【正文】 　 　　提示：參見教材P228　　[答疑編號500431090201]　　『正確答案』C　　『答案解析』包干制的不包括酬金?！　。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜223　　[答疑編號500431090106]　　『正確答案』錯　　『答案解析』在房屋銷售之前，由建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約。 　　 業(yè)主大會－決策機構(gòu)，相當(dāng)于股東大會　　■內(nèi)含　　　◇組成－由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成　　　◇地位－代表和維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益　　　◇數(shù)量－一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會　　■必須由業(yè)主大會決定的事項　　　◇制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則　　　◇制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約　　　◇選舉或更換業(yè)主委員會成員　　　◇選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理人　　　◇籌集和使用維修資金　　　◇改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施　　　◇有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項　　■規(guī)定（兩個標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：面積+人數(shù)）　　　◇第五項和第六項，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意　　　◇其它事項，經(jīng)面積過半且人數(shù)過半業(yè)主同意　　【2007年真題】　　◆業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（　?。┩?。第九章　物業(yè)管理制度與政策【本章歷年考試情況】　　■2008年分值較大，考了綜合分析題，2009年分值低，但有可能再出綜合分析題年份單選多選判斷綜合分析合計2009年－－2題1分2008年2題1分－2題1分2題4分6題6分　　【本章主要內(nèi)容】　　第一節(jié) 物業(yè)管理概述　　第二節(jié)　物業(yè)管理實施與運作要點　　第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費　　　 第一節(jié)　物業(yè)管理概述　　 　　▲　　■物業(yè)　　　◇是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地　　■物業(yè)管理　　　◇是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動　　■物業(yè)管理的內(nèi)涵　　　◇物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)　　　◇依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同　　　◇內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)　　■兩個主體　　　◇物業(yè)服務(wù)企業(yè)－指依法設(shè)立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)　　　◇業(yè)主－即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋的所有權(quán)人　　■物業(yè)管理的主要目的　　　◇保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序　　■作用　　　◇有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量　　　◇有利于增加就業(yè)，擴大居民消費　　　◇有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，推動精神文明建設(shè)　　　◇有利于促進(jìn)財富增值，培育民主意識　　▲　　■社會化　　■專業(yè)化　　■市場化　　▲（八項內(nèi)容）　　■物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理－共用部位　　■物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運行、維護(hù)和管理－共用設(shè)施　　■環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)－環(huán)境綠化　　■機動車和非機動車的停放管理－車輛管理　　■物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)－公共秩序　　■物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)－裝飾裝修　　■物業(yè)檔案資料的管理－檔案資料　　■通過物業(yè)服務(wù)合同約定的其它事項－其它　　▲（四階段）　　■物業(yè)管理的策劃階段　　　◇早期介入　　　◇制定物業(yè)管理方案　　　◇制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度　　　◇選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　■物業(yè)管理的前期階段　　　◇物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定　　　◇物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)　　　◇物業(yè)管理規(guī)章制度的制定　　■物業(yè)管理的啟動階段　　　◇物業(yè)的接管驗收　　　◇用戶入住　　　◇檔案資料的建立　　　◇首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立　　■物業(yè)管理的日常運作階段　　　◇日常綜合服務(wù)與管理　　　◇系統(tǒng)的協(xié)調(diào)　?。ㄆ唔棧簟　　鰳I(yè)主大會制度　　■管理規(guī)約制度　　■物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度　　■物業(yè)承接驗收制度　　■物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度　　■物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度　　■住宅專項維修資金制度　　 第二節(jié)　物業(yè)管理實施與運作要點　　　　▲　　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)　　■是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織　　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立　　■向工商行政部門注冊登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照　　■向房地產(chǎn)行政主管部門申報資質(zhì)證書　　　◇種類　　　　△一級　　　　△二級　　　　△三級　　　◇資質(zhì)管理－分級審批制度　　　　△國務(wù)院建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)一級資質(zhì)的頒發(fā)與管理　　　　△省級負(fù)責(zé)二級　　　　△市級（還包括直轄市）負(fù)責(zé)三級　　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)　　■六項權(quán)利　　　◇制定物業(yè)管理制度　　　◇收取物業(yè)管理服務(wù)費　　　◇制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為　　　◇要求委托人協(xié)助管理　　　◇選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)　　　◇其它　　■五項義務(wù)　　　◇提供物業(yè)管理服務(wù)　　　◇接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督　　　◇定期公布物業(yè)管理服務(wù)費用和資金賬目，接受質(zhì)詢和審計　　　◇接受行政部門的監(jiān)督管理　　　◇其它　　、業(yè)主大會及業(yè)主委員會◆　　 