房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)、政策歸納、常見涉稅問題-全文預(yù)覽
【正文】 手續(xù)的同時，穿插進(jìn)行施工項目設(shè)計，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作。審計報告是編制決算的依據(jù)，對審核預(yù)決算差異的真實性具有重要參考價值。主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)對房屋建筑面積進(jìn)行測量，出具測繪報告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。 ——建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門。從規(guī)劃部門可獲取開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。負(fù)責(zé)審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。（需注意主體問題）——發(fā)改委。上述部門在工作過程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。開發(fā)產(chǎn)品從立項到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營方式包括土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、公共設(shè)施的配套開發(fā)以及代建工程。（二）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項目審批計劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、資金運(yùn)作密集性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費(fèi)對象分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。（三）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系(外部)外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)?！疬w管理部門（拆遷辦公室）。負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)報建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息?！慨a(chǎn)管理部門?！こ瘫O(jiān)理公司。負(fù)責(zé)對預(yù)（決）算報告進(jìn)行審計，出具審計報告。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、土地主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、建委下發(fā)的設(shè)計方案審定通知書。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售證，組織房屋銷售。 國土局土地準(zhǔn)備工作競買土地《國有土地使用證》 國土局發(fā)改委商品房 開發(fā)工作流程圖項目立項書開工準(zhǔn)備期項目立項審查規(guī)劃總圖的審查《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》證 規(guī)劃局 規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工圖紙審查 確定施工隊伍《建設(shè)工程施工許可證》 建委組織施工期簽定施工合同開始施工準(zhǔn)備 施工單位驗收證明施工中單項驗收 監(jiān)理公司 工程綜合驗收《竣工驗收備案表》質(zhì)監(jiān)站
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