【正文】 同分類 信件式合同 委托通知單 標(biāo)準(zhǔn)委托合同 監(jiān)理主要工作： 3 控 —— 進度控制，工程質(zhì)量控制，工程投資控制 2 管 —— 合同管理，信息管理 1 協(xié)調(diào) —— 全面的組織協(xié)調(diào) 國家重點工程 大、中型公用事業(yè)工程 必須實行監(jiān)理的工程 成片開發(fā)住宅小區(qū) 外資支持的工程 國家規(guī)定的工程 有資質(zhì) 無利害關(guān)系（建設(shè)單位除外） 監(jiān)理責(zé)任義務(wù) 依法依規(guī)施監(jiān)理：法律法規(guī)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計文件，承包合同 監(jiān)理工程師簽字：進行下一工序。 資質(zhì)：甲級 —— 各種業(yè)務(wù) 乙級 —— 總投資 1 億元以下 丙級 —— 總投資 6000 萬元以下 1招標(biāo)文件 要求：不得要求或表 明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在報標(biāo)人的其他 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密（可不設(shè)標(biāo)底）。 5）項目主體不能分包，其他可分包，但不能轉(zhuǎn)包。 規(guī)劃條件 —— 出讓合同的組成部分，無規(guī)劃條件的出讓合同無效。 建設(shè)單位 —— 開發(fā)商 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限（終身） 保修起算時間： 屋面防水工程和有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為 5 年； 工程竣工驗收合格日 供熱供冷系統(tǒng)為 2 個采暖供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2 年； 裝 修工程為 2 年。 出資方式：貨幣 作價出資（非貨幣需評估其價值，工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作價出資 ≤20%總投資金額 目前資本金數(shù)額要求：保障性住房和普通商品房 —— 最低比例為 20%總投資 （ 2020 年 5 月 25 日）其他 —— 最低 30%總投資 1開工界定：進行實質(zhì)性投入（拆遷開始進行）、不間斷進行（稍作啟動再停工無期，不算開工） 開工日：實質(zhì)性投入日。 價值時點：房屋征收決定公告之日。 房屋征收部門與被征收人，訂立補償協(xié)議。 方式：貨幣補償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 暫停辦理相關(guān)手續(xù)。 特點：客觀的；共享的；不確定的； 征收與征用 相同：強制性；補償性。 抵押 —— 抵押市場價值，權(quán)屬轉(zhuǎn)移，繳納低價款 可保留使用權(quán)的方式： 繼續(xù)為基礎(chǔ)設(shè)施、公益和扶持項目的；國企兼并或合并為國工業(yè)企業(yè)或一方瀕臨破產(chǎn)； 國企改成國有獨資公司的 收回：停止使用土 地的；國家需要和城市規(guī)劃；司法沒收；自動放棄土地；未經(jīng)批準(zhǔn)連續(xù)2 年未用； 未按批準(zhǔn)用途使用；報廢土地 閑置土地 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：未動工：合同生效日或批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1 年未動工（未規(guī)定動工日期的） 已動工：建設(shè)面積不足總面積的 1/3 已投資金額不足總投資金額的 25% 且終止建設(shè)連續(xù)滿 1 年 第三章 房屋征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得國有土地上單位、個人的房屋及其 他不動產(chǎn)的行為。 租金：政府定價 租金組成：維修費和管理費 房源：政府新建、政府收購、政府改建、社會捐贈 資金來源：財政預(yù)算；住房公積金增值收益（除準(zhǔn)備金和管理費）；土地出讓金不低于 10%的凈收益； 廉租房租金收入；專項補助（中西部困難區(qū)） 土地所有制：全民所有制 —— 城鎮(zhèn) 集體所有制 —— 農(nóng)村 國有土地：所有權(quán)國務(wù)院行駛 范圍：城市市區(qū)，城鄉(xiāng)郊區(qū)之間依法沒、征、購的，國家依法征收的，依法不屬于集體的，村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)的原地， 村遷移的原地 獲得使用途徑：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地或房地產(chǎn)租賃 集體土地：農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織、村民委員會經(jīng)營管理 范圍：村農(nóng)民集體，組織農(nóng)民集體，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，宅基地，自留地，自留山 基本制度：土地登記制度：《國有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》《他項權(quán)證（抵押、承租權(quán)）》 有償有限期使用 用途管理制度：土地用途：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地 耕地保護制度（耕種 3 年以上的灘涂） 原核心 現(xiàn)核心 無償無期限 有償有期限 無流轉(zhuǎn) 可流轉(zhuǎn) 現(xiàn)行使用制度框架 可延期 1法律（全國人大）：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《物權(quán)法》 