【正文】 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等216。 別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)”216。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 通常物業(yè)有租有售。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅物業(yè)營銷的特色。由依傍于淀山湖的威尼期花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關注。加之由相對營建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域 該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出的物業(yè)極為熱銷，可以預見，這是將成為21世紀初上海的中高檔別墅區(qū)。 別墅常識閔行顧戴路板塊其周邊區(qū)域 該區(qū)域樓市的板塊行情集結樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點，為近來市場發(fā)展的一大趨勢。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質而二次購房提供絕佳良機。如淀山湖畔的威尼斯花園、國際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設置也增添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價非凡。 別墅常識 別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。 301平米以上 毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導致總價偏高。 130—160平米216。這是受購房主力軍消費水平所限。中檔型別墅高檔別墅經(jīng)濟型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應的消費者也就更廣。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半，目前主要集中分布在長寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交通干道相關，比較注重高環(huán)境質量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。 項級豪宅型別墅市場的發(fā)展離不開中國的改革開放，離不開上海經(jīng)濟的發(fā)發(fā)，隨著大量外資歷的引進，跨國公司以及世界排名100強企業(yè)的進入中國市場特別是上海市場，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價值，適應生活社交的要求，于是在1997年出現(xiàn)了上海第一個高爾夫別墅——湯臣高爾夫花園，之后相繼出現(xiàn)了太陽溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫別墅。經(jīng)濟型130——160平方米新型別墅疊加別墅（雙復式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。 別墅常識別墅分類具體細分特性市場定位面積控制獨立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。歐洲古典216。休閑度假型別墅216。滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)216。閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域216。161~200平米216。高檔型別墅216。聯(lián)體別墅216。1—2別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。 別墅常識低層住宅的特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結構單一、平面組合變化大、標準要求較高等。1997年錦秋加州花園等的火爆市場，再度引燃了上海人的別墅熱情——盡管那還只能算是帶小庭園的聯(lián)體獨院住宅，因顧及開發(fā)商的投資回報和購房的有限預算，有些樓盤的院落較小，棟距較近，更接近舊時的里弄房子。排屋概念的出現(xiàn)，雙復式公寓的形成以及同時出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨院住宅”均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物。據(jù)有關方面統(tǒng)計，從99年起本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以15%左右的速度遞增，2000年購買各類別墅物業(yè)的客戶約占購房總數(shù)的25%左右，可見上海的別墅物業(yè)消費正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。背景篇導讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構成體系綜述1—5相關市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)別墅生活眼下正悄然走近市民 別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。本專題調查 報告對“虹山半島（二期）”及其相關別墅市場作了全面的市場調查，一一分析、評述，供有關方面決策、參考。對于上海市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個努力——讓用戶心動！那么，虹山半島（二期）項目應該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才最受歡迎……等等。而當今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠遠超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。城市白領階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。