【正文】 三大類(lèi)，主干道是本區(qū)與外界的連接道，次干道便于游客到達(dá)游覽區(qū)而設(shè)置的，既是連接主干道到各景區(qū)的道路，又是串聯(lián)各景區(qū)的道路，游道主要包括各游覽區(qū)內(nèi)的道路及游步道。為做到布局合理，就必須做到統(tǒng)籌規(guī)劃，有計(jì)劃地分期實(shí)施，逐步建設(shè)。（七）適宜性原則土地能力是指土地的生產(chǎn)潛力，它是一定土地所固有的。（四）參與性原則親身直接參與體驗(yàn)、自?shī)首詷?lè)已成為當(dāng)前的旅游時(shí)尚。l 規(guī)劃原則：（一）整體性與開(kāi)放性的原則休閑農(nóng)業(yè)基地的規(guī)劃將從整體布局著手，特別注重觀光區(qū)和服務(wù)區(qū)與周邊環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。服務(wù)設(shè)施規(guī)劃具有現(xiàn)代性。兼顧景觀生態(tài)性與娛樂(lè)性。陸路交通，由于磁器湖位于西南面，由一條村級(jí)公路連接103省道。推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)調(diào)整，開(kāi)拓新的增收渠道，創(chuàng)造新的增收模式。旅游業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，對(duì)一、二、三產(chǎn)業(yè)均有巨大的帶動(dòng)作用。三是吸納農(nóng)村富余勞動(dòng)力。休閑農(nóng)業(yè)基地以發(fā)展地方特色品種為主導(dǎo)，這些品種往往產(chǎn)量相對(duì)較低，不為人們重視，一些傳統(tǒng)優(yōu)良品種近乎消亡。休閑農(nóng)業(yè)基地產(chǎn)品，大多都在當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售，農(nóng)民能夠在最短的時(shí)間內(nèi)得到現(xiàn)金收入，而且可以最直接地得到消費(fèi)者的需求信息，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)或改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)增收。休閑農(nóng)業(yè)觀光的現(xiàn)實(shí)意義主要體現(xiàn)在它為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)辟了一個(gè)全新市場(chǎng)，豎起了一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，農(nóng)民對(duì)于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的認(rèn)同感普遍提高，積極性日益高漲。目前，我國(guó)人均GDP已超過(guò)4000美元，大眾化旅游深入發(fā)展。特別是與滿(mǎn)足人們旅游需求的新期待相比，與我國(guó)豐富的鄉(xiāng)村旅游資源相比，與國(guó)際上鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平相比，差距仍比較明顯。2009年，在黃山召開(kāi)全國(guó)鄉(xiāng)村旅游工作會(huì)議，編制下發(fā)了《鄉(xiāng)村旅游指南》，制訂了《20092015年全國(guó)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展綱要》，成立了中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游分會(huì)。北京、浙江、四川、安徽、福建等省，涌現(xiàn)了一批鄉(xiāng)村旅游發(fā)展較快、綜合效益較好的典型地區(qū)。而示范觀賞目標(biāo)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)提高了知名度，拓寬了市場(chǎng)空間，促進(jìn)了“直接經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)。換句話(huà)講，也是產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與拓展。休閑農(nóng)業(yè)觀光把改善生態(tài)、美化自然、造就人與自然和諧的生存發(fā)展環(huán)境作為自身發(fā)展的目標(biāo)。休閑農(nóng)業(yè)基地是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一個(gè)新興分支，是以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段不同地區(qū)休閑農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)比，其主要的類(lèi)型可歸納如下（）： 休閑農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)的地域模式模式區(qū)位及目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)天開(kāi)發(fā)式成熟的經(jīng)營(yíng)階段有明確的主題和系列活動(dòng)策劃大型（旅游）集團(tuán)開(kāi)發(fā)和管理① 以長(zhǎng)期投資收益為目的② 項(xiàng)目投資導(dǎo)向天自主式初級(jí)經(jīng)營(yíng)階段有一定的主題和活動(dòng)安排中小旅行社主動(dòng)參與經(jīng)營(yíng)① 以短期贏利為目的② 產(chǎn)品導(dǎo)向 市場(chǎng)階段模式發(fā)展階段旅游主題休閑農(nóng)業(yè)旅游作為一個(gè)新興的旅游項(xiàng)目，首先緣起于大中城市周邊地帶。狹義的僅指用來(lái)滿(mǎn)足旅游者觀光需求的農(nóng)業(yè)；廣義的休閑農(nóng)業(yè)應(yīng)涵蓋“休閑農(nóng)業(yè)”、“觀賞農(nóng)業(yè)”、“農(nóng)村旅游”等不同概念，是指在充分利用現(xiàn)有農(nóng)村空間、農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村人文資源的基礎(chǔ)上，通過(guò)以旅游內(nèi)涵為主題的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與施工，把農(nóng)業(yè)建設(shè)、科學(xué)管理、農(nóng)藝展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)藝術(shù)及休閑農(nóng)業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。