別墅年度營(yíng)銷推廣整合方案-全文預(yù)覽
【正文】 紅酒會(huì)“水上開(kāi)盤”游艇宣傳新生活理念。建議在后階段樓盤向市場(chǎng)進(jìn)行形象推廣時(shí)，使用該雜志作為輔助。建議采用網(wǎng)絡(luò)推廣手段，使其更具推廣性、針對(duì)性、傳播性。建議重新制作電視專題片，以實(shí)物、實(shí)景為主，著重突出山水景觀等硬性賣點(diǎn)，6月—8月在南寧電視臺(tái)的房地產(chǎn)節(jié)目或點(diǎn)播某知名電視劇，在廣告時(shí)段播出。 建議：在南蒲大道入口不遠(yuǎn)處增加一個(gè)大型廣告路牌，贏得客戶對(duì)仙葫別墅群的第一印象。 建議前期在開(kāi)盤日前一個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行密集型打擊（建議前一個(gè)月每周兩期半版南國(guó)早報(bào)，前半個(gè)月每周三期半版南國(guó)早報(bào)）。（２）《廣西日?qǐng)?bào)》、《南寧晚報(bào)》、南寧電視臺(tái)等作為輔助。持銷期以報(bào)紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點(diǎn)廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時(shí)配合短程促銷活動(dòng)，解決銷售中存在的問(wèn)題與矛盾。（二）媒介投放組合策略在不同時(shí)段結(jié)合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報(bào)紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場(chǎng)包裝。2003年度營(yíng)銷保障體系一、麗水灣媒介推廣策略（一）媒介目標(biāo)（爭(zhēng)取在年度銷售黃金檔期36月打一場(chǎng)短！平！快！的漂亮仗）選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺(tái)與發(fā)揮空間，使廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果。大師傾力規(guī)劃，建筑材料、技術(shù)實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)“南寧首創(chuàng)”，真正滿意、安心住宅景觀好而中青年，生活卻陷入“忙、盲、茫”的惡性循環(huán)，對(duì)此，麗水灣將提出最好的解決方案——全年齡層享受 關(guān)照各年齡層（小孩、中青年、老年）的生活享受全程人生享受 呵護(hù)從小到大，從少到老的生活享受全面場(chǎng)所享受 體貼從城市到社區(qū)空間轉(zhuǎn)換、由內(nèi)而外各種場(chǎng)所的生活享受為什么選擇麗水灣？選擇麗水灣六大理由現(xiàn)代貴族家庭典范，南寧生活領(lǐng)袖向麗水灣別墅看齊！“六好家庭”，六大旺銷理由早已是公開(kāi)的秘密！風(fēng)水好升值空間Enjoy生活享受家，既是麗水灣的樓盤概念與樓盤個(gè)性，也是潛在目標(biāo)客戶的群體特征和心理需要。2003年度營(yíng)銷策略根據(jù)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和客戶分析，并在總結(jié)前一階段的工作的基礎(chǔ)上，我們調(diào)整營(yíng)銷思路，結(jié)合市場(chǎng)需要，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，全面進(jìn)行有效市場(chǎng)推廣。例如一幢樣板房或通過(guò)三維動(dòng)畫、虛擬現(xiàn)實(shí)等高科技手段來(lái)表現(xiàn)樓盤特色都是很好的手段。結(jié)論9：客戶年齡構(gòu)成以40歲左右居多來(lái)訪客戶中，以40歲左右居多，這些人工作多年，有一定積蓄，有事業(yè)基礎(chǔ)及社會(huì)地位，對(duì)未來(lái)充滿信心，所以敢于超前消費(fèi)。結(jié)論8：客戶主要選擇銀行按揭付款方式90%的客戶選擇銀行按揭，只有少部分客戶選擇一次性付款。結(jié)論7：客戶要求的交房標(biāo)準(zhǔn)不高，偏好框架結(jié)構(gòu)。結(jié)論6：客戶需求戶型以五房、六房居多本項(xiàng)目客戶比較接受五房、六房的戶型，選擇七房、八房的只占極少數(shù)。建議開(kāi)發(fā)250—350平方米戶型為主，其他面積的為輔，以市場(chǎng)需求決定產(chǎn)品定位。其他問(wèn)題如位置、環(huán)境等可以通過(guò)推廣計(jì)劃進(jìn)行全方位訴求，同時(shí)明確工程進(jìn)度這一要素。由于客戶對(duì)樓盤無(wú)法形成較深刻的認(rèn)識(shí)，因此并未造成口碑效應(yīng)。我們?cè)趯?duì)麗水灣保持信心的同時(shí)，也應(yīng)該隨時(shí)做好迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場(chǎng)營(yíng)銷做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷售與服務(wù)工作。麗水灣項(xiàng)目組2003年3月10日前言隨著麗水灣項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，同時(shí)依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性變化，本項(xiàng)目即將進(jìn)入緊張的開(kāi)工及開(kāi)盤準(zhǔn)備工作。結(jié)論1：客戶認(rèn)識(shí)麗水灣主要途徑主要是通過(guò)報(bào)紙廣告和戶外廣告絕大部分客戶是通過(guò)報(bào)紙廣告、戶外廣告了解本項(xiàng)目，說(shuō)明前期宣傳基本上達(dá)到了告知市場(chǎng)這一目的。說(shuō)明麗水灣項(xiàng)目的價(jià)位必須得到樓盤品質(zhì)與宣傳推廣的有力支撐。此外，選擇400平方米以上或250平方米以下的只占極少數(shù)。結(jié)論5：客戶比較關(guān)心的層數(shù)是二層半這一傳統(tǒng)別墅類型75%的客戶喜歡二層半這一傳統(tǒng)別墅類型，因此建議麗水灣別墅以這一類型為主，同時(shí)要做到精、準(zhǔn)、細(xì)、巧，并形成與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤差異化，從而拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在產(chǎn)品品質(zhì)上的區(qū)別，迅速搶占別墅
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