【正文】 印象江南（暫定名）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論 4一、建設(shè)項(xiàng)目概況 4建設(shè)單位基本情況 4項(xiàng)目概況 6二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的需要 6寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)的需要 7三、可行性研究編制的依據(jù) 8四、可行性研究結(jié)論 9第二章 市場分析 10一、寧鄉(xiāng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 10二、寧鄉(xiāng)縣宏觀房地產(chǎn)市場分析 16三、片區(qū)房地產(chǎn)分析 25第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 40一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 40二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 41三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件 41四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 42第四章 項(xiàng)目開發(fā)定位 43一、項(xiàng)目市場定位 43二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位 43三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 43四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 43五、項(xiàng)目形象定位 44六、項(xiàng)目功能定位 44七、項(xiàng)目價(jià)格定位 45第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 46一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 46二、總體規(guī)劃 48三、建筑設(shè)計(jì) 49四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 50五、專項(xiàng)設(shè)計(jì) 50六、消防設(shè)計(jì) 51七、環(huán)境保護(hù) 52八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 52第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 54一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則 54二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 54第七章 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃 57一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 57二、項(xiàng)目總投資估算的原則 57三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 57第八章 項(xiàng)目銷售和收入測算 63一、住宅銷售單價(jià)的確定 63二、公寓銷售單價(jià)的確定 63三、寫字樓銷售單價(jià)的確定 63四、酒店銷售單價(jià)的確定 63五、商業(yè)用房銷售單價(jià)的確定 63六、車位銷售單價(jià)的確定 64七、項(xiàng)目總銷售收入的確定 64第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路 66二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66三、項(xiàng)目不確定性分析 70第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 75一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 75二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 75第一章 總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目建設(shè)單位長沙湘潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年7月，注冊資本5100萬元，法定代表人湯亞平，現(xiàn)有員工245人（其中中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員45人），是寧鄉(xiāng)目前唯一具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，同時(shí)也是唯一擁有建筑裝飾、商品混凝土、物業(yè)管理、廣告發(fā)布和商業(yè)運(yùn)營等專業(yè)資質(zhì)公司的企業(yè)集團(tuán)，2011年本公司總資產(chǎn)140238萬元，其中固定資產(chǎn)124279萬元，2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入30615萬元。多年來，公司始終堅(jiān)持“誠信為本、創(chuàng)新為魂”的核心價(jià)值觀， 本著“感恩社會(huì)、勇于擔(dān)當(dāng)、富有責(zé)任、追求完美”的開發(fā)理念，先后承建長沙海新大廈、長沙金霞紙業(yè)市場、寧鄉(xiāng)縣人民政府政務(wù)中心，榮獲“省樣板工程”和“省優(yōu)良工程”稱號(hào)，2006年投資4000萬元開發(fā)建設(shè)了長沙“水岸蘭亭”住宅公寓、2007年3月啟動(dòng)寧鄉(xiāng)“水晶酈城”高尚住宅小區(qū)及“水晶城”城市商業(yè)綜合體等項(xiàng)目，累計(jì)完成開發(fā)建設(shè)面積40多萬平方米，并已實(shí)現(xiàn)銷售和交付使用或開業(yè)。