【正文】 2年 2月部分可辦理預(yù)售許可證， 2022年 4月正式對(duì)外發(fā)售。 ? 藝術(shù)型裝修風(fēng)格而非奢華型裝修風(fēng)格，突出會(huì)所人文氣息和功能定位。 ? 項(xiàng)目客氣為社會(huì)財(cái)富階層，樂(lè)于追求生活品質(zhì)與文化氛圍。 項(xiàng)目會(huì)所打造模式分析 城市豪宅會(huì)所 4大運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比分析 會(huì)所模式 檔次定位 運(yùn)營(yíng)方式 盈利模式 適應(yīng)性條件 案例 大而精的俱樂(lè)部模式 集餐飲與健身為一體的高級(jí)私人俱樂(lè)部 ? 俱樂(lè)部式經(jīng)營(yíng) ? 獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng)成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用 ? 年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目 ? 重點(diǎn)項(xiàng)目為主要盈利點(diǎn) ? 定期舉辦特色活動(dòng)，階段性增加消費(fèi)頻次 ? 城市圈層文化成熟，甚至有獨(dú)立俱樂(lè)部形式出現(xiàn)，上流社會(huì)有聚集活動(dòng)的傾向 ? 具有特殊資源的項(xiàng)目，如高爾夫等 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 總建面 32萬(wàn)方，會(huì)所 酒店式的開放經(jīng)營(yíng)模式 大型酒店式豪華會(huì)所，提供國(guó)際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù) ? 完全酒店式經(jīng)營(yíng) ? 對(duì)管理方提出較高要求 ? 酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)依托酒店 ? 項(xiàng)目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求； ? 企業(yè)有實(shí)力和能力運(yùn)作 廣州珠江帝景總建面 87萬(wàn)方，會(huì)所 3萬(wàn)方 大而專的封閉經(jīng)營(yíng)模式 大型高檔社區(qū)會(huì)所 ? 半封閉式運(yùn)營(yíng) ? 部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營(yíng) ? 外包為主，結(jié)合自營(yíng)，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿足盈利需求 ? 社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多 ? 客戶基數(shù)大，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿足盈利需求 深圳海月花園 香港陽(yáng)明山莊總建面 13萬(wàn)方，會(huì)所 小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式 以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會(huì)所 ? 半封閉式運(yùn)營(yíng) ? 與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營(yíng)管理 ? 外包為主，結(jié)合自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻 ? 適應(yīng)性強(qiáng)，一般豪宅均可采用 ? 體現(xiàn)檔次的同時(shí)，降低運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn) 成都金林半島總建面 8萬(wàn)方，會(huì)所 金林半島會(huì)所運(yùn)作模式 項(xiàng)目區(qū)位 青羊區(qū)浣花溪風(fēng)景區(qū)半草堂路萬(wàn)樹園側(cè) 項(xiàng)目參數(shù) 占地面積 93338平方米 ，建筑面積 80000平方米 ， 299戶 半島會(huì) ——3000平方米 ，打造成都頂級(jí)純別墅社區(qū)會(huì)所 功能檔次定位 —— 高檔別墅社區(qū)會(huì)所匹配成都最貴樓盤 半封閉式經(jīng)營(yíng) ——經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費(fèi) 10萬(wàn)； 管理方式 —— 與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營(yíng)管理 金林半島會(huì)所運(yùn)作模式 主題明確：以女人為消費(fèi)定位，同時(shí)提升項(xiàng)目的整體檔次和盈利能力 前期定位較亂，做成小而全的會(huì)所，投入巨大但經(jīng)營(yíng)情況不理想 調(diào)整 調(diào)整后會(huì)所功能聚焦 ——以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國(guó)高端品牌spa， 2～ 3層作為 SPA房，大受女性客戶歡迎 ——紅酒屋、雪茄坊等會(huì)所特別項(xiàng)目由于成都整體客戶層次問(wèn)題很少有人消費(fèi) ——其它常規(guī)項(xiàng)目如咖啡吧等受到 spa的帶動(dòng)效用，盈利能力提高 城市豪宅會(huì)所成功運(yùn)營(yíng)的共性 經(jīng)營(yíng)方式多樣， 會(huì)費(fèi)享受基本服務(wù)，確?