【正文】 印象江南（暫定名）項目可行性研究報告第一章 總論 4一、建設(shè)項目概況 4建設(shè)單位基本情況 4項目概況 6二、項目建設(shè)的必要性 6寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的需要 6寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)的需要 7三、可行性研究編制的依據(jù) 8四、可行性研究結(jié)論 9第二章 市場分析 10一、寧鄉(xiāng)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 10二、寧鄉(xiāng)縣宏觀房地產(chǎn)市場分析 16三、片區(qū)房地產(chǎn)分析 25第三章 項目建設(shè)條件 40一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 40二、項目建設(shè)的用地條件 41三、項目用地規(guī)劃限制條件 41四、項目建設(shè)的市政配套條件 42第四章 項目開發(fā)定位 43一、項目市場定位 43二、項目消費群定位 43三、項目產(chǎn)品定位 43四、產(chǎn)品風格定位 43五、項目形象定位 44六、項目功能定位 44七、項目價格定位 45第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 46一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點 46二、總體規(guī)劃 48三、建筑設(shè)計 49四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 50五、專項設(shè)計 50六、消防設(shè)計 51七、環(huán)境保護 52八、經(jīng)濟技術(shù)指標 52第六章 項目實施進度安排 54一、項目進度安排的原則 54二、項目實施的進度安排 54第七章 項目總投資估算及資金籌措計劃 57一、項目總投資估算的依據(jù) 57二、項目總投資估算的原則 57三、項目投資估算及資金籌措計劃 57第八章 項目銷售和收入測算 63一、住宅銷售單價的確定 63二、公寓銷售單價的確定 63三、寫字樓銷售單價的確定 63四、酒店銷售單價的確定 63五、商業(yè)用房銷售單價的確定 63六、車位銷售單價的確定 64七、項目總銷售收入的確定 64第九章 項目財務(wù)評價 66一、財務(wù)評價技術(shù)線路 66二、財務(wù)評價 66三、項目不確定性分析 70第十章 項目綜合評價結(jié)論及風險規(guī)避建議 75一、項目綜合評價結(jié)論 75二、項目風險規(guī)避建議 75第一章 總論一、建設(shè)項目概況建設(shè)單位基本情況項目建設(shè)單位長沙湘潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年7月，注冊資本5100萬元，法定代表人湯亞平，現(xiàn)有員工245人（其中中高級專業(yè)技術(shù)人員45人），是寧鄉(xiāng)目前唯一具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，同時也是唯一擁有建筑裝飾、商品混凝土、物業(yè)管理、廣告發(fā)布和商業(yè)運營等專業(yè)資質(zhì)公司的企業(yè)集團，2011年本公司總資產(chǎn)140238萬元，其中固定資產(chǎn)124279萬元，2011年實現(xiàn)銷售收入30615萬元。多年來，公司始終堅持“誠信為本、創(chuàng)新為魂”的核心價值觀， 本著“感恩社會、勇于擔當、富有責任、追求完美”的開發(fā)理念，先后承建長沙海新大廈、長沙金霞紙業(yè)市場、寧鄉(xiāng)縣人民政府政務(wù)中心，榮獲“省樣板工程”和“省優(yōu)良工程”稱號，2006年投資4000萬元開發(fā)建設(shè)了長沙“水岸蘭亭”住宅公寓、2007年3月啟動寧鄉(xiāng)“水晶酈城”高尚住宅小區(qū)及“水晶城”城市商業(yè)綜合體等項目，累計完成開發(fā)建設(shè)面積40多萬平方米，并已實現(xiàn)銷售和交付使用或開業(yè)。2009年5月，被中共寧鄉(xiāng)縣委、寧鄉(xiāng)縣人民政府、長沙晚報報業(yè)集團評為“改革開放三十周年影響寧鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展十大杰出企業(yè)”；2002002002010年連續(xù)獲得長沙市建設(shè)委員會、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會頒發(fā)的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定金牌單位”；2007年、2008年、2009年連續(xù)榮獲長沙市“誠信納稅單位”；2002002002002009年被湖南省銀行業(yè)協(xié)會連續(xù)評為年度“守信用企業(yè)、信貸誠信單位”；公司開發(fā)建設(shè)的“水晶酈城”住宅小區(qū)先后獲得2007年度中國房地產(chǎn)創(chuàng)新突出貢獻樓盤、2009年度中國國際品質(zhì)地產(chǎn)金獎、最佳城市地標性建筑等榮譽，得到了客戶和社會各界的廣泛認可。