2009年5月，被中共寧鄉(xiāng)縣委、寧鄉(xiāng)縣人民政府、長沙晚報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)評(píng)為“改革開放三十周年影響寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十大杰出企業(yè)”；2002002002010年連續(xù)獲得長沙市建設(shè)委員會(huì)、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定金牌單位”；2007年、2008年、2009年連續(xù)榮獲長沙市“誠信納稅單位”；2002002002002009年被湖南省銀行業(yè)協(xié)會(huì)連續(xù)評(píng)為年度“守信用企業(yè)、信貸誠信單位”；公司開發(fā)建設(shè)的“水晶酈城”住宅小區(qū)先后獲得2007年度中國房地產(chǎn)創(chuàng)新突出貢獻(xiàn)樓盤、2009年度中國國際品質(zhì)地產(chǎn)金獎(jiǎng)、最佳城市地標(biāo)性建筑等榮譽(yù)，得到了客戶和社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可。水晶酈城住宅小區(qū)，為寧鄉(xiāng)人民提供了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套完善、宜居和諧的高品質(zhì)生活社區(qū)，業(yè)主享受了超值的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)也得到了房屋保值、增值的實(shí)惠，成為了寧鄉(xiāng)住宅小區(qū)的典范。水晶城是一集生活超市、專業(yè)百貨、數(shù)碼電器、現(xiàn)代影院、動(dòng)漫電玩、中西餐廳、健康休閑和辦公商務(wù)等于一體的城市商業(yè)綜合體。項(xiàng)目的成功開業(yè)，極大地提升了寧鄉(xiāng)知名度，改變和提高了寧鄉(xiāng)市民生活習(xí)慣和生活品質(zhì)，并為市民提供方便、安全、舒適和全面的生活配套服務(wù)，現(xiàn)已成為寧鄉(xiāng)新的商業(yè)標(biāo)桿。集團(tuán)公司通過多年的不懈努力，積累了豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，公司具備良好的資產(chǎn)、嚴(yán)密的管理、優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)以及強(qiáng)勢的營運(yùn)能力、盈利能力、融資能力，創(chuàng)新能力，為新項(xiàng)目的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目概況印象江南項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，北臨三環(huán)路，臨路長度約400米；南臨金州大道，臨路長度約295米；西臨寧鄉(xiāng)大道，臨路長度約350米；東臨武警黃金十一支隊(duì)。規(guī)劃總用地面積約423畝，規(guī)劃總建筑面積約100萬平方米（包括不計(jì)入容積率部分的地下配套工程）。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的需要寧鄉(xiāng)隸屬湖南省會(huì)長沙，是省會(huì)長沙的西大門，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的必經(jīng)之路和第一驛站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路，成為湖南一個(gè)重要的人流、物流、信息流中心，投資寧鄉(xiāng)擁有巨大的市場輻射功能。寧鄉(xiāng)縣城、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金洲新區(qū)是長沙市湘江以西板塊的重要組團(tuán)。交通發(fā)達(dá)，縣城距長沙黃花國際機(jī)場60公里，石長鐵 路、長常高速公路、319國道橫貫東西，洛湛鐵路連通南北，181811821824四條省道貫穿縣境，構(gòu)成了寧鄉(xiāng)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，有“湖南四小龍”之稱，經(jīng)濟(jì)總量在湖南排名第三位，縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力列全國第124位、中部第9位。2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值169億元，工業(yè)總產(chǎn)值211億元，居民儲(chǔ)蓄存款余額85億元。初步形成了食品、機(jī)電、建材、服飾、再生紙等規(guī)模產(chǎn)業(yè)。外來投資勢頭旺盛，目前已有500多家縣外投資企業(yè)落戶，外來投資在寧鄉(xiāng)近年經(jīng)濟(jì)增長中占60％的份額。近年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)發(fā)展步入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)需要一些有特色、有特點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平。長沙湘潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在此投資建設(shè)“印象江南”住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店綜合小區(qū)，正符合了城市居住環(huán)境優(yōu)化、政府規(guī)劃方向和寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的多方需要。寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)的需要寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)）2002年11月成為省級(jí)開發(fā)區(qū)，2010年11月獲批國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近10年的發(fā)展，通過全力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，科學(xué)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確產(chǎn)業(yè)功能定位，形成了食品、機(jī)電、新材料和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“3+1”產(chǎn)業(yè)。