【正文】 拉大差與好樓層之間的價格差，充分利用先進(jìn)操盤手法先行銷售難度較大的房屋，促進(jìn)項目的后期大幅升值，制造一個個銷售高潮，減輕尾盤銷售難度，并獲取盡可能大的利潤。提高多層的銷售價格，一方面提升項目檔次，另一方面，促進(jìn)小高層及高層的銷售。140╳70%）=3778元/㎡ 由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家項目的綜合均價的估算價為：3250元/㎡ ╳15％ ＋2958元/㎡╳10％＋3125元/㎡╳12％＋4060元/㎡╳18％+ 3991元/㎡╳20％＋3778元/㎡ ╳25％ ＝3632元/㎡據(jù)以上推算，海泊人家項目理性的價格應(yīng)在3600元/㎡左右，但一方面該項目定位為中檔豪宅，另一方面整個片區(qū)的大規(guī)模成片開發(fā)，可見100500元/㎡的價格升值空間是可以預(yù)見的。110╳30%+127247。（107247。140╳70％）＝2958元/㎡ C、同比金桂花園，有：2900元/㎡ 247。110╳30％＋106247。當(dāng)實際價格與其心理價格的落差較大時，就促成銷售。就本項目而言，我司建議，在擴大宣傳面，對項目精心包裝的基礎(chǔ)上，“低開高走”。方法大約有三種：◆成本+利潤定價法◆競爭導(dǎo)向定價：根據(jù)競爭對手和行業(yè)的定價水平而定價；◆消費導(dǎo)向定價：根據(jù)消費者的能力而定價。我司專業(yè)經(jīng)驗所得，上海的戶型設(shè)計最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔；在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計，將多室多廳改成兩個獨立的單位，增加客戶挑選的余地?？蛻糍I房時，樓盤單價僅是心理價位，而非決定購買的價位；最終的取舍，還在于樓盤的總價。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事?！魣@林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵：園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式。根據(jù)以上資料顯示所得，在項目的宣傳推廣工作中，針對目標(biāo)消費者應(yīng)做到：立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項目區(qū)域的客源；區(qū)隔不同的目標(biāo)市場，制定針對性的銷售方法；將在觀望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時制定具體措施，打消已定房客戶的顧慮。我司建議，海泊人家項目：理 念：新都市主義高尚社區(qū)共鳴型：符合人們追求健康、自然，又喜歡享受新都市生活的愿望；相關(guān)性：鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氛圍的形成……區(qū)隔性：與周圍采用價格競爭的樓盤有效區(qū)隔；單一型：新都市主義高尚社區(qū)訴求清晰明確目標(biāo)消費群定位一個項目只要抓住目標(biāo)消費者，就會起到事半功倍的效果。只有深入地挖掘海泊人家的銷售力，形成獨特的核心競爭優(yōu)勢，才能創(chuàng)造火爆的銷售場面。本項目定位于中高檔，但離“世家”還有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新穎、朗朗上口等感覺，比較大眾化。我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項目不可模仿的核心競爭優(yōu)勢，無論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢進(jìn)行，才能使海泊人家項目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度。大青島戰(zhàn)略為項目造就諸多升值因素；消費者的購房意識日趨理性,投資意識日漸增強。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟所吸引的外商及其他國內(nèi)商家，亦帶來一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗、生活方式、消費理念及投資理念，對當(dāng)?shù)叵M意識的引導(dǎo)作用及項目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來活力。消費者認(rèn)同度多層住宅的單體立面設(shè)計、戶型設(shè)計等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢?？傂枨箢A(yù)測成交單價、總價價位分布比例成交單價中2100——4500元/%，成交總價中15—%。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)：城市性質(zhì)定位為中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國家綜合交通樞紐，國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 三、新開工面積景氣指數(shù)走勢隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣狀態(tài)進(jìn)入景氣狀態(tài)。青島樓市圖解分析一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展2000年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售持續(xù)增長，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100110點景氣空間中平穩(wěn)運行，最高點出現(xiàn)在11月份，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。五、購房主力趨于工薪化付款方式的多樣化極大程度減輕了個人負(fù)擔(dān)，承受能力和集合生活因素，市北、四方區(qū)的樓盤成交機率較大。從需求關(guān)系來看，明年的有效需求略高于今年。各發(fā)展商不再滿足于國內(nèi)設(shè)計，放眼開去，引進(jìn)美國、澳大利亞、加拿大、韓國等國家的高水平設(shè)計，留下一個個精品工程。具體表現(xiàn)在：住房面積由經(jīng)濟型向舒適型轉(zhuǎn)變。在和平花園東面還有一塊地叫 “海地家園”，售價約為3550元/㎡。金桂花園發(fā) 展 商：青島金海豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地 址：鞍山路、哈爾濱路和遼陽路交界處綠 化 率：32%規(guī) 劃：10幢七層住宅戶 型：70110㎡價 格：23503200元/㎡備 注：普通住宅，但位置較好，交通方便，周邊生活配套設(shè)施齊全?，F(xiàn)有項目現(xiàn)狀祥泰商住大廈發(fā) 展 商：青島祥泰房地產(chǎn)公司地 址：人民路99號建筑面積：14381平方米戶 數(shù)：78套戶 型：、㎡ 價 格： 25002750元/㎡；配 套：可視對講防盜門、雙氣、長城寬帶入戶、INTERNET接口入戶、三表程控、臺灣日立電梯等；備 注：主體已完工，正進(jìn)行內(nèi)、外墻抹灰；房屋已售80%。四方、市北正值大力發(fā)展之際，具有無可置疑的投資價值。98年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷售收入12億元，“三產(chǎn)”。按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，重點優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉儲、臨港工業(yè)發(fā)達(dá)，三大區(qū)域全力并進(jìn)的發(fā)展格局，成為極具投資價值的區(qū)域，成為經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。結(jié)構(gòu)組成四方區(qū)由老城區(qū)、新經(jīng)濟區(qū)和西海岸經(jīng)濟開發(fā)帶三部分組成，交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)，在全市處于舉足輕重的地位。全區(qū)現(xiàn)轄13個街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。城區(qū)建設(shè) 一園：即市北區(qū)工業(yè)園，位于轄區(qū)東部與市高科技工業(yè)園毗鄰，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展市北區(qū)是個商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)，其中萬米以上大型商廈5家，；有集貿(mào)市場59處。項目所在區(qū)域市場分析項目位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。銷售即是傳播，就是要將海泊人家項目的尊貴、優(yōu)越和稀有性完完全全傳播給目標(biāo)客戶，使其形成購買欲望，從而促成銷售。要想在樓盤推廣過程中取得良好的銷售成績，必須緊緊圍繞項目的開發(fā)理念提升項目，運用從整體到局部的系統(tǒng)性提升方案，切切實實將自己的產(chǎn)品做好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。產(chǎn)品是決定市場成敗的首要因素。所以，一個暢銷項目應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒有明顯缺陷、同時又有鮮明特點的項目。但由于實際操作中存在許多不確定的因素，所以某些具體細(xì)節(jié)還有待進(jìn)一步調(diào)整，以其更有利于銷售。 1998年，％、％％；，％。發(fā)展戰(zhàn)略針對城區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展特點，制定實施了“商貿(mào)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，并確定了“一園二街二線三區(qū)”的全區(qū)經(jīng)貿(mào)整體發(fā)展布局。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)中心區(qū)和敦化