水晶酈城住宅小區(qū)，為寧鄉(xiāng)人民提供了一個環(huán)境優(yōu)美、配套完善、宜居和諧的高品質(zhì)生活社區(qū)，業(yè)主享受了超值的物業(yè)服務(wù)，同時也得到了房屋保值、增值的實惠，成為了寧鄉(xiāng)住宅小區(qū)的典范。水晶城是一集生活超市、專業(yè)百貨、數(shù)碼電器、現(xiàn)代影院、動漫電玩、中西餐廳、健康休閑和辦公商務(wù)等于一體的城市商業(yè)綜合體。項目的成功開業(yè)，極大地提升了寧鄉(xiāng)知名度，改變和提高了寧鄉(xiāng)市民生活習慣和生活品質(zhì)，并為市民提供方便、安全、舒適和全面的生活配套服務(wù)，現(xiàn)已成為寧鄉(xiāng)新的商業(yè)標桿。集團公司通過多年的不懈努力，積累了豐富的運營經(jīng)驗，公司具備良好的資產(chǎn)、嚴密的管理、優(yōu)秀的團隊以及強勢的營運能力、盈利能力、融資能力，創(chuàng)新能力，為新項目的開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。項目概況印象江南項目位于寧鄉(xiāng)國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，北臨三環(huán)路，臨路長度約400米；南臨金州大道，臨路長度約295米；西臨寧鄉(xiāng)大道，臨路長度約350米；東臨武警黃金十一支隊。規(guī)劃總用地面積約423畝，規(guī)劃總建筑面積約100萬平方米（包括不計入容積率部分的地下配套工程）。二、項目建設(shè)的必要性寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的需要寧鄉(xiāng)隸屬湖南省會長沙，是省會長沙的西大門，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的必經(jīng)之路和第一驛站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路，成為湖南一個重要的人流、物流、信息流中心，投資寧鄉(xiāng)擁有巨大的市場輻射功能。寧鄉(xiāng)縣城、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和金洲新區(qū)是長沙市湘江以西板塊的重要組團。交通發(fā)達，縣城距長沙黃花國際機場60公里，石長鐵 路、長常高速公路、319國道橫貫東西，洛湛鐵路連通南北，181811821824四條省道貫穿縣境，構(gòu)成了寧鄉(xiāng)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟實力強勁，有“湖南四小龍”之稱，經(jīng)濟總量在湖南排名第三位，縣域經(jīng)濟基本競爭力列全國第124位、中部第9位。2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值169億元，工業(yè)總產(chǎn)值211億元，居民儲蓄存款余額85億元。初步形成了食品、機電、建材、服飾、再生紙等規(guī)模產(chǎn)業(yè)。外來投資勢頭旺盛，目前已有500多家縣外投資企業(yè)落戶，外來投資在寧鄉(xiāng)近年經(jīng)濟增長中占60％的份額。近年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)發(fā)展步入一個快速發(fā)展時期，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)需要一些有特色、有特點的房地產(chǎn)項目，促進寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平。長沙湘潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在此投資建設(shè)“印象江南”住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店綜合小區(qū)，正符合了城市居住環(huán)境優(yōu)化、政府規(guī)劃方向和寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的多方需要。寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)的需要寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)）2002年11月成為省級開發(fā)區(qū)，2010年11月獲批國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近10年的發(fā)展，通過全力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，科學制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確產(chǎn)業(yè)功能定位，形成了食品、機電、新材料和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“3+1”產(chǎn)業(yè)。