【正文】 休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告 目 錄第一章 總論 5 5 法人代表、所有制形式 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)期限、建設(shè)內(nèi)容 6 7 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 7 7 8第二章 項(xiàng)目背景 10 10項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性及其意義 13 項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性 13 13項(xiàng)目建設(shè)單位概況 14 16 16 22第三章 市場(chǎng)分析 27 27 27 28 29 29 30第四章 項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì) 34 34 35第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件與建設(shè)總體方案 39 ，工程地質(zhì)條件 39 ，工程地質(zhì)條件評(píng)價(jià) 42 ，結(jié)論及建議 42 ，筑路材料及運(yùn)輸條件 43 、商品砼 43 土、石料 43 ，運(yùn)輸條件第六章 投資估算 45 45 45 45 46 46第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 47 47 47 4營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 47 47 51 5投資利稅率 51（FIRR） 51（FNPV） 55（Pt） 55 55 56第八章 環(huán)境保護(hù)分析 59 環(huán)境保護(hù) 59 周?chē)h(huán)境現(xiàn)狀 59 59 60 建筑 60 電氣 61 安全 61第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 63 63 63 63 63 64 64第十章 項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度安排 66第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 71 71 71組織機(jī)構(gòu) 72 72 72 72 73 73第十二章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià) 74“可持續(xù)發(fā)展”將成為主導(dǎo)各國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)思想 74 7農(nóng)業(yè)資源高效利用、農(nóng)民生活質(zhì)量明顯改善的必由之路 75 77 78 78第十三章 研究結(jié)論與建議 80方案總體描述 80結(jié)論與建議 80 80 80第一章 總論項(xiàng)目名稱(chēng)：xx市新灘瓷器湖休閑農(nóng)業(yè)基地游園碼頭建設(shè)項(xiàng)目、法人代表、所有制形式項(xiàng)目建設(shè)單位：某實(shí)業(yè)有限公司法人代表： 注冊(cè)資本：4000萬(wàn)元企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司注冊(cè)地址：新堤辦事處文泉大道經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1號(hào)成立日期：1994年4月26日、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)期限、建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)地點(diǎn)：xx市新灘鎮(zhèn)磁器湖二、建設(shè)規(guī)模：新灘瓷器湖休閑農(nóng)業(yè)基地是一個(gè)以農(nóng)業(yè)生態(tài)開(kāi)發(fā)為宗旨，集科研、種植、養(yǎng)殖、旅游休閑為一體的綠色休閑農(nóng)業(yè)基地，總面積約為1050畝。三、建設(shè)期限：建設(shè)期為13個(gè)月，從2013年6月到2014年6月四、建設(shè)內(nèi)容：1，可供游客乘船游覽的10處游園碼頭。2，建設(shè)面積為30750。3，建設(shè)面積為1000平方米的停車(chē)場(chǎng)。4，道路綠化及配套工程建設(shè)。項(xiàng)目估算總投資400萬(wàn)元，其中：申請(qǐng)中央補(bǔ)助資金50萬(wàn)元，其余350萬(wàn)元單位自籌。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)l 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》（財(cái)發(fā)字[1999]1號(hào)）；l 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋?zhuān)ㄘ?cái)發(fā)字[1999]57號(hào)）；l 國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)大綱》的通知（國(guó)農(nóng)辦字[2002]175號(hào)）；l 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》【（94）國(guó)農(nóng)綜字第28號(hào)】；l 《湖北省休閑農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)認(rèn)定暫行辦法》l 《xx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“”》；l 《xx市城市總體規(guī)劃》；l 相關(guān)土地勘察資料：l 國(guó)家發(fā)展和改革局《投資項(xiàng)目可行性研究指南》l 公司財(cái)務(wù)報(bào)表和其它資料； 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指 標(biāo) 名 稱(chēng)單 位數(shù) 