【正文】 敦化路建筑面積：14000平方米戶 型：65130㎡價 格：3470元/㎡4080元/㎡備 注：規(guī)模不大，普通住宅。在和平花園東面還有一塊地叫 “海地家園”，售價約為3550元/㎡。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場總量情況從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，主要有以下幾個特點：一、開發(fā)規(guī)模創(chuàng)新紀(jì)錄截止2000年，四方、市北房地產(chǎn)在開發(fā)投資、商品房屋施工面積、竣工面積、銷售面積方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。二、市場消費主體發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變隨著房改的深入，住房貨幣化分配制度的建立，集團購買已經(jīng)淡出住房市場，個人住房消費已經(jīng)成為主房地產(chǎn)的絕對主力。三、住宅產(chǎn)品實現(xiàn)了產(chǎn)品升級換代隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實施，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精品意識的不斷增強，住宅建設(shè)已經(jīng)邁上新臺階。具體表現(xiàn)在：住房面積由經(jīng)濟型向舒適型轉(zhuǎn)變。去年全市的平均套型為86平方米，普遍住宅平均面積為84平方米，比上年增長8平方米左右。原來出售的住宅以套二戶型為主，從去年開始，三居室的住宅銷售呈上升趨勢，已經(jīng)超過了30%，今年這個比例還將加大。住宅配套設(shè)施規(guī)劃水平明顯提高。各發(fā)展商不再滿足于國內(nèi)設(shè)計，放眼開去，引進美國、澳大利亞、加拿大、韓國等國家的高水平設(shè)計，留下一個個精品工程。智能化、環(huán)保、節(jié)能、綠色、生態(tài)等高科技配套產(chǎn)品逐步滲入的平民百姓家中。住宅市場提供選擇的余地加大。四、房價平穩(wěn)適度上漲從成本考慮，新建筑材料的應(yīng)用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。從需求關(guān)系來看，明年的有效需求略高于今年。這主要表現(xiàn)在：明年全市財政撥款的機關(guān)、團體和事業(yè)單位以及一些有條件的企業(yè)和自收自支單位干部職工的住房補貼要陸續(xù)發(fā)放到位，大約有幾個億的資金要流向房地產(chǎn)市場。作為老城區(qū)的青島中部，在大力舊城改造之后，已將人們的目光從東部開發(fā)、北部新城、西海岸等地拉回本土。環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)鉑金圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質(zhì)的提升等等，都驗證了今年各商品房銷售的順暢。五、購房主力趨于工薪化付款方式的多樣化極大程度減輕了個人負(fù)擔(dān)，承受能力和集合生活因素，市北、四方區(qū)的樓盤成交機率較大。六、規(guī)模化、個性化、多元化小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)近期置業(yè)潮流通過對青島樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著購房者品位的日益提升，規(guī)模性小區(qū)所帶來的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點面結(jié)合、空間結(jié)合的綠化景觀設(shè)計、多樣化的戶型選擇，以及規(guī)模個性化小區(qū)給購房者帶來的物業(yè)的附加價值，強烈吸引購買者的注意力。七、裝修房需求不容忽視建設(shè)部門正推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量，逐步取消毛坯房，積極推廣全裝修房或菜單式裝修模式。市場品質(zhì)競爭的加劇，舒適房再次引起人們的關(guān)注，即刻入住的概念逐步得到市場的重視，裝修房的市場消費有一定潛力。青島樓市圖解分析一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展2000年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售持續(xù)增長，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100110點景氣空間中平穩(wěn)運行，最高點出現(xiàn)在11月份，，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。二、地產(chǎn)投資指數(shù)走勢2000年房地產(chǎn)投資在去年高速增長的基礎(chǔ)上，又有新的提高。，%。雖然房地產(chǎn)投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，但是投資指數(shù)仍然在景氣空間以下運行。 三、新開工面積景氣指數(shù)走勢隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣狀態(tài)進入景氣狀態(tài)。，%。四、青島市商品房銷售價格指數(shù)走勢青島市商品房銷售價格指數(shù)從3月份（）開始，一路攀升。與此相對應(yīng)，。青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)：城市性質(zhì)定位為中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國家綜合交通樞紐，國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 二、城市規(guī)模：人 口 規(guī) 模人口 年份中心城市實際居住人口城市人口非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口200023417033020052551823252010276194300　　　　用 地 規(guī) 模年份城鎮(zhèn)建設(shè)用地（每平方公里）人均城市建社用地（每平方米）200020693．6200523089．8201026685．8三、城市總布局城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成“兩點一環(huán)”的發(fā)展趨勢。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園）和環(huán)嶗山的嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。，實際居住人口230萬。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉儲綜合功能片區(qū)共同組成。市北區(qū)成為島城重要居住、商貿(mào)區(qū)。中部，青島CLD日趨成型?？傂枨箢A(yù)測成交單價、總價價位分布比例成交單價中2100——4500元/%，成交總價中15—%。暢銷戶型 70～130㎡?？蛻魜碓?客戶多來自項目周邊區(qū)域，本市居民改善居住條件、投資者居多，客戶年齡趨于年輕化。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。消費者認(rèn)同度多層住宅的單體立面設(shè)計、戶型設(shè)計等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。對于高層或小高層，戶型的高公攤低實用率、二次供水費、電梯質(zhì)量及運行費等等讓部分客戶望而怯步。有力的一點是，作為城市有限空間的產(chǎn)物——高層，已到了其發(fā)展的必然階段，消費者已有接受準(zhǔn)備。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶忽略樓層的差異。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟所吸引的外商及其他國內(nèi)商家，亦帶來一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗、生活方式、消費理念及投資理念，對當(dāng)?shù)叵M意識的引導(dǎo)作用及項目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來活力。海泊人家項目分析項目基本情況地 址：位于市北區(qū)，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內(nèi)。占地面積：33350平方米建筑面積：70100平方米住 宅：57100平方米商 業(yè)：10000平方米輔助用房：3000平方米容 積 率：覆 蓋 率：%綠 化 率：% 建筑層數(shù)：1幢18層、3幢12層、1幢11層、總 戶 數(shù)：513戶停車泊位：250輛（地面47輛）海泊人家所處位置概況分析區(qū)域位置：地處鞍山路、人民路和威海路交界處；自然環(huán)境：該地塊臨海泊河公園，空氣清新；公共設(shè)施：工商銀行、建行、中行、光大銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、海慈醫(yī)院、海濱超市、各家居市場及即將開業(yè)的富時萊購物廣場等近在咫尺；人文環(huán)境：青島16中、20中，小學(xué)有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小學(xué)等，幼兒園有敦化路小劍橋、人民路、東信路、太平鎮(zhèn)幼兒園；交通狀況：公交車有303621236113636362232123等路來往穿梭，鞍山路正在拓寬，人民路、威海路道路通暢。項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶；周邊公共配套設(shè)施齊全，四方中心、臺 東中心近在咫尺；地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達，近20路公交車來往穿梭；鞍山路作為“第二條香港路”的改造，為項目的升值帶來無窮的潛力；地鐵一號線和四號紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予項目極大投資價值；海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進了項目形象提升；項目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡約之感，易調(diào)動目標(biāo)消費者的購買積極性；房產(chǎn)置業(yè)集團已有一定