地產(chǎn)樓盤階段性營銷策劃執(zhí)行方案-全文預(yù)覽
【正文】 前情況看：已經(jīng)在報(bào)紙上公開提出的有：經(jīng)營工地；紫薇獲獎(jiǎng)情況；創(chuàng)業(yè)、置業(yè)計(jì)劃；紫薇管你子孫三代等四項(xiàng)活動，在社會上引起了一定的反響，其中“經(jīng)營工地”開展了“誓師大會”、“開辟綠色通道’等活動，其余的活動均沒有實(shí)質(zhì)性的開展實(shí)施，對田園都市的銷售沒有起到預(yù)期的推動作用。將田園都市所有賣點(diǎn)整合（包含八大主題）《SUPER體驗(yàn)》，每周一期推出廣告、宣傳、溝通及抽獎(jiǎng)、優(yōu)惠券等。對城內(nèi)、北郊廣告牌位相對較少區(qū)域做合理補(bǔ)充。廣告計(jì)劃由總經(jīng)理審批后，嚴(yán)格按廣告計(jì)劃執(zhí)行，下周三前需發(fā)布廣告本周五提交廣告部，下周三后發(fā)布廣告，下周一提交廣告部。四、親友會、品牌聯(lián)盟：相互依托，共同壯大依托紫薇親友會這一豐富的資源平臺，打造一個(gè)植根紫薇生活文化中的紫薇生活圈。詳情與紫薇行聯(lián)系。建立和執(zhí)行規(guī)范的管理制度，在員工之間建立起良性的競爭和激勵(lì)機(jī)制，增加員工的積極性和主動性。項(xiàng)目楓林綠洲楓葉新都市高科新花園世家星城田園都市競爭優(yōu)勢地理位置☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆配套☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆產(chǎn)品☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆價(jià)格？☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆規(guī)劃☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆物業(yè)管理☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆發(fā)展趨勢☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆品牌☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆田園都市相對優(yōu)勢開發(fā)較早、搶占市場大盤、戶型相對好大盤、品牌、配套品牌、配套未來西安CBD二、現(xiàn)場管理：發(fā)動所有現(xiàn)場人員，苦練內(nèi)功。第三篇章 對 策一、價(jià)格：通過系列優(yōu)惠活動和樹立田園都市品牌形象削弱消費(fèi)者心中的價(jià)格抗性，站在價(jià)格之外降價(jià)。段總提出的“八大營銷主題”強(qiáng)有利的提升了紫薇品牌及其田園都市的形象和高附加值。余威――7月28日的火爆銷售，至今在西安市民腦海揮之不去，相當(dāng)一部分客戶群仍然被田園都市的延續(xù)沖擊波所吸引。配套設(shè)施是產(chǎn)品之外消費(fèi)者最為關(guān)心的問題，得不到答復(fù)，消費(fèi)者心里總是不踏實(shí)。承諾――現(xiàn)實(shí)與前期承諾產(chǎn)生變異我們前期對客戶的承諾在多層簽約時(shí)發(fā)生了一些變化，造成實(shí)現(xiàn)最初的承諾，影響著后期消費(fèi)群體的心態(tài)。很多客戶抱怨上下班時(shí)間太白南路路段堵車嚴(yán)重。紫薇物業(yè)管理沒有在田園都市的銷售中得到充分的展示和提升，消費(fèi)者沒有從這里得到足夠的信心，無法堅(jiān)定購房的決心。另外，楓葉新都市、旭景名園、高科新花園、杰座也分流了一部分客戶。該樓盤位于西安城南電視塔以西的潘家莊，占地827畝，總建筑面積75萬平方米，以框架多層為主。聯(lián)動公司所有品牌項(xiàng)目，統(tǒng)一資源，聯(lián)袂出擊！八大主題廣告內(nèi)容空泛，缺少支撐。廣告――市場前沿的雙刃劍近期廣告的特點(diǎn)是主色調(diào)低沉，不明快。田園都市高層、小高層自10月26日推出以來，截至11月20日，小高層銷售了400余套，高層銷售11套。第三戰(zhàn)役：“保衛(wèi)戰(zhàn)”——四大活動（品牌月，親情月，文化月，服務(wù)月）目前人氣日減、銷售日緩，大盤銷售出現(xiàn)這樣的狀況是危機(jī)的先兆！如果我們?nèi)栽谶^去的美夢中酣睡，清醒的時(shí)候會發(fā)現(xiàn)冰冷的刀鋒已經(jīng)架在了喉嚨之上！為什么是“保衛(wèi)戰(zhàn)”而不再是“攻堅(jiān)戰(zhàn)”？因?yàn)椴辉偈俏覀円龑?dǎo)客戶、吸引成交，而是客戶對田園都市的信心正在動搖，問題出在了我們自身，太多的不確定因素，太多該做的事沒有做好，眾多的承諾我們兌現(xiàn)了幾何？當(dāng)退房的聲音象潮水般響起的時(shí)候，當(dāng)紫薇的江山地震般搖晃起來！誰？——還能安睡！認(rèn)清形勢——現(xiàn)在是大家警醒的時(shí)候！是大家協(xié)力拼搏的時(shí)候！是保衛(wèi)“塔山”、保衛(wèi)紫薇的時(shí)候！第二篇章 存在的問題以紫薇品牌的影響力、公司的實(shí)力、項(xiàng)目的品質(zhì)來講，項(xiàng)目的營銷本身不存在絕對的困難，著眼點(diǎn)在于改進(jìn)自己的問題，展現(xiàn)自己的優(yōu)勢，引導(dǎo)客戶的認(rèn)識和生活的觀念，以實(shí)質(zhì)性促銷結(jié)果為唯一目標(biāo)。高層：均價(jià)3300元/㎡，不具備價(jià)格競爭優(yōu)勢。廣告的版式、色彩、文風(fēng)應(yīng)形成固定風(fēng)格，以便加強(qiáng)廣告重復(fù)效應(yīng)。二、黃燈問題——阻礙??！競爭——大盤風(fēng)起云涌，競爭日益激烈目前，西安市已經(jīng)在陸續(xù)推出一些同質(zhì)樓盤，田園都市最直接的競爭對手“世家星城”正在利用產(chǎn)品與價(jià)格優(yōu)勢爭奪我們的客戶，且來勢洶洶。該項(xiàng)目的廣告明確的指向田園都市的意向客戶。
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