值1年均收入萬(wàn)元400游客人數(shù)4元1002項(xiàng)目總投資萬(wàn)元400建設(shè)投資萬(wàn)元400流動(dòng)資金3年均銷(xiāo)售收入萬(wàn)元4004年均稅金及附加萬(wàn)元5年均企業(yè)所得稅萬(wàn)元6年均毛利潤(rùn)萬(wàn)元7年均利稅萬(wàn)元8年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元9所得稅后投資利潤(rùn)率%37%10投資利稅率%18%11銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率%37%12銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率%%13內(nèi)部收益率（全部投資，所得稅后）%%14全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC＝10%）萬(wàn)元25615動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）年16靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）年17盈虧平衡點(diǎn)（正常年份）％% 本項(xiàng)目總投資400萬(wàn)元，其中建設(shè)投資400萬(wàn)元（土建工程投資349萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用33萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用18萬(wàn)元，本項(xiàng)目建設(shè)投資中自籌350萬(wàn)元，中央補(bǔ)助資金50萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，可實(shí)現(xiàn)年均銷(xiāo)售收入400萬(wàn)元，、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率37%、銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率37%，、項(xiàng)目投資利稅率18%，、%；%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%時(shí)）256萬(wàn)元，所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）、所得稅后靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期2年）。正常生產(chǎn)年份，%，%企業(yè)就會(huì)有盈利，敏感性分析表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。隨著旅游業(yè)的深入發(fā)展，滿(mǎn)足旅游者不同需求和偏好的旅游產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”就是新生旅游產(chǎn)品中的一朵奇葩?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”旅游是城市需求和農(nóng)村特別是城郊農(nóng)業(yè)綜合資源相互適應(yīng)、相互作用的結(jié)果，開(kāi)辟了一條傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)增加收入，調(diào)整結(jié)構(gòu)的新路子同時(shí)也為廣大農(nóng)民改變精神面貌，加快文明進(jìn)程提供了機(jī)遇。2002年國(guó)家旅游局在全國(guó)開(kāi)展創(chuàng)建“全國(guó)工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”工作對(duì)各地“休閑農(nóng)業(yè)”起到了極大的推動(dòng)作用?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”隨旅游業(yè)興起而出現(xiàn)，它適應(yīng)現(xiàn)代人從物質(zhì)到精神的日趨多樣化的需求，讓人流連山水、游賞名勝、尋訪(fǎng)古跡、聆聽(tīng)傳說(shuō)、把玩民俗，從而得到身心的調(diào)適、知識(shí)的增長(zhǎng)和精神境界的提升?！靶蓍e農(nóng)業(yè)”不是農(nóng)業(yè)文明的簡(jiǎn)單堆砌，應(yīng)考慮地域特色，在“今”與“特”上發(fā)展，更是農(nóng)耕文明的優(yōu)秀因素的展示，面向都市，而不是都市化。xx市素有“百湖之市”、“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)，境內(nèi)河渠縱橫，湖泊縱多，池塘星羅棋布，尤其是53萬(wàn)畝大湖水生資源極為豐富，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)漁業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。近幾年來(lái)，隨著市場(chǎng)需求我市現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，某實(shí)業(yè)有限公司利用自身資源優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)了周邊10多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，宣起了現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的新高潮。第二章 項(xiàng)目背景休閑農(nóng)業(yè)是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型休閑農(nóng)業(yè)業(yè)。近年來(lái)，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)—休閑農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，拓展了農(nóng)業(yè)發(fā)展的新空間，開(kāi)辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域[1]?，F(xiàn)代社會(huì)，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中放松、休閑。于是，回歸田野、自然的休閑農(nóng)業(yè)就成為人們最好的選擇，吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景成了新的熱點(diǎn)。