隨著收人的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。第三章 市場(chǎng)分析休閑農(nóng)業(yè)是從20世紀(jì)90年代以來(lái)發(fā)展起來(lái)的。園區(qū)已經(jīng)形成三橫三縱道路格局，并融入武漢市、xx市的交通網(wǎng)，形成暢達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中在本市發(fā)生的融資評(píng)估費(fèi)用由市政府全額協(xié)調(diào)，統(tǒng)一支付。企業(yè)高層管理人員的個(gè)人所得稅，由企業(yè)高管人員個(gè)人申報(bào)，3年內(nèi)地方留成部分征后即期全額獎(jiǎng)勵(lì)給個(gè)人。由企業(yè)先行支付，企業(yè)建成投產(chǎn)后，3年內(nèi)地方留成部分稅收的90%用于返還企業(yè)土地價(jià)款。 規(guī)劃面積5平方公里的新灘新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，是xx市傾力打造的招商平臺(tái)，是緊鄰武漢城區(qū)待開(kāi)發(fā)的處女地。半島溫泉國(guó)際大酒店，并可到達(dá)xx城區(qū)和xx生態(tài)景區(qū)旅游碼頭。屆時(shí)，新灘鎮(zhèn)距武漢中心城區(qū)40分鐘車(chē)程，距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)及漢口火車(chē)站、武昌火車(chē)站均在1小時(shí)車(chē)程內(nèi)。xx新灘鎮(zhèn)，緊鄰武漢南端，與武漢漢南經(jīng)新灘東荊河大橋連為一體。新灘鎮(zhèn)地處xx東北邊緣口子重鎮(zhèn)，東北瀕臨長(zhǎng)江，隔江與嘉魚(yú)、武漢市漢南區(qū)鼎立相望，西北隔東荊河與仙桃市為鄰，是一個(gè)以農(nóng)漁業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，截止2006年底，新灘鎮(zhèn)人口，國(guó)土面積119平方公里，有37個(gè)行政村（場(chǎng)），198個(gè)村民小組，年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1690萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入3384元。白鰭豚自然保護(hù)區(qū) 白鰭豚該保護(hù)區(qū)位于xx市新灘至螺山長(zhǎng)江江段，全稱(chēng)為中華人民共和國(guó)長(zhǎng)江新螺段白鰭豚自然保護(hù)區(qū)，是我國(guó)國(guó)家級(jí)白鰭豚自然保護(hù)區(qū)。1996年3月27日，由江澤民主席親筆題寫(xiě)“賀龍?jiān)獛洝钡馁R龍銅像落成于該館。紀(jì)念碑居陵園的核心部位，通高23米，碑身正面鑲嵌“湘鄂西蘇區(qū)革命烈士紀(jì)念碑”12個(gè)黑色磨光花崗石的立體行書(shū)大字。湘鄂西蘇區(qū)革命烈士紀(jì)念館湘鄂西蘇區(qū)革命烈士紀(jì)念館又稱(chēng)烈士陵園，落成于1984年11月10日。老街主街道寬4米、長(zhǎng)500余米，是湖北境內(nèi)罕見(jiàn)的明代古街，屬?lài)?guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。著名的赤壁之戰(zhàn)“火燒烏林”就發(fā)生在這里。xxxx是xx市知名度最高的綜合性旅游景區(qū)。全市總戶(hù)數(shù)為293776戶(hù)。區(qū)域內(nèi)地形平坦，一般地面的海拔高為24～28m，自西北略向東南傾斜。潮土類(lèi)是在長(zhǎng)期旱耕熟化過(guò)程中發(fā)育起來(lái)的，主要分布在xx和長(zhǎng)江之間的地勢(shì)較高地帶。 3土壤xx土壤母質(zhì)單一，種類(lèi)較多，土層深厚，土質(zhì)偏堿，由于受氣候、地形、母質(zhì)和人為生產(chǎn)的影響，具有脫沼澤化的成土過(guò)程、水耕氧化還原過(guò)程和旱耕熟化過(guò)程的特征。受到季風(fēng)氣候的影響，℃，℃，～℃。長(zhǎng)江、漢水流經(jīng)平原的流向大體上與該組構(gòu)造線(xiàn)相一致，所形成的河間洼地也呈西北—東南向。燕山運(yùn)動(dòng)以來(lái)，該區(qū)以西黃陵背斜進(jìn)一步上升，同時(shí)受北西向秦嶺斷裂帶和北北東向郯廬斷裂帶的影響，形成區(qū)內(nèi)西北西—西北—北西北和北東北—東北東兩組基巖斷裂，基巖斷裂構(gòu)成了盆地和凹陷的邊界，并將區(qū)內(nèi)切成許多塊斷體，從而控制上覆地層的發(fā)育。東、南、北三面為長(zhǎng)江，東荊河環(huán)繞，西面的xx與荊北水系相連，地勢(shì)平坦低洼，全境自西北向東南呈緩傾斜，且南北高，中間低，地面一般海拔高度在23~28米之間。05′，北緯29176。在新灘瓷器湖休閑農(nóng)業(yè)基地的開(kāi)發(fā)建設(shè)上以技術(shù)為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，保護(hù)鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境，建立良好的景觀生態(tài)系統(tǒng)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，力爭(zhēng)把新灘瓷器湖休閑農(nóng)業(yè)基地建成“休閑農(nóng)業(yè)示范區(qū)”。公司所經(jīng)營(yíng)的新灘瓷器湖休閑農(nóng)業(yè)基地座落于xx市新灘鎮(zhèn)磁器湖，公司現(xiàn)已用520 萬(wàn)元流轉(zhuǎn)了原新灘鎮(zhèn)磁器湖漁場(chǎng)1050畝水面和土地，用300 多萬(wàn)元改造了原有魚(yú)池和排灌設(shè)施，用100 多萬(wàn)元引進(jìn)了優(yōu)質(zhì)蓮種江西太空蓮、湖南湘蓮、福建建蓮，投放了適合本地生長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)魚(yú)種黃顙魚(yú)、才魚(yú)、鯽魚(yú)、草魚(yú)、鳊魚(yú)、泥鰍、黃鱔苗等100 多萬(wàn)尾，初步形成了1050畝 “魚(yú)蓮”共生核心區(qū)，輻射到周邊村組達(dá)萬(wàn)畝。