業(yè)主與物業(yè)的使用人（都是物業(yè)管理服務(wù)的對象）　　■業(yè)主　　　◇指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（所有權(quán)人），是物業(yè)服務(wù)的對象　　　◇業(yè)主對建筑物專用部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利　　　◇業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分，對共有部分的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓　　　◇規(guī)劃的汽車車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定　　　◇占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有　　■物業(yè)使用人　　　◇不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人，是物業(yè)管理服務(wù)的對象　　　◇其與業(yè)主權(quán)利上最大的區(qū)別是沒有對物業(yè)最終處置權(quán)　　【2008年真題】　　◆建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)（ ?。＃??。　√崾荆簠⒁娊滩腜222　　[答疑編號500431090102]　　『正確答案』對　　『答案解析』房屋承租人屬于使用人，使用人與業(yè)主一樣屬于物業(yè)服務(wù)的對象?！　。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜222　　[答疑編號500431090105]　　『正確答案』錯　　『答案解析』選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)利　　 　　 管理規(guī)約　　■性質(zhì)　　　◇由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范　　　◇調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）　　　◇以前叫業(yè)主公約　　■程序（兩步）　　　◇建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約，在銷售時向買受人明示　　　◇業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會討論通過生效　　【2006年真題】　　◆業(yè)主公約是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，因此建設(shè)單位不得制定業(yè)主公約或者業(yè)主臨時公約。 　　▲　　■驗收的時間　　　◇物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，物業(yè)公司與業(yè)主委員會辦理驗收　　■承接驗收的內(nèi)容　　　◇物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗　　■建設(shè)單位向物業(yè)移交的資料　　　◇圖紙及竣工驗收資料　　　◇設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料　　　◇物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件　　　◇其它第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費　　【本節(jié)主要內(nèi)容】　　▲　　▲　　▲　　◆　　▲　　◆　　▲　　■合理、公開的原則　　■費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（注意不是費用與經(jīng)濟水平相適應(yīng)）　　■長遠(yuǎn)應(yīng)由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符　　▲　　■管理方式　　　◇區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價　　■政府指導(dǎo)價　　　◇由價格主管部門會同有關(guān)部門制定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，定期公布　　■市場調(diào)節(jié)價　　　◇在合同中約定　　▲　　■包干制　　　◇是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式　　■酬金制　　　◇指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式　　◆　　 物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成　　■物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成（3+2）　　　◇包干制（三項）　　　　△物業(yè)服務(wù)成本　　　　△法定稅費　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤　　　◇酬金制（兩項）　　　　△物業(yè)服務(wù)支出　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金　　■物業(yè)服務(wù)成本或支出　　　◇構(gòu)成（九項）　　　　△管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費　　　　△共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用　　　　△清潔衛(wèi)生費用　　　　△綠化養(yǎng)護(hù)費用　　　　△秩序維護(hù)費用　　　　△辦公費用　　　　△物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊　　　　△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用　　　　△經(jīng)業(yè)主同意的其它費用　　　◇重要規(guī)定　　　　△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或成本中　　　　△如電梯的日常維護(hù)費用可列入物業(yè)服務(wù)費成本，但更換電梯的費用要從專項維修資金中支出　　■物業(yè)服務(wù)費的信息公開　　　◇酬金制　　　　△物業(yè)服務(wù)費屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有　　　　△物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算　　　　△每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況　　　　△業(yè)主大會提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)　　　◇包干制　　　　△一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)　　【2009年真題】　　◆實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括（ ）。 　　 物業(yè)服務(wù)收費的測算方法　　■物業(yè)服務(wù)成本或支出的測算方法　　　◇各項目分別計算，然后匯總求和　　■法定稅費　　　◇營業(yè)稅及附加　　■利潤　　　◇按政府部門確定的比率　　■酬金　　　◇可按某個固定的標(biāo)準(zhǔn)或按一定比例從物業(yè)服務(wù)資金中提取　　 漏交率問題　　■漏交率　　　◇物業(yè)管理收繳很難達(dá)到100%，收不到的物業(yè)服務(wù)費占總服務(wù)費的比例是漏交率　　■解決途徑　　　◇一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)　　　◇另一方面業(yè)主要增強物業(yè)管理消費觀念，按時繳費　　　◇第三在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費財務(wù)預(yù)算時要留有一定余地　　▲　　■適用范圍－普通住宅小區(qū)，高檔商品房實行市場調(diào)節(jié)價，不適用于此規(guī)定　　　◇普通商品住房　　　◇經(jīng)濟適用住房　　　◇房改房　　　◇集資建房　　　◇廉租住房　　■服務(wù)等級　　　◇一級、二級、三級三個服務(wù)等級　　■服務(wù)等級評定的六大內(nèi)容　　　◇基本要求　　　◇房屋管理　　　◇共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)　　　◇協(xié)助維護(hù)公共秩序　　　◇保潔服務(wù)　　　◇綠化養(yǎng)護(hù)管理