據(jù)專(zhuān)家介紹，觀光休閑農(nóng)業(yè)，在日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家20世紀(jì)70年代就已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，進(jìn)入90年代，隨著我國(guó)人民生活水平的提高觀光休閑農(nóng)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。休閑農(nóng)業(yè)園主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植園為最主要的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好、人人愛(ài)吃的動(dòng)物及特色品種。種植項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)速生、抗病豐產(chǎn)、好看、好吃，或外觀奇特的產(chǎn)品。在休閑農(nóng)業(yè)園內(nèi)游客不但可吃到各種山珍野味，品嘗到珍奇水果、蔬菜，還能看到各種動(dòng)物表演，同時(shí)還能燒烤、垂釣、采果、制作栩栩如生的標(biāo)本，使農(nóng)產(chǎn)品在各種休閑、參與的項(xiàng)目中就地消費(fèi)。利潤(rùn)和效益是普通種養(yǎng)業(yè)的5至10倍。休閑農(nóng)業(yè)基地不是人們通常所述的與休閑農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)等同意義上的休閑農(nóng)業(yè)觀光，它是在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，迎合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們情趣變化的需要而提出的。休閑農(nóng)業(yè)基地是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以區(qū)域優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，以高新示范園區(qū)為橋梁，以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)為主線(xiàn)，融直接效益與觀賞效益、長(zhǎng)遠(yuǎn)效益與社會(huì)效益于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新體系。休閑農(nóng)業(yè)基地是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，有著豐厚的社會(huì)基礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平迅速提高。在解決溫飽之后，人們對(duì)吃穿以外的生活追求日益增多，日趨多樣，這是休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)。與此同時(shí)，節(jié)假日的增多，雙休日的實(shí)行，為人們外出休閑、觀光旅游提供了大量的時(shí)間。從人們旅游情趣多向性來(lái)看，追求田園式的生活情趣是一個(gè)重要的發(fā)展趨向。而現(xiàn)實(shí)中，這樣的景點(diǎn)場(chǎng)所顯得相對(duì)匱乏，這就為休閑農(nóng)業(yè)基地的快速發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展市場(chǎng)[5]。湖北省是我國(guó)的農(nóng)業(yè)大省，在西部大開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃湖北省外商投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)目錄中，“糧食、蔬菜、水果、禽畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品的儲(chǔ)藏、保鮮和加工”等若干與農(nóng)業(yè)資源開(kāi)發(fā)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)列在了首要的位置。湖北省也是旅游大省，無(wú)論是從自然生態(tài)還是自然風(fēng)光、歷史文化，以及少數(shù)民族風(fēng)情，都有獨(dú)特的地方。有影響的主要是黃鶴樓、黃岡赤壁、武當(dāng)山、神龍架等，隨著旅游業(yè)的發(fā)展到2011年，全省旅行社1011家，其中出境旅游組團(tuán)社38家。全省星級(jí)飯店631家，其中五星級(jí)飯店17家，四星級(jí)80家，三星級(jí)254家，二星級(jí)259家，一星級(jí)21家，總客房49721間，總床位 90351張。長(zhǎng)江星級(jí)游船20條，其中五星級(jí)9條、四星級(jí) 4條、三星級(jí)3條、其它4條。全省A級(jí)景區(qū) 243 家，其中5A級(jí) 6家、4A級(jí)83家、3A級(jí)104家、2A級(jí)47家、1A級(jí)3家。工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)：67家，其中工業(yè)點(diǎn)12家，農(nóng)業(yè)點(diǎn)55家；國(guó)家級(jí)23家。旅游強(qiáng)縣：14個(gè)。旅游名鎮(zhèn)：11個(gè)，旅游名村：15個(gè)。5星級(jí)農(nóng)家樂(lè)：100家，休閑農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)：68家。全省取得導(dǎo)游資格證人員20788人，上崗導(dǎo)游12885人。2011年主要旅游指標(biāo)指標(biāo)2011年絕對(duì)數(shù)增減%旅游收入總收入（億元）入境旅游（萬(wàn)美元）國(guó)內(nèi)旅游（億元）旅游人數(shù)總?cè)藬?shù)（萬(wàn)人次）入境旅游（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游（萬(wàn)人次）出境旅游（萬(wàn)人次）而xx市豐富的湖泊和多樣的農(nóng)業(yè)資源再加上優(yōu)越的地理交通條件，為休閑農(nóng)業(yè)基地的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。因此某實(shí)業(yè)有限公司抓住機(jī)遇決定在xx市新灘鎮(zhèn)磁器湖興建一個(gè)以生態(tài)開(kāi)發(fā)為宗旨，集科研、野鴨、桂花魚(yú)的養(yǎng)殖與銷(xiāo)售，蓮藕的種植加工與銷(xiāo)售，以及觀光休閑集于一體的綠色休閑農(nóng)業(yè)基地，總面積約為1050畝。