2011年，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值353億元，主體園區(qū)實現(xiàn)財政總收入10億元，各項主要經(jīng)濟指標增幅在50%以上。區(qū)內(nèi)有工業(yè)企業(yè)260家，規(guī)模企業(yè)233家,青島啤酒、臺灣宏全、洽洽食品、湘電集團、杉杉股份、加加集團、遠大住工、飛翼股份、日本東洋鋁業(yè)、法國樂福來食品、意大利馬克菲爾等知名企業(yè)紛紛落戶園區(qū)，成為園區(qū)跨越發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)還先后獲得“國家中小企業(yè)科技工業(yè)園”、湖南省唯一 “全國模范勞動關(guān)系和諧工業(yè)園區(qū)”、湖南省首批“循環(huán)經(jīng)濟試點園區(qū)”、全國唯一“中小企業(yè)信用體系建設(shè)示范園區(qū)”、全國首家“中國食品工業(yè)示范園區(qū)”、“湖南十大最具投資價值產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、湖南省文明單位、全省首家“平安園區(qū)”等殊榮。 立足國家級嶄新發(fā)展平臺，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)著力構(gòu)建“一園六化”的發(fā)展體系，即堅持生態(tài)立園理念，努力實現(xiàn)平臺高端化、產(chǎn)業(yè)差異化、招商立體化、融資多元化、人才市場化、公司市場化，真正打造“森林里的工業(yè)新城、創(chuàng)業(yè)者的幸福家園”。到十二五期末，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)將實現(xiàn)生產(chǎn)總值1200億元，財政收入50億元，工商稅收35億元，力爭實現(xiàn)挺進國家級開發(fā)區(qū)五十強的戰(zhàn)略目標。其中2012年的奮斗目標是工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，主體園區(qū)財政總收入突破15億元，其中工商稅收確保7億元，力爭8億元，新增5億元以上的項目10個以上，10億元以上項目3個以上。本項目的開發(fā)，不僅能改善城市居民生活環(huán)境，為國家級開發(fā)區(qū)區(qū)消費者提供良好的居住、生活、辦公條件，對促進開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極的作用，還對帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、改善區(qū)域城市面貌起到很大的促進作用。三、可行性研究編制的依據(jù)湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標；寧鄉(xiāng)市最新材料價格信息；20011年湖南省建筑工程概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價[2011]236號文；湖南省定額站建定價[2011]16號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；長沙湘潤房地產(chǎn)公司“印象江南”項目規(guī)劃設(shè)計方案。四、可行性研究結(jié)論項目財務(wù)評價結(jié)果如下：財務(wù)指標數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率%投資回收期5年2個月盈虧平衡點%通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，可得出如下結(jié)論：項目銷售市場前景充分，市場環(huán)境良好；項目的前期工作準備充分，建設(shè)條件良好；項目的各財務(wù)指標均較好，財務(wù)上可行；雖然項目投資額較大，投資回收期較長，但經(jīng)營風險較小。第二章 市場分析一、寧鄉(xiāng)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析寧鄉(xiāng)區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯（1）道路建設(shè)驅(qū)動城市發(fā)展金洲大道的通車，大大縮短寧鄉(xiāng)與長沙的空間距離。 近年來，寧鄉(xiāng)縣始終以開放的姿態(tài)主動對接長沙城區(qū)和大河西先導區(qū)。一是突出時空對接。對接桐梓坡路的金洲快速干道全線貫通，金洲新區(qū)距長沙城區(qū)僅26公里，距長沙高開區(qū)不到10公里，寧鄉(xiāng)成為實實在在的長沙郊區(qū)。二是強調(diào)規(guī)劃與長沙對接。將縣城和溈江以東部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入長沙城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，破解縣城規(guī)劃滯后的政策障礙。 