2011年，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值353億元，主體園區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入10億元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在50%以上。區(qū)內(nèi)有工業(yè)企業(yè)260家，規(guī)模企業(yè)233家,青島啤酒、臺(tái)灣宏全、洽洽食品、湘電集團(tuán)、杉杉股份、加加集團(tuán)、遠(yuǎn)大住工、飛翼股份、日本東洋鋁業(yè)、法國樂福來食品、意大利馬克菲爾等知名企業(yè)紛紛落戶園區(qū)，成為園區(qū)跨越發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)還先后獲得“國家中小企業(yè)科技工業(yè)園”、湖南省唯一 “全國模范勞動(dòng)關(guān)系和諧工業(yè)園區(qū)”、湖南省首批“循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)園區(qū)”、全國唯一“中小企業(yè)信用體系建設(shè)示范園區(qū)”、全國首家“中國食品工業(yè)示范園區(qū)”、“湖南十大最具投資價(jià)值產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、湖南省文明單位、全省首家“平安園區(qū)”等殊榮。 立足國家級(jí)嶄新發(fā)展平臺(tái)，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)著力構(gòu)建“一園六化”的發(fā)展體系，即堅(jiān)持生態(tài)立園理念，努力實(shí)現(xiàn)平臺(tái)高端化、產(chǎn)業(yè)差異化、招商立體化、融資多元化、人才市場化、公司市場化，真正打造“森林里的工業(yè)新城、創(chuàng)業(yè)者的幸福家園”。到十二五期末，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)將實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1200億元，財(cái)政收入50億元，工商稅收35億元，力爭實(shí)現(xiàn)挺進(jìn)國家級(jí)開發(fā)區(qū)五十強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。其中2012年的奮斗目標(biāo)是工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，主體園區(qū)財(cái)政總收入突破15億元，其中工商稅收確保7億元，力爭8億元，新增5億元以上的項(xiàng)目10個(gè)以上，10億元以上項(xiàng)目3個(gè)以上。本項(xiàng)目的開發(fā)，不僅能改善城市居民生活環(huán)境，為國家級(jí)開發(fā)區(qū)區(qū)消費(fèi)者提供良好的居住、生活、辦公條件，對(duì)促進(jìn)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極的作用，還對(duì)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改善區(qū)域城市面貌起到很大的促進(jìn)作用。三、可行性研究編制的依據(jù)湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標(biāo)；寧鄉(xiāng)市最新材料價(jià)格信息；20011年湖南省建筑工程概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)[2011]236號(hào)文；湖南省定額站建定價(jià)[2011]16號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；長沙湘潤房地產(chǎn)公司“印象江南”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率%投資回收期5年2個(gè)月盈虧平衡點(diǎn)%通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，可得出如下結(jié)論：項(xiàng)目銷售市場前景充分，市場環(huán)境良好；項(xiàng)目的前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好；項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，財(cái)務(wù)上可行；雖然項(xiàng)目投資額較大，投資回收期較長，但經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小。第二章 市場分析一、寧鄉(xiāng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析寧鄉(xiāng)區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯（1）道路建設(shè)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展金洲大道的通車，大大縮短寧鄉(xiāng)與長沙的空間距離。 近年來，寧鄉(xiāng)縣始終以開放的姿態(tài)主動(dòng)對(duì)接長沙城區(qū)和大河西先導(dǎo)區(qū)。一是突出時(shí)空對(duì)接。對(duì)接桐梓坡路的金洲快速干道全線貫通，金洲新區(qū)距長沙城區(qū)僅26公里，距長沙高開區(qū)不到10公里，寧鄉(xiāng)成為實(shí)實(shí)在在的長沙郊區(qū)。二是強(qiáng)調(diào)規(guī)劃與長沙對(duì)接。