【正文】 八、萬(wàn)科城市花園 【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】有一定的品牌優(yōu)勢(shì)和良好的市場(chǎng)口碑，定位和開(kāi)發(fā)水平較高；戶型設(shè)計(jì)有獨(dú)到之處，160平方米的townhouse設(shè)計(jì)緊湊之余，體現(xiàn)出舒適感，前、中、后三庭設(shè)計(jì)為其最大特色。為1環(huán)路以內(nèi)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)較好的樓盤(pán)七、 【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】城南區(qū)域標(biāo)志性的高檔樓盤(pán)，進(jìn)入早，已開(kāi)發(fā)五年時(shí)間，產(chǎn)品多樣化，小區(qū)內(nèi)配套十分完善，獲得多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。園林規(guī)劃：中庭式設(shè)計(jì)，以林木為主。不錯(cuò)的社區(qū)品質(zhì)及優(yōu)秀的地理區(qū)位稱為項(xiàng)目成功的主要因素。樓盤(pán)中，緊湊實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)得到了運(yùn)用，但是消費(fèi)者的反映并不太好，是值得借鑒的地方。其中每戶都帶有4070平米的空中花園為其最大特色。建筑規(guī)劃：U型半圍合讓每一戶都能夠看到內(nèi)部的大型噴泉景觀，同時(shí)保證了樓體間的空氣流動(dòng)。但外立面顏色沉悶、中心廣場(chǎng)雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無(wú)層次感，觀賞性不夠；總之，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價(jià)格相對(duì)偏高【價(jià)格支撐點(diǎn)】規(guī)模效應(yīng)、完善的配套、名校帶動(dòng)、戶用中央空調(diào)項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號(hào) 發(fā)展商：成都市成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司建筑規(guī)模： 占地面積：總占地1400畝總建筑面積：90萬(wàn)總戶數(shù)：6350綠化率、容積率： 產(chǎn)品分析：主題概念:規(guī)劃設(shè)計(jì)：n 建筑風(fēng)格: n 建筑規(guī)劃：由16棟1012層小高層、108棟聯(lián)體別墅、28棟聯(lián)排別墅、4棟花園洋房組成，中央為10000平方中心廣場(chǎng)；40—100米樓間距，園林規(guī)劃：組團(tuán)式環(huán)境規(guī)劃，設(shè)七大主題公園，各公園為不同的異域風(fēng)格戶型供給：91304，小高層131—163平方米，以三房二廳、四房二廳為主；價(jià)格狀況：花園洋房均價(jià)3800元/平方米；小高層平層2850—3100元，躍式均價(jià)3600元；Townhouse均價(jià)5100元付款方式：8成30年，一次性付款96折配套服務(wù): 配備幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、購(gòu)物中心、游泳池、醫(yī)療中心、8000平方米會(huì)所等設(shè)施；實(shí)行全智能化物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調(diào) 銷(xiāo)售狀況： 2000年開(kāi)盤(pán)，Townhouse已銷(xiāo)90%；花園洋房已銷(xiāo)20—30%；小高層剩余較多三、置信麗都花園（3期） 【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】為置信的代表作之一，建筑水平相當(dāng)高，戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)意成為項(xiàng)目的重要支撐。 建筑風(fēng)格: 造型恬淡，富有質(zhì)感，立面用材均系天然石材，簡(jiǎn)約、大氣又 不乏軟柔細(xì)膩；門(mén)廊、門(mén)廳設(shè)計(jì)獨(dú)特，較人性化，n 建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個(gè)單元；其中，14個(gè)單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式Townhouse住宅?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】 自然景觀、立面用材、園林設(shè)計(jì)、專用林木基地、社區(qū)配套。 完善的社區(qū)配套178。 片區(qū)人文環(huán)境178。3. 府南河沿岸項(xiàng)目以臨河自然風(fēng)景作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吸引客戶。7. 從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)上：1. 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤(pán)的價(jià)格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤(pán)帶來(lái)了“先天”的附加價(jià)值。少數(shù)運(yùn)作水平和開(kāi)發(fā)成本較高的精品豪宅價(jià)格在4500元以上如錦繡家園、銀都花園。 產(chǎn)品較有特色178。郊區(qū)樓盤(pán)資料列表?，F(xiàn)有的溫江市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：A、需求市場(chǎng)以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求較大，并與市場(chǎng)供給保持一定程度的同步增長(zhǎng)。C、 各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入早在人南延線規(guī)劃之初，華陽(yáng)的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽(yáng)房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實(shí)業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽(yáng)搞開(kāi)發(fā)，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還不止一個(gè)。近段時(shí)間，以府河音樂(lè)花園、華陽(yáng)濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤(pán)的涌現(xiàn)，將提升華陽(yáng)項(xiàng)目的總體品質(zhì)。并且在2002年元旦，人民南路南延線正式通車(chē)。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，郊區(qū)住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)便顯露出來(lái)。郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：（1）土地供應(yīng)量大郊縣目前可供開(kāi)發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可以大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”等一系列重點(diǎn)基建工程的迅速推進(jìn)，順應(yīng)四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大的城市，綿陽(yáng)一個(gè)大城市，德陽(yáng)、彭州、邛崍等十個(gè)中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個(gè)郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)模化發(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。城市開(kāi)發(fā)的中心都在逐步外移。開(kāi)發(fā)商降低了開(kāi)發(fā)成本，直接效應(yīng)就是商品房的價(jià)格降下來(lái)了，普通市民也買(mǎi)得起市中區(qū)的房子。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣(mài)會(huì)上，兩個(gè)總計(jì) 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬(wàn)元／畝和 1240萬(wàn)元／畝的驚人天價(jià)。（4）地價(jià)高由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價(jià)高漲。只要提供合適的價(jià)格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)有較多潛在客戶人們總是習(xí)慣將城市劃分為若干區(qū)域，買(mǎi)房時(shí)總會(huì)選擇最合適自己的。（3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢(shì)可能就在于開(kāi)發(fā)量的短缺，低價(jià)位的地價(jià)，以及更容易營(yíng)造環(huán)境。城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。（3）價(jià)格在18002300元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開(kāi)發(fā)水平及承受能力所限，其價(jià)格在18002300之間，均價(jià)在2100左右。但住宅項(xiàng)目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個(gè)區(qū)域居家氛圍較弱。（3）片區(qū)人文環(huán)境差由于城北一直以來(lái)都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動(dòng)人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會(huì)考慮在城北購(gòu)房。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開(kāi)發(fā)水平比較低。