【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。序我司認為，把產(chǎn)品做好，是一切營銷活動的基礎(chǔ)。產(chǎn)品是決定市場成敗的首要因素。要想在樓盤推廣過程中取得良好的銷售成績，必須緊緊圍繞項目的開發(fā)理念提升項目，運用從整體到局部的系統(tǒng)性提升方案，切切實實將自己的產(chǎn)品做好?，F(xiàn)代市場的核心是滿足顧客的需要。消費者購買一種產(chǎn)品，追求的不僅是產(chǎn)品本身，還是某種需求和欲望的滿足。所以，一個暢銷項目應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒有明顯缺陷、同時又有鮮明特點的項目。銷售即是傳播，就是要將海泊人家項目的尊貴、優(yōu)越和稀有性完完全全傳播給目標(biāo)客戶，使其形成購買欲望，從而促成銷售。而目前我們的工作就是充分挖掘項目的“尊貴、優(yōu)越和稀有性”。本提案對海泊人家項目的總體定位進行了較全面的闡釋，并做了相應(yīng)的建議，旨在消費者心智中建設(shè)一個受其喜歡的海泊人家形象。但由于實際操作中存在許多不確定的因素，所以某些具體細節(jié)還有待進一步調(diào)整，以其更有利于銷售。項目所在區(qū)域市場分析項目位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。市北區(qū)市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積29平方公里，全區(qū)轄16個街道辦事處，5個行政村。經(jīng)濟概況 1998年，，％、％％；，％。產(chǎn)業(yè)發(fā)展市北區(qū)是個商業(yè)發(fā)達的老城區(qū)，其中萬米以上大型商廈5家，；有集貿(mào)市場59處。1998年，％。工業(yè)主要由區(qū)直工業(yè)、區(qū)屬工業(yè)、街辦工業(yè)、校辦工業(yè)、農(nóng)工商工業(yè)和民政福利工業(yè)組成，包括機械、電子、橡膠、塑料、印刷、輕工、服裝、飲料等8大支柱產(chǎn)業(yè)，近20個行業(yè)，形成了門類比較齊全的綜合性工業(yè)體系。發(fā)展戰(zhàn)略針對城區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展特點，制定實施了“商貿(mào)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，并確定了“一園二街二線三區(qū)”的全區(qū)經(jīng)貿(mào)整體發(fā)展布局。一園：即市北區(qū)工業(yè)園，位于轄區(qū)東部與市高科技工業(yè)園毗鄰，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)。二街：即青島科技街，位于遼寧路，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)；青島地下中心商業(yè)街（901工程），建成后將成為集商貿(mào)、娛樂、飲食服務(wù)、交通于一體的大型地下綜合服務(wù)設(shè)施。二線：即市北區(qū)商貿(mào)走廊一線（膠州路—熱河路—遼寧路—威海路—吳石路），將建成國內(nèi)具有一定知名度的繁華商業(yè)街；308國道加工倉儲一線，建成規(guī)模較大的全市重要的物資倉儲基地和市北區(qū)加工工業(yè)基地。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。城區(qū)建設(shè) 近年來，重點抓了棚戶區(qū)改造工程，％。截止1998年底，全區(qū)共動遷棚戶區(qū)14片，開工174萬平方米，拆遷居民22676戶，城區(qū)面貌有了較大的改觀，群眾的居住條件得到相應(yīng)的改善。四方區(qū)四方區(qū)成立于1951年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長7千米。全區(qū)現(xiàn)轄13個街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。經(jīng)濟概況，％。，％；，％。財政收入9517萬元，％。結(jié)構(gòu)組成四方區(qū)由老城區(qū)、新經(jīng)濟區(qū)和西海岸經(jīng)濟開發(fā)帶三部分組成，交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)，在全市處于舉足輕重的地位。交通狀況區(qū)內(nèi)交通發(fā)達，是公路、鐵路、航空、海港的門戶和必經(jīng)之地，距海港2公里，距機場10公里，鐵路縱貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)的四方火車站和沙嶺莊火車站兩處客貨混合三等中間站――青島市長途汽車站座落于區(qū)內(nèi)，年旅客送量180萬人次。區(qū)內(nèi)道路128條，，％。發(fā)展規(guī)劃根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時提出了東西抓開發(fā)，老區(qū)抓改造，“兩翼齊飛，優(yōu)勢互補”的總體思路和“三產(chǎn)興區(qū)”方針。