改革重點(diǎn)打造的三大試點(diǎn)工程之一，決定了其“先鋒者”的使命,作為“兩型”縣城的建設(shè)試點(diǎn)、大河西先導(dǎo)區(qū)的龍頭，具備較強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢。二是強(qiáng)調(diào)規(guī)劃與長沙對(duì)接。第二章 市場分析一、寧鄉(xiāng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析寧鄉(xiāng)區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯（1）道路建設(shè)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展金洲大道的通車，大大縮短寧鄉(xiāng)與長沙的空間距離。其中2012年的奮斗目標(biāo)是工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，主體園區(qū)財(cái)政總收入突破15億元，其中工商稅收確保7億元，力爭8億元，新增5億元以上的項(xiàng)目10個(gè)以上，10億元以上項(xiàng)目3個(gè)以上。2011年，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值353億元，主體園區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入10億元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在50%以上。近年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)發(fā)展步入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)需要一些有特色、有特點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平。 寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，有“湖南四小龍”之稱，經(jīng)濟(jì)總量在湖南排名第三位，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力列全國第124位、中部第9位。規(guī)劃總用地面積約423畝，規(guī)劃總建筑面積約100萬平方米（包括不計(jì)入容積率部分的地下配套工程）。水晶城是一集生活超市、專業(yè)百貨、數(shù)碼電器、現(xiàn)代影院、動(dòng)漫電玩、中西餐廳、健康休閑和辦公商務(wù)等于一體的城市商業(yè)綜合體。印象江南（暫定名）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論 4一、建設(shè)項(xiàng)目概況 4建設(shè)單位基本情況 4項(xiàng)目概況 6二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的需要 6寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)的需要 7三、可行性研究編制的依據(jù) 8四、可行性研究結(jié)論 9第二章 市場分析 10一、寧鄉(xiāng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 10二、寧鄉(xiāng)縣宏觀房地產(chǎn)市場分析 16三、片區(qū)房地產(chǎn)分析 25第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 40一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 40二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 41三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件 41四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 42第四章 項(xiàng)目開發(fā)定位 43一、項(xiàng)目市場定位 43二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位 43三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 43四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 43五、項(xiàng)目形象定位 44六、項(xiàng)目功能定位 44七、項(xiàng)目價(jià)格定位 45第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 46一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 46二、總體規(guī)劃 48三、建筑設(shè)計(jì) 49四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 50五、專項(xiàng)設(shè)計(jì) 50六、消防設(shè)計(jì) 51七、環(huán)境保護(hù) 52八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 52第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 54一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則 54二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 54第七章 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃 57一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 57二、項(xiàng)目總投資估算的原則 57三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 57第八章 項(xiàng)目銷售和收入測算 63一、住宅銷售單價(jià)的確定 63二、公寓銷售單價(jià)的確定 63三、寫字樓銷售單價(jià)的確定 63四、酒店銷售單價(jià)的確定 63五、商業(yè)用房銷售單價(jià)的確定 63六、車位銷售單價(jià)的確定 64七、項(xiàng)目總銷售收入的確定 64第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路 66二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66三、項(xiàng)目不確定性分析 70第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 75一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 75二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 75第一章 總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目建設(shè)單位長沙湘潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年7月，注冊(cè)資本5100萬元，法定代表人湯亞平，現(xiàn)有員工245人（其中中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員45人），是寧鄉(xiāng)目前唯一具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，同時(shí)也是唯一擁有建筑裝飾、商品混凝土、物業(yè)管理、廣告發(fā)布和商業(yè)運(yùn)營等專業(yè)資質(zhì)公司的企業(yè)集團(tuán)，2011年本公司總資產(chǎn)140238萬元，其中固定資產(chǎn)124279萬元，2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入30615萬元。水晶酈城住宅小區(qū)，為寧鄉(xiāng)人民提供了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套完善、宜居和諧的高品質(zhì)生活社區(qū)，業(yè)主享受了超值的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)也得到了房屋保值、增值的實(shí)惠，成為了寧鄉(xiāng)住宅小區(qū)的典范。項(xiàng)目概況印象江南項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，北臨三環(huán)路，臨路長度約400米；南臨金州大道，臨路長度約295米；西臨寧鄉(xiāng)大道，臨路長度約350米；東臨武警黃金十一支隊(duì)。交通發(fā)達(dá)，縣城距長沙黃花國際機(jī)場60公里，石長鐵 路、長常高速公路、319國道橫貫東西，洛湛鐵路連通南北，181811821824四條省道貫穿縣境，構(gòu)成了寧鄉(xiāng)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。外來投資勢頭旺盛，目前已有500多家縣外投資企業(yè)落戶，外來投資在寧鄉(xiāng)近年經(jīng)濟(jì)增長中占60％的份額。經(jīng)過近10年的發(fā)展，通過全力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，科學(xué)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確產(chǎn)業(yè)功能定位，形成了食品、機(jī)電、新材料和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“3+1”產(chǎn)業(yè)。到十二五期末，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)將實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1200億元，財(cái)政收入50億元，工商稅收35億元，力爭實(shí)現(xiàn)挺進(jìn)國家級(jí)開發(fā)區(qū)五十強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率%投資回收期5年2個(gè)月盈虧平衡點(diǎn)%通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，可得出如下結(jié)論：項(xiàng)目銷售市場前景充分，市場環(huán)境良好；項(xiàng)目的前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好；項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，財(cái)務(wù)上可行；雖然項(xiàng)目投資額較大，投資回收期較長，但經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)接桐梓坡路的金洲快速干道全線貫通，金洲新區(qū)距長沙城區(qū)僅26公里，距長沙高開區(qū)不到10公里，寧鄉(xiāng)成為實(shí)實(shí)在在的長沙郊區(qū)。輕軌建設(shè)更為日后寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了一股強(qiáng)勁的動(dòng)力。從2006年到2011年間，寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，朝著“挺進(jìn)五十強(qiáng)”的目標(biāo)邁出了鏗鏘步伐。 2010年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達(dá)到6655美元，2011年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達(dá)8700美元,2011年比2010年增加2045美元，%。 根據(jù)寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年全縣GDP640億元，人均GDP為54793元，合人均8700美元。相當(dāng)于1978年的美國，197