將縣城和溈江以東部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入長沙城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，破解縣城規(guī)劃滯后的政策障礙。 2015年將修建成的湖南城市輕軌，急速拉近了湖南各市縣的距離。輕軌建設(shè)更為日后寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了一股強(qiáng)勁的動(dòng)力。 （2）大河西先導(dǎo)區(qū)“先鋒者”，先發(fā)優(yōu)勢寧鄉(xiāng)縣作為湖南省政府全面啟動(dòng)長株潭 “兩型社會(huì)”改革重點(diǎn)打造的三大試點(diǎn)工程之一，決定了其“先鋒者”的使命,作為“兩型”縣城的建設(shè)試點(diǎn)、大河西先導(dǎo)區(qū)的龍頭，具備較強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢。寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展 （1）GDP保持兩位數(shù)的增長速度，為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境表：寧鄉(xiāng)市GDP增長情況（單位：億元）年度城市GDP同比增長人均GDP以戶籍計(jì)算同比增長200614%13647元%2007%16675元%2008%22659元%2009%29325元17%2010%34335元%2011%54649元%備注 資料來源：寧鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)2011年。%。從2006年到2011年間，寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，朝著“挺進(jìn)五十強(qiáng)”的目標(biāo)邁出了鏗鏘步伐。從世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程看，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均GDP處于3000美元至10000美元之間，正是國民經(jīng)濟(jì)具備了相當(dāng)實(shí)力，進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段。寧鄉(xiāng)縣人均GDP有望在2012年達(dá)到10000美元，即將趕上全寧鄉(xiāng)地區(qū)人均GDP。2011年寧鄉(xiāng)地區(qū)人均GDP為80538元，合人均12469美元。 2010年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達(dá)到6655美元，2011年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達(dá)8700美元,2011年比2010年增加2045美元，%。如果2012仍增加2045美元，則2012年寧鄉(xiāng)縣人均GDP將達(dá)到10745美元。%，則2012年寧鄉(xiāng)縣人均GDP將達(dá)到11372美元。 2011年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達(dá)8700美元,超過當(dāng)年阿根廷南非泰國的水平，相當(dāng)于2007年的深圳。 根據(jù)寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年全縣GDP640億元，人均GDP為54793元，合人均8700美元。深圳2006年人均GDP達(dá)到8619美元，居全國大中城市第一。按美元計(jì)算的話寧鄉(xiāng)在2011年已經(jīng)超過2006年的深圳。按人民幣計(jì)算的話，2004年深圳人均GDP為54236元，寧鄉(xiāng)在2011年也已經(jīng)超過2004年的深圳。相當(dāng)于1978年的美國，1978年美國人均GDP8243美元。接近1980的日本，日本1980年人均GDP為15000美元。超過1990的臺(tái)灣，臺(tái)灣1990年人均GDP8325美元。接近1997年的韓國，當(dāng)年韓國人均GDP為10000美元。而寧鄉(xiāng)城市化進(jìn)程的發(fā)展與人均GDP的快速攀升也必將要求對(duì)城市房地產(chǎn)放量的不斷增大；基于以上分析可以預(yù)見，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持快速發(fā)展，住宅總體需求在未來將處于增量型發(fā)展階段。為本項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)提供了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。（2） 居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高，購買力逐步增強(qiáng)表：寧鄉(xiāng)市人均可支配收入情況（單位：元）年度人均可支配收入同比增加同比增長實(shí)際增長(剔除物價(jià)因素)2007121871890%%2008148792692%%2009166721792%%2010186902018%%2011210932403%%備 注資料來源：寧鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)表：寧鄉(xiāng)市城市居民消費(fèi)性支出情況（單位：元）年度人均消費(fèi)性支出同比增長支出收入比200710037%%200811529%%200913044%% 201014797%%201116643%%備注資料來源：寧鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)上圖可知寧鄉(xiāng)縣2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到21093元，%。06年11年各年增長率均超過10%，%，人均可支配收入增長快速。2011年寧鄉(xiāng)縣城鎮(zhèn)居民收支三縣中排名第一，寧鄉(xiāng)居民消費(fèi)欲望較高?？芍涫杖氲脑黾右馕吨擎?zhèn)居民生活水平提高和消費(fèi)購買能力的增強(qiáng)，應(yīng)用于固定資產(chǎn)投資的比例將增加。城市居民居住水平提高