【正文】 一個突破點呢？ 金石高爾夫球場占地面積 ，三面環(huán)海、一面依山 ,球場中的 36條球道中有 7條球道被列為世界 100個最佳球道之一，吸引著全國乃至世界高爾夫愛好者前往。本案濃郁的地中海式建筑風情和半山臨海的稀缺資源與三山圍環(huán)的紅堡竟有異境同工之妙。 從精神溝通上： 紅堡的“紅”不僅僅是一種視覺的元素，更是一種符號。 ? 他們多屬于二次置業(yè)或多次置業(yè)者。 ? 他們希望別墅體現(xiàn)身份優(yōu)越感、追求尊貴成熟、厚重而不沉悶的生活品味。 面對市場普遍的觀望情緒，更需要對目標客群進行針對性訴求，實現(xiàn)與消費者內心的溝通，制造“量身定做”的專屬感，并以產品實景直接促成銷售，同時努力完善生活配套和提升物業(yè)服務。如果只從單一特點出發(fā)，很難將項目的眾多優(yōu)勢概入其中。 劣勢（ weakness）： 開發(fā)商知名度： 這是翱鵬地產的第一個項目，因此項目的信心只有在產品呈現(xiàn)時才能建立； 季節(jié)因素 :大連氣候決定金石灘的旅游旺季只在 5月至 10月，因此產品的主力銷售期很短，而平時金石灘的人氣不旺，房子的空置率很高； 配套因素 :如果對于短期旅游而言，金石灘的配套基本完備；但對于長時間度假而言，其生活配套還不是很方便。 以“壹號”來建立市場地位和打造居者的身份感， 整體案名訴求點明確， 旨在建立項目 。在黃金海岸，上千個防紫外線的沙灘涼亭、帳篷、陽傘全部由金石灘管委會統(tǒng)一管理，是大連地區(qū)唯一沒有個體經營的海濱浴場。 那么，我們需要重新尋找突破點 …… [問題三 ] 能不能在區(qū)域價值上突圍？ 金石灘國際旅游度假區(qū)，位于大連市區(qū)的東部，距老市區(qū) 58公里，乘坐旅游快軌車 52分鐘。本案毗鄰金石灘黃金海岸，陽光、沙灘糅合精致的建筑形態(tài)，不僅擁有加州美韻的自然賜予，更造就了美景與風物的相諧相融，整體風情與圣芭芭拉有異曲同工之妙。 本項目位于山地之上，在高處可以觀望海岸線，良好的地域、環(huán)境特點與西西里島有著極大的共同點。 建筑細部上多采用拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗，不僅通透，還能在走動觀賞中出現(xiàn)延伸般的透視感。 雖然我們也崇尚以產品說話的風格，但對于市場而言，如果把產品作為最核心的突破點的話，我們目前還很難突破藍灣的口碑效應，最終難以建立項目的代表地位。藍灣 產品型風格別墅代表 柳樹村 萬科 產品形態(tài) —— 王子莊園為純別墅社區(qū)，魯能項目是復合型社區(qū)。 銷售情況 —— 開盤聯(lián)排別墅項目，銷售情況不理想，三層聯(lián)排空間 過于局促，室內顯現(xiàn)擁擠情況，市場接受度不高。 建筑風格 —— 50%項目為西班牙風格，星海灣壹號為英式風格。 旅順被譽為大連的后花園，具有豐富的山、海資源。 ■金石灘 —— 旅游度假氛圍濃厚，外地客戶最多 。 金石灘項目組 感謝翱鵬地產對博思堂的信任！ 基于這種信任與使命 ,讓我們對金石灘項目有了深入的思考 ?? 我們在面對一個怎樣的別墅市場？ 項目思考一 讓我們看看大連別墅市 場 分 布 概 況 旅 順 區(qū) 大連市內 開發(fā)區(qū) 大連別墅項目主要分布于旅順、市內及金石灘三大區(qū)域，且呈現(xiàn)明顯的區(qū)域特征。 大連公司 但因可同時滿足居住及工作兩大要求，受到大連市內客戶及外地旅游度假型客戶的青睞。 ■旅順 —— 居住氛圍最濃，主要為市內及外地客戶 。 