2015年將修建成的湖南城市輕軌，急速拉近了湖南各市縣的距離。輕軌建設(shè)更為日后寧鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展注入了一股強勁的動力。 （2）大河西先導區(qū)“先鋒者”，先發(fā)優(yōu)勢寧鄉(xiāng)縣作為湖南省政府全面啟動長株潭 “兩型社會”改革重點打造的三大試點工程之一，決定了其“先鋒者”的使命,作為“兩型”縣城的建設(shè)試點、大河西先導區(qū)的龍頭，具備較強的先發(fā)優(yōu)勢。寧鄉(xiāng)經(jīng)濟保持快速發(fā)展 （1）GDP保持兩位數(shù)的增長速度，為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟大環(huán)境表：寧鄉(xiāng)市GDP增長情況（單位：億元）年度城市GDP同比增長人均GDP以戶籍計算同比增長200614%13647元%2007%16675元%2008%22659元%2009%29325元17%2010%34335元%2011%54649元%備注 資料來源：寧鄉(xiāng)市統(tǒng)計局公報2011年。%。從2006年到2011年間，寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟發(fā)展迅速，朝著“挺進五十強”的目標邁出了鏗鏘步伐。從世界各國的經(jīng)濟發(fā)展過程看，當一個國家或地區(qū)人均GDP處于3000美元至10000美元之間，正是國民經(jīng)濟具備了相當實力，進入活躍、加速發(fā)展的重要階段。寧鄉(xiāng)縣人均GDP有望在2012年達到10000美元，即將趕上全寧鄉(xiāng)地區(qū)人均GDP。2011年寧鄉(xiāng)地區(qū)人均GDP為80538元，合人均12469美元。 2010年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達到6655美元，2011年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達8700美元,2011年比2010年增加2045美元，%。如果2012仍增加2045美元，則2012年寧鄉(xiāng)縣人均GDP將達到10745美元。%，則2012年寧鄉(xiāng)縣人均GDP將達到11372美元。 2011年寧鄉(xiāng)縣人均GDP達8700美元,超過當年阿根廷南非泰國的水平，相當于2007年的深圳。 根據(jù)寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年全縣GDP640億元，人均GDP為54793元，合人均8700美元。深圳2006年人均GDP達到8619美元，居全國大中城市第一。按美元計算的話寧鄉(xiāng)在2011年已經(jīng)超過2006年的深圳。按人民幣計算的話，2004年深圳人均GDP為54236元，寧鄉(xiāng)在2011年也已經(jīng)超過2004年的深圳。相當于1978年的美國，1978年美國人均GDP8243美元。接近1980的日本，日本1980年人均GDP為15000美元。超過1990的臺灣，臺灣1990年人均GDP8325美元。接近1997年的韓國，當年韓國人均GDP為10000美元。而寧鄉(xiāng)城市化進程的發(fā)展與人均GDP的快速攀升也必將要求對城市房地產(chǎn)放量的不斷增大；基于以上分析可以預(yù)見，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持快速發(fā)展，住宅總體需求在未來將處于增量型發(fā)展階段。為本項目的整體開發(fā)建設(shè)提供了良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。（2） 居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高，購買力逐步增強表：寧鄉(xiāng)市人均可支配收入情況（單位：元）年度人均可支配收入同比增加同比增長實際增長(剔除物價因素)2007121871890%%2008148792692%%2009166721792%%2010186902018%%2011210932403%%備 注資料來源：寧鄉(xiāng)市統(tǒng)計局公報表：寧鄉(xiāng)市城市居民消費性支出情況（單位：元）年度人均消費性支出同比增長支出收入比200710037%%200811529%%200913044%% 201014797%%201116643%%備注資料來源：寧鄉(xiāng)市統(tǒng)計局公報上圖可知寧鄉(xiāng)縣2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到21093元，%。06年11年各年增長率均超過10%，%，人均可支配收入增長快速。2011年寧鄉(xiāng)縣城鎮(zhèn)居民收支三縣中排名第一，寧鄉(xiāng)居民消費欲望較高?？芍涫杖氲脑黾右馕吨擎?zhèn)居民生活水平提高和消費購買能力的增強，應(yīng)用于固定資產(chǎn)投資的比例將增加。城市居民居住水平提高