【正文】 12 100000 120廣場燈 盞 12 8000 10燈控交叉口 處 4 200000 80標(biāo)志標(biāo)線 KM 40 10000 40城市橋梁 m25500 30001650隔音屏障 m210800 8008645 城市綠化及廣場公共綠帶 m2217000 1202604道路綠化分隔帶 m277820 100778行道樹 株 3150 120 38廣場硬地面 m229400 280823景觀中心湖面 m280700 2001614塘河整治 m22000 1500300城市雕塑 項(xiàng) 1 500基礎(chǔ)設(shè)施投資估算表序 號 工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計費(fèi)基礎(chǔ)單價(元)或費(fèi)率合 計單位麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 6 投投 資資 估估 算算 與與 資資 金金 籌籌 措措 ?23? 4 續(xù)表 6 5 單位：萬元6 防災(zāi)設(shè)施截水溝 ( 排洪溝 ) m 4700 8038消防站土建 m21000 1000100消防車 輛 2 300000 60消防栓 只 70 1050 77 電力設(shè)施1 0 K V 開閉所土建 m21000 10001001 0 K V 開閉所電氣 座 2 20000004001 0 K V 變電所 座 6 1300000780電纜溝 KM 4 . 6 8 400000 187電纜電氣 ( 高壓 ) KM 2 7 . 8 200000556電纜分接箱 只 40 50000 2008 弱電管孔 孔 表6 3序號 項(xiàng)目 單 位 水田、園地 建設(shè)用地 林地1 征地占用稅 萬元／畝 2 耕地開墾費(fèi) 萬元／畝 3 副食品基金 萬元／畝 0 .0 3 0 .0 34 土地管理費(fèi) 萬元／畝 5 交通水利設(shè)施費(fèi) 萬元／畝 6 糧油儲備基金 萬元／畝 7 省國土地資源廳管理費(fèi) 萬元／畝 8 界樁埋設(shè)費(fèi) 萬元／畝 9 土地補(bǔ)償及安置補(bǔ)償費(fèi) 萬元／畝 1 .310 地面附著物補(bǔ)償 萬元／畝 0 .2 1小計 萬元／畝 每畝土地征地費(fèi)用及出讓金的測算 ②住宅區(qū)土地費(fèi)用測算：根據(jù)上述單價，住宅區(qū)土地征用費(fèi)用合計為 21008 萬元，詳見表 64。 ②本次征地的村級集體部分的各項(xiàng)補(bǔ)償明細(xì)： 水田、園地土地補(bǔ)償費(fèi)： 萬元 /畝； 集體建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)： 萬元 /畝； 林地補(bǔ)償 費(fèi)： 萬元 /畝； 水利及其他一切農(nóng)田設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)包干： 萬元 /畝。估算詳 見表 61。具體分別安置如下： 農(nóng)民住宅安置部分： （ 1）農(nóng)民住宅就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置建筑面積 229507 m2，拆遷安置戶按規(guī)定繳交差價；（ 2）農(nóng)民住宅安置時考慮到不同套型面積的安置房套型差與眾攤面積的需要，根據(jù)麗岙住宅中的舊村房屋實(shí)際情況，其住宅安置 眾攤面積增加系數(shù)暫定為 1:，應(yīng)增加住宅安置建筑面積 22951m2； 以上兩項(xiàng)合計就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置住宅總建筑面積252458m2。 表 51 項(xiàng)目實(shí)施計劃表 工程內(nèi)容 基礎(chǔ)設(shè)施 安置房及公建 商業(yè)用房 博物館 會所 住宅開發(fā) 工期 三年 兩年 兩年半 一年 一年 六年 前期工作 ~ ~ 折遷民房 ~ 工程招投標(biāo) ~ ~ 工程實(shí)施 ~ ~ ~ ~ ~ ~ 全部竣工 房產(chǎn)銷售 ~ ~ ~ 6 投資估算與資金籌措 投資估算 拆遷安置和征地費(fèi)用估算 (1)拆遷安置 A．拆遷情況： 根據(jù)溫州市麗岙住宅區(qū)開發(fā)管理委員會提供的資料，麗岙住宅區(qū)中涉及舊村房屋拆遷的有五個村，即泊岙村、麗塘村、王宅村、下章村和下川村。 