其中知名超市有美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、華潤(rùn)集團(tuán)、好又多、上海世紀(jì)聯(lián)華、中商、武商、中百倉(cāng)儲(chǔ)、新一佳等。從事以xx水生資源為原料的綠色食品生產(chǎn)加工。城市周邊農(nóng)村地帶正是基于這種地緣加血緣的優(yōu)勢(shì)，吸引了大批投資者紛紛進(jìn)入，可能成為下一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。可以預(yù)見(jiàn)，基于“天時(shí)、地利、人和”的新型休閑農(nóng)業(yè)，將成為我國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向高精尖、高附加值深度開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化主流方向之一。另外，目前我國(guó)城市居民與農(nóng)村的千絲萬(wàn)縷的血緣聯(lián)系，加之過(guò)去“上山下鄉(xiāng)”的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識(shí)驅(qū)使他們尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)與方式，于是旅行社的“當(dāng)一天農(nóng)民”、“插隊(duì)落戶(hù)”等項(xiàng)目一經(jīng)推出，即產(chǎn)生了強(qiáng)烈反響。于是，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——休閑農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。因此，休閑農(nóng)業(yè)是一種可操作、可實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是未來(lái)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向。項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性及其意義 項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性 休閑農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)在概念和內(nèi)涵上是相輔相成的。全省取得導(dǎo)游資格證人員20788人，上崗導(dǎo)游12885人。工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)：67家，其中工業(yè)點(diǎn)12家，農(nóng)業(yè)點(diǎn)55家；國(guó)家級(jí)23家。有影響的主要是黃鶴樓、黃岡赤壁、武當(dāng)山、神龍架等，隨著旅游業(yè)的發(fā)展到2011年，全省旅行社1011家，其中出境旅游組團(tuán)社38家。從人們旅游情趣多向性來(lái)看，追求田園式的生活情趣是一個(gè)重要的發(fā)展趨向。休閑農(nóng)業(yè)基地是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，有著豐厚的社會(huì)基礎(chǔ)。利潤(rùn)和效益是普通種養(yǎng)業(yè)的5至10倍。休閑農(nóng)業(yè)園主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植園為最主要的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。現(xiàn)代社會(huì)，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中放松、休閑。xx市素有“百湖之市”、“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)，境內(nèi)河渠縱橫，湖泊縱多，池塘星羅棋布，尤其是53萬(wàn)畝大湖水生資源極為豐富，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)漁業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”旅游是城市需求和農(nóng)村特別是城郊農(nóng)業(yè)綜合資源相互適應(yīng)、相互作用的結(jié)果，開(kāi)辟了一條傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)增加收入，調(diào)整結(jié)構(gòu)的新路子同時(shí)也為廣大農(nóng)民改變精神面貌，加快文明進(jìn)程提供了機(jī)遇。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)l 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》（財(cái)發(fā)字[1999]1號(hào)）；l 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋?zhuān)ㄘ?cái)發(fā)字[1999]57號(hào)）；l 國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)大綱》的通知（國(guó)農(nóng)辦字[2002]175號(hào)）；l 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》【（94）國(guó)農(nóng)綜字第28號(hào)】；l 《湖北省休閑農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)認(rèn)定暫行辦法》l 《xx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“”》；l 《xx市城市總體規(guī)劃》；l 相關(guān)土地勘察資料：l 國(guó)家發(fā)展和改革局《投資項(xiàng)目可行性研究指南》l 公司財(cái)務(wù)報(bào)表和其它資料； 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指 