【正文】 事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主請求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對此類案件的處理存在一定的難度。十二、商品房按揭合同的效力認(rèn)定[最高人民法院司法政策精神]要依法保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。[一審判決理由]關(guān)于原告主張要求被告履行辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)一節(jié)，被告只有交付具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件的相關(guān)手續(xù)的備案義務(wù)，但不具有批準(zhǔn)發(fā)放權(quán)屬證書的權(quán)利，而房屋產(chǎn)權(quán)是否具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及發(fā)證，依法應(yīng)屬房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定（略）。其他原因。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。十、最高人民法院認(rèn)為開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)，而部分地方法院卻認(rèn)為屬于行政行為，此種觀點(diǎn)與最高法院觀點(diǎn)明顯相?！斗康禺a(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。在通過竣工驗(yàn)收后，公安消防、環(huán)保部門也會進(jìn)行驗(yàn)收，但公安、環(huán)保等部門的驗(yàn)收屬于綜合驗(yàn)收的范疇，是公安消防、環(huán)保部門履行行政權(quán)利的行為，履行的是一種監(jiān)督權(quán)，而不屬于竣工驗(yàn)收的范疇。[部分基層法院判決摘要]某區(qū)法院認(rèn)為：根椐《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第11條第1款規(guī)定第十六條：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，那么以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)高于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：；；；。雖然國務(wù)院辦公廳于2007年下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，其中有城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地的規(guī)定，但該通知非家家頒布的法律或行政法規(guī)，且下發(fā)時間在涉案協(xié)議簽訂5年以后，故協(xié)議簽訂時并不違法。采納了理論界的意見。對違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)依法確認(rèn)無效。但未經(jīng)集體組織同意，至產(chǎn)生糾紛時并未辦理實(shí)際交接的，其效力另當(dāng)別論?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)〔１９９９〕３９號，1999年5月6日實(shí)施]第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。該工程裝修費(fèi)用對于萬國公司而言，是因房屋買賣合同不能履行而造成的損失，而對物資股份公司和物資集團(tuán)公司而言，其收回房屋的同時，即接受了萬國公司為裝修支付的價款，因此應(yīng)當(dāng)對萬國公司為裝修支付的價款，給予適當(dāng)補(bǔ)償?！吨袊袷聦徟星把亍?005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社七、房屋買賣合同解除后如何確定出賣方對房屋添附的補(bǔ)償長沙物資股份有限公司與湖南萬國醫(yī)療器械保健品博覽會交易有限公司房屋買賣合同糾紛[最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為]《房屋買賣合同》被認(rèn)定部分無效、部分解除后，物資股份公司和物資集團(tuán)公司作為出售房屋一方應(yīng)返還萬國公司已經(jīng)交付的購房款，萬國公司作為購房方應(yīng)返還已經(jīng)實(shí)際占有的房屋。[最高人民法院民一庭傾向性意見]一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。[問題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當(dāng)?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。由于買方尚有643．95萬元購房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設(shè)公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級人民法院）《最高人民法院公報》2004年第8期[判決摘要]配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。[第二次起訴]要求開發(fā)商承擔(dān)違約金86000元；如不能認(rèn)定李某違約，要求開發(fā)商對因房屋中添設(shè)管道致房屋價值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。四、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任[案情]李某從某開發(fā)商處購得一處住房，總價款183萬元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪高問題進(jìn)行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。二、商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)[導(dǎo)讀與說明]商品房買賣合同因出賣人的原因被確認(rèn)無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營活動，對占用期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出賣人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對此作出了批復(fù)。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價格賠償其經(jīng)濟(jì)損失，但由于其提交的證據(jù)不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸公司將有關(guān)商鋪出售給案外人的多個預(yù)售合同，商鋪的價格存在因時而異、因人而異的情形。上海市第二中級人民法院二審認(rèn)為：（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購涉案商鋪的機(jī)會，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。被告構(gòu)成違約。[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬元。但被告在銷售涉案商鋪時未通知原告前來認(rèn)購。如原告按約前來認(rèn)購，則購房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已支付的購房意向金將無息退還。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院。本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金?！　≈俪缜宀环粚徟袥Q，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請求。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上海市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。一審案件受理費(fèi)人民幣15260元，二審案件受理費(fèi)人民幣14350元，均由金軒大邸公司公司負(fù)擔(dān)。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橘I受人在簽訂合同時是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)?！吨袊袷聦徟星把亍?005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁，最高人民法院民事審判一庭編。[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁。依雙方合同約定，賣方拖延兩個月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。二、出賣人已經(jīng)將房屋