；臼杖?；主題活動(dòng)或服務(wù)為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目， 確保主體收入；特色活動(dòng)或服務(wù)實(shí)現(xiàn)品牌嫁接，階段性增加消費(fèi)頻次 主題鮮明， 服務(wù)女人 /孩子 /名流聚會(huì)等不同形式 風(fēng)格明確， 均按五星級(jí)或以上標(biāo)準(zhǔn)裝修，但根據(jù)定位不同裝修風(fēng)格亦存在差異 定位高端， 主要針對(duì)社會(huì)財(cái)富階層開放 共性 ③ 項(xiàng)目功能定位與裝修風(fēng)格定位 基本要素： ? 項(xiàng)目會(huì)使體量約 ，建筑形態(tài)不足以打造大而全的開放式會(huì)所。 商業(yè)（車庫(kù)銷售策略） 項(xiàng)目為城市頂級(jí)豪宅，打造健康、環(huán)保、人本宜居的生活理念 ,應(yīng)在客戶購(gòu)房時(shí)充分考慮客戶需求，項(xiàng)目車庫(kù)建議采取贈(zèng)送 +銷售 +租賃形式銷售： ? 項(xiàng)目共 126套房源，每套房源贈(zèng)送一個(gè)車位。 香港中原地產(chǎn)（重慶公司） 項(xiàng)目營(yíng)銷綜合解決方案之 商業(yè)打造策略 項(xiàng)目商業(yè)屬性與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目商業(yè) 由會(huì)所和車庫(kù)兩大部分組成，其中： 會(huì)所（公建）： ? 面積約 2800平方米，皆為可售面積。 展示演繹 ——銷售中心包裝 ? 通過(guò)細(xì)節(jié)、品質(zhì)和創(chuàng)新捕捉亮點(diǎn)，通過(guò)模型充分展示項(xiàng)目賣點(diǎn)，并增加高新技術(shù)和新材料的運(yùn)用，細(xì)節(jié)精工雕琢，演繹項(xiàng)目健康、環(huán)保、綠色、科技的打造理念。 ? 主入口設(shè)置禮賓道和多名安保人員，體現(xiàn)尊崇與私密感。 ? 展示先行，若準(zhǔn)備不足時(shí) ,寧愿不展示。 ? 舍棄傳統(tǒng)的客戶檔案保存方式 ,在銷售現(xiàn)場(chǎng)為已成交之客戶開設(shè)專用資料保險(xiǎn)柜 ,存放已成交客戶之資料 ALICE LISA JIM TOM ANDY LEON PETER JOEY LEE 7 8 9 4 5 6 1 2 3 未成交客戶信息進(jìn)銷售人員保險(xiǎn)柜 已成交客戶信息進(jìn)房號(hào)資料保險(xiǎn)柜 銷售管家模式演繹 ——客戶接送服務(wù) ? 用勞斯萊斯（或同檔次品牌）做項(xiàng)目客戶看房接送車，彰顯項(xiàng)目形象品質(zhì)。 銷售管家模式演繹 ——客戶接待標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系 ? 全面、尊崇、系統(tǒng)的營(yíng)銷服務(wù)流程銷售管家接觸客戶后第一時(shí)間協(xié)調(diào)接待時(shí)間、人員、日常事務(wù)處理等功能（其崗位類似于五星級(jí)酒店之大堂副理），不能令客戶因聯(lián)系不到專職銷售人員而受冷遇或無(wú)所適從。 ? 4+1+1團(tuán)隊(duì)配置（ 4名銷售人員 +1名銷售主管+1名銷售經(jīng)理），所有銷售人員都穿著頂級(jí)名牌服飾（迪奧、阿瑪尼等）使用功能豐富的 IPDA售樓，確保各項(xiàng)工作順利開展和整體形象品質(zhì)。 ? 客戶參觀前需提前 13天預(yù)約 ,銷售人員需全程跟進(jìn)。 ? 前期為提升項(xiàng)目藝術(shù)文化展示交易知名度，可要求馬未都到現(xiàn)場(chǎng)交流和展示文物。 異地展示銷售中心執(zhí)行要點(diǎn)與思路； 異地銷售客戶接待與銷售流程 客戶轉(zhuǎn)介 接待中心 現(xiàn)場(chǎng)看房 集中推介 集中認(rèn)購(gòu) 由當(dāng)?shù)刂性禺a(chǎn)收集客戶，并轉(zhuǎn)介到項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐呐R時(shí)接待中心 接待中心銷售人員為客戶進(jìn)行項(xiàng)目講解，了解客戶需求 定期組織客戶到重慶看房，重點(diǎn)對(duì)重慶未來(lái)發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行講解 在當(dāng)?shù)嘏e行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，對(duì)城市發(fā)展、項(xiàng)目產(chǎn)品、投資潛力進(jìn)行強(qiáng)化 在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行集中認(rèn)購(gòu)，形成銷售勢(shì)能 異地展示銷售中心執(zhí)行要點(diǎn)與思路； 異地銷售客戶看房接待流程 客戶統(tǒng)計(jì) 由當(dāng)?shù)赝怃N人員，統(tǒng)計(jì)看房客戶數(shù)量，并統(tǒng)一訂票前往重慶，看房時(shí)間為 2天 重慶一日游 第一天安排重慶一日游，了解重慶城市規(guī)劃及發(fā)展。 