4 開發(fā)建設(shè)規(guī)模 (1)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 1795997 m2 總建筑面積： 1149557 m2 其中：住宅面積 1035514 m2 其中：別墅面積 197503 m2 聯(lián)排住宅 265505 m2 公寓面積 572506 m2 其中：商住 320208 m2 回遷 252458 m2 公建面積： 114043 m2 其中：商業(yè)街 19000 m2 會所面積 24000 m2 中學(xué)面積 16539 m2 小學(xué)面積 (兩所 ) 22084 m2 幼兒園 (三所 ) 9000 m2 大型超市 20000 m2 博物館 3420 m2 總戶數(shù)： 5400 戶 容積率： 綠化率： % 建筑密度： % 麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 4 開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 規(guī)規(guī) 模模 ?16? 4 (2)用地平衡及分項(xiàng)指標(biāo)詳見表 41。 ?拆除產(chǎn)權(quán)屬于學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、影劇院、居委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，按照城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。 ?貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷 房屋的《房屋所有權(quán)證》或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。 拆遷安置政策 (1)拆遷量 根據(jù) 章節(jié)的項(xiàng)目用地情況，麗岙住宅區(qū)用地范圍內(nèi)需拆遷的舊房總建筑面積約在 23萬平方米左右，企業(yè)廠房面積 12186 平方米。為確保住宅區(qū)的用電要求，須與；；麗岙鎮(zhèn)總體規(guī)劃綜合考慮，設(shè)置一座 110KV的變電所，占地 約 8 畝，并需留有足夠的高壓線路通道。在麗岙住宅區(qū)規(guī)劃中，需考慮設(shè)置液化站，使該住宅區(qū)能自成體系，待市網(wǎng)延伸至該區(qū)域后再接入市網(wǎng)。雨水就近排入內(nèi)河。該管道在南塘大道與茶白路交又口已預(yù)留 DN800 鋼管接口，距麗岙住宅區(qū)約 3 公里。按國標(biāo) GB1189 規(guī)范要求，本工程主要建筑物均按 6度構(gòu)造抗震設(shè)防。土地承載力一般 8 噸／ m2。夏季多偏南風(fēng)，冬季多東北風(fēng)，春秋風(fēng)向?yàn)榻惶婕竟?jié)。 項(xiàng)目用地及自然地理 (1)項(xiàng)目用地 麗岙住宅區(qū)規(guī)劃用地面積為 平方公頃，東南以原 104 國道為界，西南及北側(cè)緊依吹臺山。 2020年全鎮(zhèn)社會總收入 ，比上年增長 %，人均達(dá)到 7336 元，比上年增加 15%；工業(yè)總產(chǎn)值 85050 萬元，比上年增長 %。麗岙鎮(zhèn)又是農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，素以“漁米之鄉(xiāng)”著稱。全區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，甌海大道、梧埏大道、金溫大道、甌青公路等高等級公路已建成，金溫鐵路構(gòu)成了“大溫州”的外環(huán)線。因此，其市場定位應(yīng)為 ：高檔別墅市場銷售價格定位建議為 60008000 元 /平方米；建設(shè)康居型中高檔住宅小區(qū)，以小高層住宅為主。本項(xiàng)目在開發(fā)的全過程中，必須始終貫穿營銷觀念，以適應(yīng)市場的需要。 市場營銷、定位 房地產(chǎn)業(yè)制造和生產(chǎn)的產(chǎn)品，不僅具備普通商品的屬性，還具有價值巨大、使用期長、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，因此較一般行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)營銷的重要性就更為突出。 ?從小高層、高層商品房的市場開發(fā)、銷售情況看，我市的城區(qū)商品房價格普遍偏高，中心城區(qū)的商品房價格均在 4500 以上，附近縣 (市 )區(qū)的商品房價格也在 3000 元 /平方米以上，從本項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)麗岙鎮(zhèn)了解情況是，麗岙鎮(zhèn)全鎮(zhèn)常住人口 19575 人，約 7466 戶，其中近 80%為華僑、僑眷，并且有近半數(shù)居民有購房需求；麗岙鎮(zhèn)本地的房產(chǎn)需求和房產(chǎn)購買力比較可觀；比如：茶堂花苑開發(fā)量為 4 萬平方米，共 200 戶左右。 (3)房產(chǎn)銷售價格調(diào)查、分析 溫州城區(qū)新建別墅和聯(lián)排別墅的銷售平均價格在 800012000 元 /平方米，普通住宅銷售平均價格大部分在 4000 元 /平方米以上 (郊縣和周邊縣市區(qū)價格稍低 )，屬于全國城市住宅銷售價格較高的城市之一。二手房交易市場是樓市的一個重要組成部分，可以說也是樓市的“晴雨表”。另一方面，溫州市每年約 1 萬對青年人登記結(jié)婚，按 50%新婚夫婦需要購買新房，年新房需求兩將達(dá)到 5000 套。另外，我市是著名僑鄉(xiāng)，溫州市區(qū)以及瑞安、樂清、文成等地的歸國華僑、僑眷已成為別墅市場的主要需求群體也是這一部分先富裕起來的人們居住的首選。當(dāng)時的別墅銷售價格在 40008000 元 /平方米不等，主要是時間先后、占地面積大小不同而市場價格不同。這些別墅都向頂級發(fā)展，每幢建筑約在 380 平方米至 400 平方米。因此，注定了別墅市場的獨(dú)立性、特定性，它的這種獨(dú)具一格的特性，使之游離在其他住宅市場之外。隨著農(nóng)村人口不斷向城市集聚，人口增加必然需要更多的住宅來滿足人們的基本需求，這為城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供很大的潛力。目前溫州人均收入約 1000美元，在今后 5年內(nèi)溫州市房地產(chǎn)需求正處于高速增長期。 今后一段時間溫州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢看好：一是停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣分配與拆遷安置貨幣化政策，將促進(jìn)住房分配模式轉(zhuǎn)變，推動住宅商品化和社會化；二是銀行加大了住房 抵押貸款力度，相繼推出優(yōu)惠措施，同時建立住房公積金制度，將提高居民住房購買力；三是隨著城市化進(jìn)程的加快，政府將出臺一系列政策降低城市的 “門檻 ”，并降低和取消部分租費(fèi)、允許房改房進(jìn)入市場流通，處于對政策的 “預(yù)期效應(yīng) ”，外來人口購買市區(qū)商品房將擴(kuò)大商品住宅的銷售市場。 發(fā)展態(tài)勢 我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)以下趨勢： (1)商品住房主導(dǎo)房地產(chǎn)市場； (2)購房主體從集團(tuán)變?yōu)閭€人； (3)住房一、二級交易市場日趨活躍； (4)房地產(chǎn)市場靠質(zhì)量優(yōu)勢取勝，靠精品去拓展； (5)房地產(chǎn)中介的地位和作用大大提高； (6)物業(yè)管理方興未艾，迫切需要建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制； (7)住房金融發(fā)展迅速； (8)隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場向小城鎮(zhèn)拓展。下呂浦、黃龍、新城等住宅區(qū)異?；鸨行┑胤匠霈F(xiàn)了天價。 (3)市場需求旺盛。全年土地購置面積 ，比上年減少 ，下降％，而土地購置費(fèi)達(dá) ，比上年增長 ％。 2020年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)上年增勢繼續(xù)保持快速增長。 尤其是安居工程建設(shè)，成績更是顯著。商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布不均勻，大部分集中在交通干道 沿線，對交通干擾嚴(yán)重。因此，在城郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)選址適宜地點(diǎn)建設(shè)綜合性高檔住宅區(qū)，無疑能改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，擴(kuò)大了該區(qū)域房地產(chǎn)市場容量，并能滿足市民更大的文化、娛樂消費(fèi)需求，進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量。 同時，區(qū)劃調(diào)整也給市轄區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)發(fā)展帶來良機(jī)。同時，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高的建筑業(yè)、物業(yè)管理等也將前景看好，并創(chuàng)造出更 多就業(yè)機(jī)會。所有這些都給市轄區(qū)特別是城郊的高檔、精品 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)帶來機(jī)遇。