標(biāo) 名 稱(chēng)單 位數(shù) 值1年均收入萬(wàn)元400游客人數(shù)4元1002項(xiàng)目總投資萬(wàn)元400建設(shè)投資萬(wàn)元400流動(dòng)資金3年均銷(xiāo)售收入萬(wàn)元4004年均稅金及附加萬(wàn)元5年均企業(yè)所得稅萬(wàn)元6年均毛利潤(rùn)萬(wàn)元7年均利稅萬(wàn)元8年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元9所得稅后投資利潤(rùn)率%37%10投資利稅率%18%11銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率%37%12銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率%%13內(nèi)部收益率（全部投資，所得稅后）%%14全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC＝10%）萬(wàn)元25615動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）年16靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）年17盈虧平衡點(diǎn)（正常年份）％% 本項(xiàng)目總投資400萬(wàn)元，其中建設(shè)投資400萬(wàn)元（土建工程投資349萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用33萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用18萬(wàn)元，本項(xiàng)目建設(shè)投資中自籌350萬(wàn)元，中央補(bǔ)助資金50萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，可實(shí)現(xiàn)年均銷(xiāo)售收入400萬(wàn)元，、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率37%、銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率37%，、項(xiàng)目投資利稅率18%，、%；%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%時(shí)）256萬(wàn)元，所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）、所得稅后靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）。2，建設(shè)面積為30750。 77 78 78第十三章 研究結(jié)論與建議 80項(xiàng)目建設(shè)單位概況 14 16 16 22第三章 市場(chǎng)分析 27 27 27 28 29 29 30第四章 項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì) 34 34 35第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件與建設(shè)總體方案 39 ，工程地質(zhì)條件 39 ，工程地質(zhì)條件評(píng)價(jià) 42 ，結(jié)論及建議 42 ，筑路材料及運(yùn)輸條件 43 、商品砼 43 土、石料 43 ，運(yùn)輸條件第六章 投資估算 45 45 45 45 46 46第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 47 47 47 4營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 47 47 51 5投資利稅率 51（FIRR） 51（FNPV） 55（Pt） 55 55 56第八章 環(huán)境保護(hù)分析 59 環(huán)境保護(hù) 59 周?chē)h(huán)境現(xiàn)狀 59 59 60 建筑 60 電氣 61 安全 61第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 63 63 63 63 63 64 64第十章 項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度安排 66第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 71項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性及其意義 13 項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性 13 13 73第十二章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià) 74“可持續(xù)發(fā)展”將成為主導(dǎo)各國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)思想 74 7農(nóng)業(yè)資源高效利用、農(nóng)民生活質(zhì)量明顯改善的必由之路 75三、建設(shè)期限：建設(shè)期為13個(gè)月，從2013年6月到2014年6月四、建設(shè)內(nèi)容：1，可供游客乘船游覽的10處游園碼頭。項(xiàng)目估算總投資400萬(wàn)元，其中：申請(qǐng)中央補(bǔ)助資金50萬(wàn)元，其余350萬(wàn)元單位自籌?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”就是新生旅游產(chǎn)品中的一朵奇葩?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”不是農(nóng)業(yè)文明的簡(jiǎn)單堆砌，應(yīng)考慮地域特色，在“今”與“特”上發(fā)展，更是農(nóng)耕文明的優(yōu)秀因素的展示，面向都市，而不是都市化。近年來(lái)，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。在休閑農(nóng)業(yè)園內(nèi)游客不但可吃到各種山珍野味，品嘗到珍奇水果、蔬菜，還能看到各種動(dòng)物表演，同時(shí)還能燒烤、垂釣、采果、制作栩栩如生的標(biāo)本，使農(nóng)產(chǎn)品在各種休閑、參與的項(xiàng)目中就地消費(fèi)。休閑