（3）購(gòu)房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托——高新西區(qū)，作為政府的“一號(hào)工程”，周?chē)F(xiàn)在還沒(méi)有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。而其他片區(qū)中從21003500元/ m2不等，屬于中高水平價(jià)位。市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤(pán)供應(yīng)多樣化城西分為幾個(gè)典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤(pán)并存。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度良好，如置信大華情融苑，開(kāi)盤(pán)半年銷(xiāo)售率就已攀升至80%。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)較大的需求市場(chǎng)保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展城西無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。城南區(qū)域樓盤(pán)資料列表（三） 城西區(qū)域分析“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說(shuō)。（2）近期會(huì)出現(xiàn)一些大盤(pán)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺(tái)，許多開(kāi)發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長(zhǎng)城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積1300畝。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。其中以100250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤(pán)的質(zhì)素。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂(lè)園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開(kāi)發(fā)理念。 (3)開(kāi)發(fā)中心轉(zhuǎn)移由于土地供給的有限性，城南新開(kāi)工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹(shù)、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。形成市場(chǎng)差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場(chǎng)。（3）競(jìng)爭(zhēng)加劇未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤(pán)。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）價(jià)格呈上升趨勢(shì)隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動(dòng)，高素質(zhì)樓盤(pán)將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，由原來(lái)的20002500上升3000左右。(3)價(jià)格主要在17003000元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在17003000元/ m2左右。市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤(pán)主要以中檔為主城東區(qū)域在整個(gè)市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤(pán)主要針對(duì)區(qū)域客戶，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價(jià)格上。（5）優(yōu)越的教育環(huán)境片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。（4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。片區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)始往品質(zhì)高檔化，開(kāi)發(fā)規(guī)模化的方向發(fā)展。商品房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加。178。178。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說(shuō)明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。前面對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的總結(jié)也基本反映了住宅市場(chǎng)的成績(jī)和存在的問(wèn)題。178。178。同時(shí)，房地產(chǎn)交易過(guò)程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購(gòu)房欲望，擴(kuò)大了購(gòu)房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)持續(xù)繁榮。 成都降低住房交易手續(xù)費(fèi)：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費(fèi)收取工作進(jìn)一步公開(kāi)化、規(guī)范化。 中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國(guó)人民銀行第8次降低了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率。人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長(zhǎng)，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長(zhǎng)，進(jìn)一步增大在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過(guò)于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。 （中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》）178。 2000年末成都市總?cè)丝?013萬(wàn)人，在全國(guó)特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》）從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。178。178。2002年成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標(biāo)為增長(zhǎng)13%?！笆濉逼陂g，要為實(shí)現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進(jìn)程。 周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開(kāi)通成就了華陽(yáng)；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來(lái)越受到業(yè)界關(guān)注。 城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開(kāi)發(fā)、開(kāi)闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開(kāi)發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)。 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對(duì)獨(dú)立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。 行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級(jí)市）7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。成都是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一。成都遠(yuǎn)大華陽(yáng)項(xiàng)目策劃報(bào)告第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況一、城市概況178。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來(lái)向人們講述著成都的重要地位。 地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū)建成區(qū)面積208平方公里。 生活特色成都?xì)夂蛞巳?，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，適合居住。178。178。區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類(lèi)產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽(yáng)、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過(guò)的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個(gè)副中心，1個(gè)片區(qū)中心，3個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域178。成都市向南發(fā)展城市設(shè)計(jì)178。 發(fā)展總目標(biāo)：21世紀(jì)前10年，成都加快發(fā)展的總體目標(biāo)是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，2005年城市化水平達(dá)到38%以上。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47