連云港市連島海平線整體營銷總案-全文預(yù)覽
【正文】 4月28日至 08年 12月底，正式銷售周期調(diào)整為 7個(gè)月 ，將可幫助貴司在較短周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的理想效益。剩余商業(yè)待外埠環(huán)境形成再面市，以獲得利潤最大。因項(xiàng)目 的特定性（旅 游地產(chǎn)），對 商業(yè)投入量的 控制需格外慎 重。 ② 再期推出 由一期公寓類產(chǎn)品的較高追捧，逐漸在人氣度劇增時(shí)加大配套的功能（旅游、商業(yè)、娛樂），使單一的開發(fā)行為演變?yōu)檎脑煨袨椤?東域 連島 〃 HAWAII 領(lǐng)海 蜃域 東沙沙里島小鎮(zhèn) 營銷推廣主題 東半球首輪圈海運(yùn)動(dòng) 訴求體現(xiàn)： 以項(xiàng)目的復(fù)合優(yōu)勢為市場切入點(diǎn)，將“海” ＋“島”帶來的最大享受空間整合，結(jié)合島國中高端產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)，締造出獨(dú)一無二的華東片區(qū)最優(yōu)越的“度假圣地”。 “強(qiáng)”：由始至終貫徹主題的統(tǒng)一性 /復(fù)合性，保持高 市場姿態(tài) —— 復(fù)合旅游地產(chǎn)的完美版，傳遞的市場信 息 —— 國內(nèi)市場最高性價(jià)比的投資產(chǎn)品）。 ? 卷二 整體定位核定 物業(yè)功能定位 以 “ 人居 ” 為主 國際旅游型物業(yè) 是包含：酒店功能、商業(yè)功能、居住功能、休閑娛樂功能等多種復(fù)合型的國際型度假物業(yè) 發(fā)展主題定位 以 “ 自然 ”“ 人文 ” 為主線 灣居?xùn)|連島、陶然 山 海 間 在東方沙沙里島 做比云更悠閑的島主 市場區(qū)域定位 以 “ 港城外 ” 市場為主 重點(diǎn)輻射長三角區(qū)域 價(jià)值定位 形象 —— 第三居所生活的完美演繹 —— 成就頂級階層的心靈追求 環(huán)境 —— 島居海域度假圣地 產(chǎn)品 —— 復(fù)合型享受的人性回歸 目標(biāo)客戶群 1 — 異地客戶 目標(biāo)客戶群 2 — 本地及鄰近縣市客戶 目標(biāo)客戶群 3 — 境外及港澳臺機(jī)會客戶群 ?重點(diǎn)挖掘 項(xiàng)目第一圈層主力客戶 —— 上海、南京等地中產(chǎn)、富裕階層 ?重點(diǎn)引導(dǎo) 項(xiàng)目第二圈層主力客戶 —— 河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內(nèi)陸省份富裕階層； ?穿插宣傳、引導(dǎo) 補(bǔ)充性 異地客源 —— 華北地區(qū)財(cái)富階層 ?本地（連云港、徐州等）富裕階層 ?在連云港從事工商業(yè)、貿(mào)易、技術(shù)等工作的外地人 ?港澳臺產(chǎn)業(yè)投資者，外資及港澳臺資企業(yè)的高管層 ?來自俄羅斯、韓國、日本等國的臵業(yè)者 目標(biāo)客戶群體定位 價(jià)格定位 公寓產(chǎn)品入市均價(jià)： （ 帶 800元 /㎡ 裝修 ） 62006500元 /m2 產(chǎn)權(quán)式酒店（指海城綜合體部分）入市均價(jià)： 為 900010000元 /m2 （帶 800元 /㎡ 1000元 /㎡ 裝修） 別墅產(chǎn)品的毛坯房銷售均價(jià) 1202215000元 /㎡ 上下兩層一個(gè)卡位的商鋪均價(jià)： 900010000元 /㎡ 開發(fā)及規(guī)劃策略 撬 點(diǎn) 延 展 提 升 商業(yè) （以特色 /品質(zhì)打開市場） 公寓 （保證項(xiàng)目的持續(xù)利潤回籠） 別墅 /酒店配套 （產(chǎn)品 /品牌的持續(xù)提升，為持續(xù)經(jīng)營奠定基礎(chǔ)） 整體分三期開發(fā)，高姿態(tài)入市 待初步形象建立，再整體推出。 ?基礎(chǔ)競爭力 —— 江蘇第一大島首席國際化高檔度假社區(qū)，全省濱海形象名片 ?增強(qiáng)競爭力 —— 個(gè)性化的人文風(fēng)格、創(chuàng)連云港之先的高水準(zhǔn)酒店式度假物業(yè)管理服務(wù)、高性價(jià)比的定價(jià)策略、獨(dú)具濱海特色和體驗(yàn)參與感的商業(yè)娛樂配套。 