項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性及其意義 項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性 休閑農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)在概念和內(nèi)涵上是相輔相成的。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向和新的歷史階段，在突出現(xiàn)代高新技術(shù)的先導(dǎo)性、農(nóng)工科貿(mào)的一體性、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的多元性和綜合性的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化資源節(jié)約、環(huán)境零損害的綠色性。休閑農(nóng)業(yè)實(shí)質(zhì)上是生態(tài)化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展既符合農(nóng)業(yè)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的方向，又符合農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的方向，也符合農(nóng)村社會(huì)人文發(fā)展的方向。因此，休閑農(nóng)業(yè)是一種可操作、可實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是未來(lái)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向。現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。人們對(duì)良好的鄉(xiāng)村環(huán)境所形成的郊野露營(yíng)、觀光采摘、休閑垂釣等消遣休閑活動(dòng)的渴望和追求，滿(mǎn)足了自身回歸自然的心理需求，緩解了繁忙的城市生活中所帶來(lái)的緊張感和壓迫感。人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——休閑農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生?？梢钥隙ǎ蓍e農(nóng)業(yè)是非常具有前景的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，但需要不懈的努力，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的。（一）休閑農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目的出現(xiàn)是后工業(yè)文明社會(huì)渴望已久的回歸自然的旅游主題今天，已擁有了輝煌工業(yè)文明的后工業(yè)社會(huì)，卻正在失去與自然的和諧相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高樓大廈疏遠(yuǎn)了人與自然、人與人的距離，緊張、煩躁壓迫著現(xiàn)代人的神經(jīng)，于是“生態(tài)熱”、“休閑熱”成為都市人的追求和渴望，而與此強(qiáng)烈對(duì)照的鄉(xiāng)村田園撲面而來(lái)的泥土氣息與花香、一望無(wú)垠的大地、純樸的農(nóng)民、清新的綠色食品則構(gòu)成了一種強(qiáng)烈的誘惑。另外，目前我國(guó)城市居民與農(nóng)村的千絲萬(wàn)縷的血緣聯(lián)系，加之過(guò)去“上山下鄉(xiāng)”的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識(shí)驅(qū)使他們尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)與方式，于是旅行社的“當(dāng)一天農(nóng)民”、“插隊(duì)落戶(hù)”等項(xiàng)目一經(jīng)推出，即產(chǎn)生了強(qiáng)烈反響。（二）高效益的休閑農(nóng)業(yè)，為我國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化提供了一條可持續(xù)發(fā)展的途徑 農(nóng)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，發(fā)展農(nóng)業(yè)是我國(guó)的國(guó)策。休閑農(nóng)業(yè)改變了我國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅僅專(zhuān)注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營(yíng)思想，把發(fā)展的思路拓展到關(guān)注人地人和諧共存的更廣闊的背景之中，這也正好契合了長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)民渴望脫貧致富的愿望。可以預(yù)見(jiàn)，基于“天時(shí)、地利、人和”的新型休閑農(nóng)業(yè)，將成為我國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向高精尖、高附加值深度開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化主流方向之一。（三）休閑農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期社會(huì)資金尋求新投資領(lǐng)域的必然選擇，并將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)界人士普遍寄予厚望的汽車(chē)、城市房地產(chǎn)，由于遠(yuǎn)超越了現(xiàn)階段大眾的經(jīng)濟(jì)承受力，加之缺乏相應(yīng)的金融政策的支持，雖然短暫火爆，但終歸有價(jià)無(wú)市。而休閑農(nóng)業(yè)旅游卻因其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)特色，直接受到國(guó)家投資政策的傾斜優(yōu)惠。城市周邊農(nóng)村地帶正是基于這種地緣加血緣的優(yōu)勢(shì)，吸引了大批投資者紛紛進(jìn)入，可能成為下一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)單位概況某實(shí)業(yè)有限公司成立于1997年，地處xx經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，系一家集科、工、貿(mào)為一