【正文】 對(duì)鄭州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)、產(chǎn)品的特性、消費(fèi)模式、經(jīng)營(yíng)管理模式等對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行整體的引導(dǎo)。 DM 直郵可直接鎖定目標(biāo)群客戶，如展覽 會(huì)參展商家、鄭州現(xiàn)有品牌經(jīng)營(yíng)商戶、項(xiàng)目周邊的小經(jīng)營(yíng)商戶等。媒體選擇將側(cè)重于影響力較大的媒體，宣傳內(nèi)容主要以招商為主，并結(jié)合招商階段性工作。 ? 路牌廣告：效果持久，信息到達(dá)率高，對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行宣傳塑造。 ? 引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名物業(yè)顧問公司以及成立專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)打造戰(zhàn)略聯(lián)盟。 策略實(shí)施： ? 形象包裝始終以“鄭州新長(zhǎng)城國(guó)際 STREETMALL，翹楚鄭州、領(lǐng)先中原，一站體驗(yàn)式全程購(gòu)物、完全生活體驗(yàn)中心”的整體項(xiàng)目品牌形象為背景。 ? 招商處、圍墻包裝：聘請(qǐng)專業(yè)的裝修公司進(jìn)行設(shè)計(jì)、裝飾，顯示發(fā)展商實(shí)力、增強(qiáng)客戶的信心。 策略實(shí)施： ? 軟文造勢(shì)：進(jìn)行理念、概念的宣傳炒作。 第五章 推廣策略及費(fèi)用預(yù)算 一、傳播策略 ? 全面撒網(wǎng)，重點(diǎn)捕捉 利用媒介媒體的大力推廣炒作，廣撒魚網(wǎng)，捕捉盡可能多的客戶商家，然后，經(jīng)過篩選，重點(diǎn)選出適合本項(xiàng) 目的有效商家，爭(zhēng)取早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)。 第二階段： 招商預(yù)熱 時(shí)間： 2020 年 9 月 1 日 — 2020 年 10 月 20 日 原則： 項(xiàng)目形象深化、招商信息宣傳、營(yíng)造社會(huì)公信力 目標(biāo)一：深化項(xiàng)目形象 ，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 實(shí)施方式： 報(bào)紙軟文、報(bào)紙硬廣、電視廣告、戶外廣告牌、招商處包裝 軟文形式發(fā)布內(nèi)容： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念、多業(yè)態(tài)復(fù)合性、一站體驗(yàn)式、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等的宣傳 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略（休閑生活體驗(yàn)中心）的宣傳 譜寫鄭州商業(yè)新時(shí)代、新模式，主力商家進(jìn)駐項(xiàng)目信息 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容： 整體形象 —— 新長(zhǎng)城國(guó)際 STREETMALL，雄踞鄭州、領(lǐng)先中原 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)平臺(tái) —— 鄭州商業(yè)翹楚、時(shí)尚魅力前沿 經(jīng)營(yíng)輻射區(qū)域 —— 內(nèi)需：鄭州市，外供：鄭州周邊城市 招商信息及大型活動(dòng)舉辦信息 —— 招商誠(chéng)意預(yù)定信息、論 壇活動(dòng)舉辦信息 目標(biāo)二：引起大中型商戶對(duì)本項(xiàng)目高度關(guān)注及認(rèn)可，聚集意向商家 實(shí)施方式： 專業(yè)物管公司簽約新聞發(fā)布會(huì)、主力店進(jìn)駐信息發(fā)布、經(jīng)濟(jì)論壇 新聞發(fā)布會(huì)： 發(fā)布與知名物管顧問簽約新聞 聯(lián)系各相關(guān)行業(yè)大商家、政府官員、行業(yè)專家、相關(guān)媒體記者到場(chǎng)與會(huì) 對(duì)項(xiàng)目整體情況、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重點(diǎn)推介、并請(qǐng)專家對(duì)本項(xiàng)目先進(jìn)商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析 鄭州經(jīng)濟(jì)論壇會(huì)： 組織意向主力商家、行業(yè)協(xié)會(huì)及學(xué)界人士參加 