項(xiàng)目價(jià)格 70008000元 /㎡ 左右 , 主力面積 400㎡ 左右 購買人群主要是本地的企業(yè)老板和南京上海的買家 云頂華庭 項(xiàng)目占地約 350畝，總建筑面積約 21萬㎡ 小區(qū)是集高爾夫練習(xí)場、垂釣中心、高級多功能會所于一身的現(xiàn)代式別墅， 以歐洲風(fēng)格為主，自稱歐洲小鎮(zhèn) 。規(guī)劃包括別墅（獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、雙拼）、公寓、高層住宅， 2022年開始建設(shè) ,預(yù)計(jì) 2022年年底交付。公寓目前銷售 90％，別墅尚未正式面市 與本項(xiàng)目比較 別墅推廣將主要依靠該度假村的知名度進(jìn)行針對性推廣，以口碑宣傳為主。總體開發(fā)已歷時(shí)十余年。 萬科 連云港目前的商品住宅市場仍然以普通居住為主流， 頂級產(chǎn)品（包括別墅、高檔公寓等）份額非常少 ；但與幾年前相比，連云港的 高端物業(yè)也逐漸顯現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展的勢頭 ，市場上開始出現(xiàn)一些開發(fā)理念、綜合品質(zhì)較好的頂級產(chǎn)品，面向財(cái)富階層和投資客；就未來走勢而言，連云港一級土地市場的出讓力度相當(dāng)大，無論從與本項(xiàng)目類似的低容積率項(xiàng)目來看、還是與本項(xiàng)目類似的高地價(jià)項(xiàng)目來看，一年的新增土地儲備量就達(dá)數(shù)十萬乃至上百萬平方米， 后市將持續(xù)較高的競爭壓力 。 長期的貿(mào)易往來，使連云港的對外的知名度大大加強(qiáng)。 未來總供應(yīng)量 —— 高地價(jià)居住項(xiàng)目 L T C 200 6 70 商住 平山轉(zhuǎn)盤西北角 237232 70 年 32200 90. 47 NA 200 6. 10. 20 浙江金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 66 商住 南出入口安置小區(qū)地塊 184972 70 年 22220 80. 07 NA 200 6. 11. 02 連云港市九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 65 商住 南出入口市政安置小區(qū) B 地塊 108 072 . 8 70 年 13300 82. 00 2. 0 200 6. 11. 02 連云港市振興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司L T C 200 6 64 商住 南出入口市政安置小區(qū) A 地塊 79482 70 年 9600 80. 47 NA 200 6. 11. 02 連云港市九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 59 住宅 朝陽中路南、康泰路西 382 1. 2 70 年 860 150 . 00 5. 5 200 6. 10. 30 連云港金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 57 商住 通灌路西、朝陽中路南 253 21. 36 70 年 8900 234 . 27 3. 0 200 6. 10. 30 連云港市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 25 住宅 巨龍路東、新區(qū)新華書店北 565 88. 4 70 年 9550 112 . 47 2. 5 200 6. 06. 22 劉泮明L T C 200 6 23A 住宅 大港路北 金山橋?qū)W校西Ａ地塊 114000 70 年 22360 130 . 73 ≤ 3. 5 200 6. 06. 22 連云港東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司L T C 200 6 22 住宅 平山轉(zhuǎn)
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