房屋竣工面積繼續(xù)加大，空置面積再度下降。城市居民住宅需求已從數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等質(zhì)量型過渡；住宅價格也從單一價格向多元化的價格體系轉(zhuǎn)變，環(huán)境有價已成共識，甚至形成了新的賣點(diǎn)。目前，我市城區(qū)的住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模十分有限，住宅建設(shè)用地少的幾畝、多的也才十幾畝，規(guī)模小、地塊分布不勻，小區(qū)配套差，難以形成氣候。 根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》和《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，溫州市是浙江省三大中心城市之一、浙南閩北的經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和交通樞紐。市區(qū)建成區(qū)面積由 1990年的 27平方公里擴(kuò)展到2001年的 120平方公里。 6．堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，盡量避免環(huán)境污染和生態(tài)破壞，協(xié)調(diào)人口、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和資源的相互關(guān)系。 2．對項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地利用、 房產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查力求詳細(xì)、客觀；對項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和建設(shè)條件要作客觀評價。 2．《溫州市甌海區(qū)分區(qū)規(guī)劃方案 (2002020 年 )》 (溫州市規(guī)劃局、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院 ) 3． 2002 年《溫州市統(tǒng)計年鑒》。 由于區(qū)劃調(diào)整后麗岙鎮(zhèn)行政歸屬的發(fā)生變化，《麗岙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》也正在加緊修編。本開發(fā)項(xiàng)目位于麗岙鎮(zhèn)北端，擬規(guī)劃用地面積約 平方公里，麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?3? 4 東南以原 104 國道為界，西南及北側(cè)緊依吹臺山。尤為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和重點(diǎn)企業(yè)生產(chǎn)形勢較好，其中麗岙鎮(zhèn)增長 ％，梧埏鎮(zhèn)增長 ％，仙巖鎮(zhèn)增長 30％。 新的甌海區(qū)總體功能定位為：工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、三次產(chǎn)業(yè)比重合理、交通物流興旺，科研教育優(yōu)勢明顯，具有城郊休閑旅游特色的新城區(qū)。遵照這一戰(zhàn)略框架，我市又進(jìn)行了新一輪的《溫州市城市總體規(guī)劃》（ 2000— 2020），強(qiáng)化了溫州市城區(qū)的中心城市功能，確立大都市發(fā)展和“東移、西擴(kuò)、北聯(lián)、南接”的規(guī)劃思路，到 2020 年形成市區(qū)面積 150km2，人口 150 萬人； 2020 年市區(qū)城市人口將發(fā)展到 250 萬人。特別是 2001 年 8 月市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，為城市的擴(kuò)張?zhí)峁┝诵碌陌l(fā)展空間，麗麗 岙岙 住住 宅宅 區(qū)區(qū) _投投 資資 預(yù)預(yù) 可可 1. 總總 述述 ?2? 4 在市政府提出的“東移、西擴(kuò)、南聯(lián)、北接”的發(fā)展方針指導(dǎo)下，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，拉大了城區(qū)架勢，初步形成了現(xiàn)代化大城市框架。城市公用設(shè)施繼續(xù)改善。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)擴(kuò)大。繁榮和活躍的溫州市場，不僅吸引了四面八方的客商，也使得三胞和外商來溫投資明顯增