知名學(xué)者政府官員分析鄭州商業(yè)發(fā)展的前景及對(duì)鄭州西南版塊的影響 政府官員分析鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景 及對(duì)鄭州西南版塊的影響 （三） 招商誠(chéng)意預(yù)定階段 招商誠(chéng)意預(yù)定階段 時(shí)間 — 工作內(nèi)容 與主力店簽定正式協(xié)議 次主力店和知名品牌店簽訂意向書并收取誠(chéng)意金 向外地商戶傳播招商進(jìn)展信息確定其意向 推廣內(nèi)容 形象宣傳： 鄭州商業(yè)翹楚，蒂造完全生活體驗(yàn)中心 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) 信息宣傳： 誠(chéng)意預(yù)定火爆 論壇活動(dòng) 招商政策 主力店簽定新聞發(fā)布會(huì) 推廣策略 保持市場(chǎng)的持續(xù)熱度 報(bào)紙軟文傳遞誠(chéng)意登記火爆信息 大 型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會(huì) 推廣方式 報(bào)紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 新聞發(fā)布會(huì)、論壇等社會(huì)活動(dòng) 電視廣告 戶外廣告牌 包裝策略 項(xiàng)目招商部現(xiàn)場(chǎng)包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換 達(dá)成目標(biāo) 熱點(diǎn)不斷，市場(chǎng)持續(xù)高度關(guān)注，形成“引而不發(fā)，擠壓市場(chǎng)”的有利局面，為實(shí)現(xiàn)招商開盤火爆場(chǎng)面奠定基礎(chǔ) 第三階段： 招商誠(chéng)意預(yù)定 時(shí)間： 2020 年 10 月 20 日 — 2020 年 12 月 20 日 原則： 項(xiàng)目形象高度深化、招商政策傳播、加強(qiáng)項(xiàng)目吸引力； 點(diǎn)燃招商導(dǎo)火索，但引而不發(fā)，加劇市場(chǎng)饑渴度，實(shí)現(xiàn)火爆預(yù)定 局面。反之，可以通過項(xiàng)目良好的銷售氛圍來促進(jìn)招商工作的順利進(jìn)行。 小戶扶持 小商戶做為項(xiàng)目招商一部分，在遵守招商總體策略的前提下，應(yīng)該對(duì)其實(shí)行一定的促租優(yōu)惠策略： 引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩簦? 給予部分散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力。 為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個(gè)月的免租期，以刺激商戶的承租。免租措施在公開招商前期，規(guī)定 一個(gè)期限內(nèi) （視具體情況安排）實(shí)行首年免三個(gè)月租金的優(yōu)惠策略。 ? 秒秒金計(jì)劃 為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，建議實(shí)施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒金計(jì)劃”。 1. 品牌： 國(guó)內(nèi) 一、二線品牌。 ? 專項(xiàng)的租金條件 及優(yōu)惠政策 ? 提供外墻體廣告位 ? 召開簽約新聞發(fā)布會(huì) （二） 品牌商戶（大戶）優(yōu)惠政策 為了確保各行業(yè)巨頭的順利入駐項(xiàng)目以帶動(dòng)其余中、小戶的入場(chǎng)，在對(duì)其招商的過程中，可適當(dāng)對(duì)其提供一定優(yōu)惠政策，使其入場(chǎng)。 因此，同致行建議在項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一年，對(duì)商戶租用一層實(shí)行免租三個(gè)月的優(yōu)惠，后三個(gè)季度的租金按目標(biāo)租金的 66%收取，實(shí)收租金為 59 元 /平方米/月，二層、三層和四層實(shí)行免租半年的優(yōu)惠，后兩個(gè)季度的租金按目標(biāo)租金的60%收取，實(shí)收租金分別為 39 元 /平方米、 24 元 /平方米、 15 元 /平方米。 ? 后期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理：俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。另 外，在對(duì)大戶招商的同時(shí)，還要優(yōu)先招進(jìn)部分中戶，以對(duì)大戶起到震懾作用，防止大戶結(jié)成“攻守聯(lián)盟” ? 