某樓盤年度執(zhí)行策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 宜。 3) 對于比較高的樓層如6層、8層、9層，層數(shù)比較吉利，復(fù)樓層可考慮樓層差為2％－％。建議本項(xiàng)目土建出地面之前價格基本保持不動，工程形象進(jìn)度改變后相應(yīng)上調(diào)。根據(jù)“金橋?yàn)场钡奶卣?，結(jié)合周邊樓盤的情況，作如下定價：“金橋?yàn)场迸R泉路周邊競爭個案分析：“金橋?yàn)场蓖瞥鍪袌龈偁幍哪康氖菫榱巳〉米罴唁N售業(yè)績而創(chuàng)造最高的經(jīng)濟(jì)收益，在附近競爭樓盤中，唯有“惠園”的素質(zhì)及檔次最接近本“金橋?yàn)场表?xiàng)目。以其優(yōu)越的地理位置、便捷的交通，以及較為經(jīng)濟(jì)的價格，吸引了大批消費(fèi)者的入住，目前新站區(qū)已成為合肥較大的住宅區(qū)域，其整體綜合配套也日趨完善。新站區(qū)的樓盤開始皆以低價位入市，以中低檔樓盤為主，逐步掀起新站區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)銷熱潮。區(qū)域樓市狀況合肥新站開發(fā)區(qū)區(qū)作為合肥市的交通樞紐，已形成了較為開放的交通網(wǎng)絡(luò)。隨著合肥市十年規(guī)劃的出臺，到2010年合肥市區(qū)人口將達(dá)到300萬，隨著城市人口的翻番，城市的市政建設(shè)與住宅的開發(fā)也將大幅度的提升。開發(fā)企業(yè)由1992年的31家，發(fā)展到目前將近400家（其中三資企業(yè)50余家）；、9761萬美元、5100萬港元，從業(yè)人員由百余人發(fā)展到現(xiàn)在12000多人。新近開盤的有萬豪花園、瑞景家園、黃金廣場、淺水灣、鼎好家、金星花園等。第二篇 項(xiàng)目背景一、市場背景：合肥市場綜述：合肥，作為安徽省省會城市，是安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動中心，近幾年，隨著改革進(jìn)程的加快和對外交流的深入，以及受沿海城市的影響，有了長足的發(fā)展和提高。如何尋找適當(dāng)?shù)氖袌鐾黄瓶诔蔀轫?xiàng)目前期考慮的難點(diǎn)和重點(diǎn)。機(jī)會：1. 房市整體火爆,市場需求較為旺盛，中價房供應(yīng)嚴(yán)重不足；2. 周邊項(xiàng)目供給量極為有限，運(yùn)作得好有機(jī)會形成銷售火爆局面；3. 與新火車站近距離有可能形成外源性輸入需求；4. 產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和突破性營銷手段的運(yùn)用都可能成為項(xiàng)目機(jī)會；5. 從市場角度上講，由于項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的住宅供給相當(dāng)有限，再加上本地塊距離新火車站的距離適中，因此只要尋找好市場的切入點(diǎn)，項(xiàng)目的前景看好。4. 目前臨泉路尚未打通，同時項(xiàng)目沿臨泉路橫向公交網(wǎng)絡(luò)缺乏；5. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，商業(yè)及生活配套檔次不高且相對缺乏；6. 小區(qū)周邊攤點(diǎn)小販、修理廠繁多，會有噪音、垃圾、閑雜人員等對小區(qū)不利的因素；7. 小區(qū)離火車站、汽車站距離較近，外來人員與車輛比較混雜；8. 本地塊處于張洼路附近，其周邊生活配套尚不完善，且短時間不會全部到位；9. 周邊有尚未確定規(guī)劃用途的土地，有可能會有不利的生活機(jī)能出現(xiàn)；10. 市區(qū)內(nèi)樓盤平均價格普遍不高，（單價2100－2600元/m2）易分流本項(xiàng)目的客源；11. 今年下半年待建樓盤較多，會分流大量本案的客源，同時新站區(qū)中心完善的生活配套對新購房產(chǎn)吸引力較大；12. 合肥市房地產(chǎn)消費(fèi)目前處于基本飽和的狀態(tài)，商品房空置率比去年同期增高；13. 本地居民與發(fā)達(dá)地區(qū)交流較少，對房地產(chǎn)市場的去勢及變化不了解，接受新興事務(wù)的時間較長；14. 銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的發(fā)放開始嚴(yán)格管理，容易造成前期項(xiàng)目外來人口購房不便。2. 地處合肥市新站綜合試驗(yàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰臨泉路，東接張洼路，距合肥新火車站僅3公里之遙；3. 小區(qū)周邊居住環(huán)境良好，基本上無污染環(huán)境；4. 小區(qū)附近臨泉路中段新站管委會新建的人民公園及地標(biāo)性建筑物“勝利廣場”，無形當(dāng)中增加了小區(qū)外圍的自然景觀，提交人均綠化擁有率；5. 本案距離火車站、汽車站較近，出行方便。216。棟號項(xiàng)目二房三房四房合計建面1樓套數(shù)3612483972面積范圍751062樓套數(shù)2222面積范圍3樓套數(shù)222244面積范圍1204樓套數(shù)6464面積范圍－總計套數(shù)1223422178面積范圍75－106－120套數(shù)比例％％％表1－1 金橋?yàn)?號樓戶型分析l 二期住宅為一座高層建筑，總建筑面積82314M2，約有192個單位。216。小區(qū)主入口設(shè)于臨泉路，在西側(cè)設(shè)一次入口，由于地塊較小，小區(qū)車行，人行均從主入口出入，但劃分人行和車行分隔。該地塊地形平坦屬組團(tuán)級居住區(qū)，規(guī)劃共建一幢多層住宅，三幢小高層住宅及一幢18層高層組成。l 一期住宅由一幢多層、三幢小高層建筑組成，層數(shù)由11層不等，（不含頂層復(fù)式上層），共有178個住宅單位（含頂層復(fù)式），詳細(xì)情況見表1。 2房面積范圍75—；3房室面積范圍106－120M2；。 開發(fā)二期基本是2房和3房。二、優(yōu)劣勢分析：市場層面： 大環(huán)境分析（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢：1. 新站區(qū)為合肥的房產(chǎn)熱點(diǎn)新興區(qū)域，市民對于區(qū)位的認(rèn)知度和接受度較高；。
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