沈陽(yáng)中原 長(zhǎng)春中原 大連中原 青島中原 南京中原 上海中原 浙江中原 寧波中原 廈門中原 香港中原 深圳中原 廣州中原 東莞中原 佛山中原 北京中原 天津中原 山東中原 濟(jì)南中原 鄭州中原 石家莊中原 湖北中原 重慶中原 成都中原 西安中原 珠海中原 中山中原 海南中原 新加坡中原 臺(tái)灣中原 ② 重點(diǎn)出擊，攻守結(jié)合； 新加坡、香港、北、上、廣、深、涌、杭、溫、蓉等主要城市設(shè)銷售中心，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域客戶進(jìn)行精準(zhǔn)打擊 沈原 上海中原 杭州中原 寧波中原 香港中原 深圳中原 廣州中原 北京中原 重慶中原 成都中原 新加坡中原 臺(tái)灣中原 ? 通過(guò)中原地產(chǎn)對(duì)重點(diǎn)一、二線城市和在主要大城市進(jìn)行重點(diǎn)宣傳推廣，設(shè)立異地銷售展示中心，實(shí)現(xiàn)異地組團(tuán)銷售。 ? 為項(xiàng)目提供咨詢與多元化組合服務(wù)； ? 為項(xiàng)目提供效應(yīng)最大化的市場(chǎng)營(yíng)銷解決方案。 中原地產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目發(fā)展策略及定位、可行性研究及財(cái)務(wù)分析、房地產(chǎn)估價(jià)、大型項(xiàng)目中介咨詢等，是房地產(chǎn)營(yíng)銷及相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域的先行者和市場(chǎng)引領(lǐng)者。 目標(biāo)客戶生活習(xí)慣描述 不同類型的高端人士有不同的價(jià)值觀和生活方式，但他們同屬社會(huì)財(cái)富頂尖人群，有屬于他們的共性： ? 重視家庭，對(duì)父母和家人存感恩心態(tài)，希望更多時(shí)間陪伴家人； ? 追求生活享受，有多種活動(dòng)滿足個(gè)人愛好和家人休閑需求； ? 注重生活品質(zhì)，對(duì)用品和出入場(chǎng)所的質(zhì)量和檔次均有較高要求； ? 對(duì)事業(yè)和財(cái)富追求壓力不大，樂(lè)于追求原生態(tài)或文化的體驗(yàn)與占有； ? 高爾夫、加入高端會(huì)所于俱樂(lè)部等是他們一貫的休閑娛樂(lè)方式。 223㎡ 、 265㎡ 戶型展示： ? 精裝（玄關(guān)：地面鑲嵌黃金質(zhì)地的上等松香玉石，寓意長(zhǎng)壽） ? 全套房設(shè)計(jì)，熟悉度高 ? 獨(dú)立保姆套房 ? 中西雙廚 ? 私家門廳，增強(qiáng)私密性 ? 備注： 223㎡ 戶型為一梯一戶 主力戶型展示： ? 8000元 /㎡ 的精裝標(biāo)準(zhǔn) ? 采用杜拉維特品牌 ? 勞斯萊斯總統(tǒng)府的御用品牌 ? 迪拜哈利法塔弗蘭卡的水槽與龍頭 ? 德國(guó)品牌菲斯曼供熱系統(tǒng) ? 水地暖及新風(fēng)系統(tǒng)和戶式中央空調(diào) ? 天然松香玉用來(lái)玄關(guān)鋪地 ? 印尼黑檀木用于室內(nèi)面板、臥室鋪地 ? 金箔用于室內(nèi)線條裝飾 ? 土耳其大理石用于客廳地板、墻體裝飾 ? 打卡密碼鎖，紅外線監(jiān)控、警報(bào)系統(tǒng) ? 精裝修車庫(kù)大廳，直接入戶 裝修標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明： ? 2號(hào)樓持續(xù)銷售中 ? 均價(jià)約 30000元 /平米 ? 本地客戶主要是來(lái)自南湖郡的高端客戶 ? 外地客戶主要來(lái)自北京、上海等一線城市或沿海城市，目前北京、上?？蛻艏s占整個(gè)來(lái)訪客戶總數(shù)的10% ? 優(yōu)惠政策為交 15萬(wàn)抵 30萬(wàn)，一次性95折，按揭 98折 ? 預(yù)計(jì)四月第二周或第三周推出 5號(hào)樓 ? 產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間： 600萬(wàn) 1500萬(wàn) 玖璽國(guó)際 玖璽臺(tái) 推售與客戶信息： 寰宇天下基本信 息 ? 位置：江北區(qū)江北嘴大劇院旁 ? 占地面積約 93334平方米；總建筑面積約 430000平方米 ? 容積率 ；綠化率 30% ? 資源：江北嘴中央商務(wù)區(qū)，兩江交匯 ? 戶型設(shè)計(jì)：超高層樓型：六梯七戶為主， 90200平米；高層三梯四戶為主， 180260平米；聯(lián)排、類獨(dú)棟： 300350平米，共計(jì) 47套 ? 總戶數(shù)： 2022戶 248㎡ 戶型展示： ? 精裝 ? 四室兩廳四衛(wèi)（有書房） ? 1個(gè)主臥套：衛(wèi)生間 +衣帽間 +書房 ? 2個(gè)次臥套：衛(wèi)生間 ? 1個(gè)次臥室 251㎡ 戶型展示： ? 精裝 ? 四室兩廳四衛(wèi)（有書房） ? 1個(gè)主臥套：衛(wèi)生間 +衣帽間 +書房 ? 2個(gè)次臥套：衛(wèi)生間 ?