各階段推出的優(yōu)惠政策進(jìn)行名額控制，制造緊張感 ? 同一品牌不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的控制，營(yíng)造健康的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ? 保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長(zhǎng)的好品牌進(jìn)入，同時(shí)有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛 三、租金策略 （一） 招商政策 任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè) —— 興旺 —— 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、項(xiàng)目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等的不同而 有所差異。 以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng) 首先確定入場(chǎng)各行業(yè)品牌大戶及有影響力之商戶，充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，并奠定其他中小商戶入場(chǎng)的信心。在立足鄭州本地市場(chǎng)的同時(shí)，招商范圍將擴(kuò)大到深圳、北京、上海等大城市，涉及到一些國(guó)內(nèi)外知名品牌商家，將一些具有市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。 二、招商執(zhí)行策略 （一） 招商模式 項(xiàng)目的招商模式可劃分為主力店招商模式及品牌店招商模式兩種形式。 （四） “建市”而非“搶市”，占領(lǐng)新的市場(chǎng)份額 ? “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價(jià)，“建市”才能領(lǐng)跑市場(chǎng)具備獨(dú)特性和不可替代性。 （三） 考慮到本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍弱、租金價(jià)格不高 等不利因素，招商營(yíng)銷上應(yīng)遵循 “主力店先行，造市先造勢(shì)，引而不發(fā)，擠壓市場(chǎng)” 原則。 （二） 主力店和大戶招商提前確定，散戶控制跟進(jìn) ? 主力店 和大戶的提前確定，作為整個(gè)項(xiàng)目主題要點(diǎn)和項(xiàng)目今后經(jīng)營(yíng)能力的保證，并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價(jià)值。商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的商家是否有足夠的號(hào)召力和吸引力。 二、各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 1F：業(yè)態(tài)布局 一層 面積 業(yè)態(tài) 6樓 1463 ㎡ 非品牌專營(yíng)店、小商品 7樓 814 ㎡ 非品牌專營(yíng)店、 便利店 9樓 4656 ㎡ 香水化妝品、眼鏡、淑女裝、職業(yè)裝、 高級(jí)男裝 10樓 5646 ㎡ 數(shù)碼、通訊、精品小家電、家庭娛樂產(chǎn)品 11樓 2900 ㎡ 日韓街 （專售年輕日韓時(shí)尚服裝、精品、鞋帽等） 街鋪 1106 ㎡ 特色餐飲、酒吧 室內(nèi)街 2142 ㎡ 潮流 休閑 服裝、鞋帽、時(shí)尚男女包；肯德基、特色咖啡廳等 2F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 二層 面積 業(yè)態(tài) 6樓 1463 ㎡ 非品牌專營(yíng)店、小商品 7樓 814 ㎡ 非品牌專營(yíng)店、小商品 9樓 4656 ㎡ 休閑男裝，休閑女裝、配套高檔美容美發(fā)、特色餐飲 10樓 5646 ㎡ 綜合超市 11樓 2900 ㎡ 流行化妝街，時(shí)尚美容街 街鋪 1106 ㎡ 特色餐飲、酒吧 、 大眾化餐飲 室內(nèi)鋪 1729 ㎡ 時(shí)尚 服飾 、飾品、禮品、文化用品、雪糕屋、甜品店 3F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 三層 面積 業(yè)態(tài) 7樓 307 ㎡ 時(shí)尚潮流服裝、運(yùn)動(dòng)用品、飾品、鞋帽、小包、禮品、文化用品、玩具 9樓 4656 ㎡ 體驗(yàn)式書局、音像制品，動(dòng)漫天地、咖啡店、琴行 10樓 5646 ㎡ 綜合超市 11樓 2900 ㎡ 量販 KTV、 電子游戲中心 、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所 