大連市區(qū)別墅項目 : 大連市內別墅項目 項目名稱 開發(fā)商 建筑 風格 項目 地址 廣告宣傳語 建筑形式 別墅 數量 銷售率 銷售價格 （元 ∕ ㎡） 開盤時間 社區(qū)規(guī)模 規(guī)劃 類型 面積 范圍 壹品漫谷 友誼 合升 西班牙 甘區(qū)凌水橋 優(yōu)雅階層的 慢生活 疊拼別墅 76套 50% 88009300 2022年 5月 占地 14萬㎡ 建筑 16萬㎡ 復合 社區(qū) 260㎡ 大華御庭 上海 大華 北歐 沙區(qū)臺山 城市山林 庭院生活 聯(lián)排別墅 100多套，一期 50套 一期推出 17套，剩余 2套 1850020220 2022年 6月 占地 10萬㎡ 建筑 13萬㎡ 復合 社區(qū) 220㎡ 卡納意鄉(xiāng) 家園 集團 意大利、地中海、中式相結合 中山區(qū)解放路與中南路圍合 城市山谷 陽光人生 疊拼別墅 一期 56套，其他未規(guī)劃 40% 1460019000 2022年 11月 占地 15萬㎡建筑 22萬㎡ 復合 社區(qū) 200㎡ 加州洋房 永高 地產 西班牙 甘區(qū)華南廣場 只有生活 只有加州 聯(lián)排別墅 78套 60% 均價 1300016000 2022年 11月 占地 ㎡建筑 萬㎡ 復合 社區(qū) 160220㎡ 萬科 溪之谷 大連 萬科 西班牙 甘區(qū)柳樹村 萬科能為你做更多 聯(lián)排別墅 220套，一期 56套 一期90% 1500018000 2022 占地 37萬㎡建筑 40萬㎡ 復合 社區(qū) 220㎡ 托斯卡納 萬隆 地產 西班牙 中山區(qū)東港 一個不可能的別墅傳奇 獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅 108套 未售 預計 20220 ———— 占地 4萬㎡建筑 ㎡ 別墅 社區(qū) 260400㎡ 小平島 安達 圣島 地中海 甘區(qū)凌水河 假如大連沒有海 一期單體別墅其余未定 26套 未售等現(xiàn)房銷售 —————— 預計 2022年下半年 占地 126萬㎡建筑 137萬㎡ 復合 社區(qū) 300600㎡ 星海灣 壹號 華潤 地產 英國喬治亞 星海灣 —————— 聯(lián)排、雙拼別墅 一期 16套，其他未規(guī)劃 未售 —————— ———— 占地 12萬㎡建筑 24萬㎡ 城市綜合體 380500㎡ 項目地址： 甘區(qū)凌水橋 開發(fā)公司： 友誼合升房地產公司 建筑形式： 疊拼別墅 裝修狀況： 毛坯 戶型面積： 260平方米 開發(fā)體量： 76套 開盤時間： 2022年 6月 入住時間： 2022年 5月 銷售均價： 8800元 ∕ ㎡ 優(yōu)雅階層的慢生活 壹品漫谷 項目地址： 沙區(qū)臺山北麓 開發(fā)公司： 上海大華房地產公司 建筑形式： 聯(lián)排別墅 裝修狀況： 毛坯 戶型面積： 220平方米 開發(fā)體量： 100套 開盤時間： 2022年 5月 入住時間： 2022年 12月 銷售均價： 19000元 ∕ ㎡ 城市山林 庭院生活 大華御庭 項目地址： 中山區(qū)解放路與中南路圍合 開發(fā)公司： 大連家園集團 建筑形式： 疊拼別墅 裝修狀況： 毛坯 戶型面積： 200平方米 開發(fā)體量： 一期 56套，其他未規(guī)劃 開盤時間： 2022年 11月 入住時間： 2022年 12月 銷售均價： 16000元 ∕ ㎡ 城市山谷 陽光人生 卡納意鄉(xiāng) 項目地址： 甘井子區(qū)華南廣場西側 開發(fā)公司： 大連永高地產 建筑形式： 聯(lián)排別墅 裝