按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，重點優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉儲、臨港工業(yè)發(fā)達，三大區(qū)域全力并進的發(fā)展格局，成為極具投資價值的區(qū)域，成為經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。對外開放截止目前，全區(qū)已有來自美國、加拿大、日本、韓國、新加坡、沙特、澳大利亞、荷蘭、巴西、意大利以及港澳臺等19個國家和地區(qū)的投資商，共批準(zhǔn)設(shè)立中外合資、合作和外商獨資企業(yè)130余家，實際利用外資9000萬美元。個體私營四方區(qū)個體私營經(jīng)濟是全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中最具潛力的層面之一，1998年全區(qū)個體工商業(yè)戶達6277戶，私營1411戶，，，其中三產(chǎn)收入已占全區(qū)總額的50％以上，％，技改投資占全區(qū)總額的80％，個體經(jīng)濟正向規(guī)?；⒖萍夹瓦~進。第三產(chǎn)業(yè)四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場、集貿(mào)市場發(fā)展較快，目前，全區(qū)各類市場39處，其中，青島花卉市場、燈具市場、汽車配件批發(fā)市場是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場，市場交易輻射全國各地。98年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷售收入12億元，“三產(chǎn)”。綜合評述青島申辦奧運帆船比賽項目城市的成功，加快了大青島國際化都市的進程。到2010年，青島遠景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。從布局結(jié)構(gòu)上來看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉儲綜合功能片區(qū)共同組成。四方、市北正值大力發(fā)展之際，具有無可置疑的投資價值。隨著環(huán)境的改善、配套的完善，該區(qū)域必成為，甚至已成為有識之士的居住、投資樂園。從市統(tǒng)計部門獲悉，市北區(qū)2002年上半年商品房平均售價是3087元/平方米，比去年末上漲357元/平方米；四方區(qū)是2100元/平方米，比去年末上漲176元/平方米。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開始顯現(xiàn)出其深厚的潛力?，F(xiàn)有項目現(xiàn)狀祥泰商住大廈發(fā) 展 商：青島祥泰房地產(chǎn)公司地 址：人民路99號建筑面積：14381平方米戶 數(shù)：78套戶 型：、、㎡ 價 格： 25002750元/㎡；配 套：可視對講防盜門、雙氣、長城寬帶入戶、INTERNET接口入戶、三表程控、臺灣日立電梯等；備 注：主體已完工，正進行內(nèi)、外墻抹灰；房屋已售80%。綠都公寓發(fā) 展 商：青島港澳置業(yè)投資有限公司地 址：威海路與浦口路交匯處總 戶 數(shù)：160戶戶 型：㎡ 價 格：3570元/㎡；配 套：全封閉物業(yè)管理、雙氣、雙回路供電、三表程控、西子奧蒂斯電梯等；備 注：房屋入住已達90%，僅剩六套80平方米房。康順家園開 發(fā) 商：青島華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域地段：康寧路1號 樓盤規(guī)模：10棟 住 宅：安置拆遷 網(wǎng)點面積：120—170平方米網(wǎng)點價位：2990—4360元/平方米備 注：安置拆遷住宅不對外銷售，只售網(wǎng)點。海濱廣場開 發(fā) 商：李滄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山東路立交橋西側(cè) 樓盤規(guī)模：8棟聯(lián)體住宅價 位：標(biāo)準(zhǔn)層：2100—2600元/平方米 閣 樓：1800—2000元/平方米155㎡備 注：網(wǎng)點不售，住宅已售罄。金桂花園發(fā) 展 商：青島金海豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地 址：鞍山路、哈爾濱路和遼陽路交界處綠 化 率：32%規(guī) 劃：10幢七層住宅戶 型：70110㎡價 格：23503200元/㎡備 注：普通住宅，但位置較好，交通方便，周邊生活配套設(shè)施齊全。目前基本售罄。城市花園發(fā) 展 商：青島城建綜合開發(fā)有限公司地 址：威海路規(guī) 模：19幢6層（帶閣樓）建筑面積：80000平方米綠 化 率：30%戶 型：78123㎡價 格：3200元/㎡4300元/㎡，一層送花園售價4200元/㎡物業(yè)管理費：㎡.月備 注：社區(qū)綜合品質(zhì)較高，一年前已售罄。海地儷園發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司地 址：