室內(nèi)街 2179 ㎡ 運(yùn)動(dòng)休閑、運(yùn)動(dòng)用品 、極限旅游用品 4F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 四層 面積 業(yè)態(tài) 9樓 4656 ㎡ 中高檔餐飲、美容美發(fā)、纖體、 SPA 室內(nèi)街 2179 ㎡ 修甲、美容、足浴、 兒童反斗城、 培訓(xùn)中心、DIY 體驗(yàn)中心（訂制潮流服裝、陶瓷、工藝品、 插花、飾品等） 備注：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃方案在招商工作中將根據(jù)市場(chǎng)反饋情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 商都流行前線 STREETMALL 的“魅力”所在 以不同業(yè)態(tài)的專營(yíng)店來吸引消費(fèi) ,充分體現(xiàn)一站式購(gòu)物和服務(wù) , 展示最新奇的娛樂項(xiàng)目、最刺激的潮流運(yùn)動(dòng)、最全面的流行資訊、最時(shí)髦的品牌銷售、最前衛(wèi)的時(shí)尚裝扮、最流行的現(xiàn)代音像、最時(shí)尚的科技書籍、最個(gè)性的休閑體驗(yàn)、最貼心的生活服務(wù)。 本方案主要包括以下幾方面內(nèi)容： ? 項(xiàng)目定位回顧 ? 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 ? 招商目標(biāo)選擇 ? 招商總體策略 ? 招商實(shí)施步驟及階段目標(biāo) ? 招商推廣計(jì)劃、媒體計(jì)劃、廣告費(fèi)預(yù)算 ? 招商執(zhí)行管理 ? 招商工作準(zhǔn)備 第一章 項(xiàng)目定位回顧 一、總體定位 國(guó)際 STREET MALL —— 演繹第四代商業(yè)財(cái)富傳奇 我們打造的“國(guó)際 STREET MALL” 是一個(gè)“ LIFE STYLI CENTER”（第四代商業(yè)模式：生活體驗(yàn)中心），是集“購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂”功能于一體的 多業(yè)態(tài) 多功能 體驗(yàn)型 一站式 的 ， “中高低”檔次齊全的開放式人文商業(yè)街區(qū) 二、檔次定位 本項(xiàng)目定位 中檔偏高 、形象推廣 中高檔 ? 檔次定位細(xì)分表 區(qū)域（樓棟） 檔次 定位因素 9號(hào)樓 中檔偏高 ：針對(duì)中高收入消費(fèi)者 作為項(xiàng)目寫字樓的主體樓，自身的檔次定位直接影響整個(gè)項(xiàng)目的形象，中檔偏高可以提升整個(gè)業(yè)態(tài)的檔次， 將是檔次定位和形象推廣定位最有力的支撐； 室內(nèi)街 中檔 ：針對(duì)中低收入年輕人消費(fèi)者 中檔定位與此 9號(hào)樓定位形成互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，可以滿足相對(duì)更廣泛的消費(fèi)人群，可以帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)氛圍； 6號(hào)、 7號(hào)和兩層獨(dú)立街鋪 中檔偏低 ：針對(duì)中低收入消費(fèi)者 可以在整個(gè)項(xiàng)目體內(nèi)形成錯(cuò)位及互補(bǔ)，可以滿足項(xiàng)目周邊各大高校的學(xué)生等年輕人的消費(fèi)需求； 10號(hào)樓 以數(shù)碼通訊和超市為主 ， 中檔和高檔搭配： 針對(duì) 綜合性消費(fèi)群體 綜合超市可以極大地滿足周邊居民的日常生活便利；定位相對(duì)獨(dú)立，又能與整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)形成錯(cuò)位和互補(bǔ)； 11號(hào)樓 中檔偏 低 ：針 對(duì) 年輕得中等 收入消費(fèi)者 臨隴海路，是項(xiàng)目南向唯一入口，是項(xiàng)目形象展示又一平臺(tái)，吸引客流的關(guān)鍵入口。 國(guó)際 STREET MALL 招商執(zhí)行方案 目 錄 第一章 項(xiàng)目定位回顧 .................................... 3 一、總體定位 .................................................. 3 二、檔次 定位 .................................................. 3 三、功能 組合 定位 .............................................. 3 第二章 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目