行政法規(guī)（國務(wù)院令）：《條例》 部門規(guī)章（部長令）：《規(guī)定》《辦法》 規(guī)范性文件和 技術(shù)規(guī)范：具體指導(dǎo)某項《通知、規(guī)范、指導(dǎo)意見》 集體土地 征收 （一級市場） 主流方式 租賃 出讓 轉(zhuǎn)讓（二級市場）用地者土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 集體土地不能流轉(zhuǎn)，用需變成國有土地 —— 集體土地征收（集體 國有） 特點：強制性，經(jīng)濟補償并妥善安置，所有權(quán)轉(zhuǎn)移 原則：合理用地，保耕（能不征就不征）；保障建設(shè)用地（必須征的必征）；妥善安置；有償使用；依法征地 批準(zhǔn)權(quán)限：國務(wù)院和省級政府兩級審批 農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審 批 基本農(nóng)田 35 公頃 /525 畝、其他土地 70 公頃 /1050 畝 —— 國務(wù)院審批 1 公頃 =15畝 征地不得化整為零，按總體設(shè)計一次審批?！?基本制度與政策 重點讀書筆記 第一章 房地產(chǎn)業(yè)細分： 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 估價業(yè) 物業(yè)管理業(yè) 傳統(tǒng)制度特點：國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用的事物福利性住房。 要求：單套建筑面積 60 ㎡左右，有限產(chǎn)權(quán)，五年后 補交土地收益可轉(zhuǎn)讓，政府優(yōu)先回購 ？低成本？土地?zé)o償劃撥、前期減免政策收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施、貸款利息低、稅費減免 廉租房：財政投資 要求：單套建筑面積 50 ㎡左右，人均面積 當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的 60%的人群 方式：發(fā)放租賃補貼為主；實物配租和租金核減為輔。 范圍：國家機關(guān)用地；軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；公益事業(yè)用地；國家重點設(shè)施用地；法律規(guī)定的其他用地。 公共利益：國防和外交的需要；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要；公共事業(yè)的需要；舊城區(qū)改建的需要；法規(guī)其他需要。對處理結(jié)果不服的可提起行政復(fù)議或者訴訟。 房屋征收補償 內(nèi)容：房屋價值補償；搬遷、臨時安置補償；停產(chǎn)停業(yè)損失補償。協(xié)商不成，投票決定或隨機選定。 房屋征收估價 估價原則：獨立、客觀、公正 估價目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值 為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。 （例外）機關(guān)、軍事、公共事業(yè)、重點項目、經(jīng)濟適用房、廉租房 —— 劃撥 書面意見的依據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限 （對土地使用者的要求）城市規(guī)劃設(shè)計的條件 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定 項目征收補償、安置要求 項目資本金：在項目總投資中，有投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部 分資金的任何利息和債務(wù)；投資者按比 例享權(quán)益，可轉(zhuǎn)讓，不得抽出。 1房屋質(zhì)量問題處理：交付使用后：主體結(jié)構(gòu)不合格 —— 工程質(zhì)量監(jiān)督單位重驗 —— 申請退房 質(zhì)量不合格 —— 保修 損失賠償 —— 只賠償直接損失（不含間接損失：精神損失費等） 1政府監(jiān)控：項目手冊制度 是否按預(yù)售許可證是承諾的時間表進行開發(fā)建設(shè) 預(yù)售款項是否按期投入 安置是否按要求進行 1開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓條件 工 程項目是否發(fā)生變化 出讓 —— 出讓合同成立，有土地證房屋建設(shè)用地：除土地款外，投資占總投資 25%以上 成片開發(fā)土地：形成建設(shè)用地條件 劃撥 —— 必須經(jīng)由政府批準(zhǔn) 補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地出讓金 劃撥土地特性不變，劃撥仍劃撥 私有住宅仍用于居住 出售公有住房 部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地不分割 難以確定條件的 城市規(guī)劃不宜轉(zhuǎn)讓的； 1轉(zhuǎn)讓程序：先變土地，后變房屋或項目 —— 在建工程 變更登記辦理完畢 30日 備案是個 人去辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件 交房時提供 2 書：《住宅質(zhì)量保證書》（保修書） 《住宅使用說明書》 1《住房質(zhì)量保證書》 管道堵塞 2 個月； 燈具、電器開關(guān) 6 個月； 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個采暖期或供冷期； 1 年。 6 國務(wù)院：直轄市，省、自治區(qū)政府所在地，國務(wù)院指定城市 省級政府：其他城市 上一級政府：縣，鎮(zhèn)