【正文】 件的基礎(chǔ)上 ， 將城市各組成部分按其不同功能要求有機(jī)地組合起來(lái) ， 使城市有一個(gè)科學(xué) 、 合理的用地布局 。 城市總體布局是城市的社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 、 環(huán)境 ， 以及工程技術(shù) 與建筑空間組合的綜合反映 。政府在實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的過(guò)程中，要有完備的法律法規(guī)支持。這種單一的資金來(lái)源渠道，雖然能滿足當(dāng)時(shí)土地儲(chǔ)備的需要，但尚未形成有效的資金籌措機(jī)制，而且存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）有些企業(yè)之間變相采用協(xié)議方式以低價(jià)出讓土地，造成國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。只有把政府壟斷存量土地供應(yīng)落實(shí)到實(shí)處，土地儲(chǔ)備制度才能有效建立起來(lái)，數(shù)額巨大的國(guó)有資產(chǎn)才能回到政府手中，政府才能解決財(cái)政收入，國(guó)企改革，土地利用效率，調(diào)控土地市場(chǎng)等難題。有的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還受政府委托，作為國(guó)有土地資產(chǎn)代表，對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）部分進(jìn)行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)的租金和其他用地者按規(guī)定向政府繳納的租金。 收購(gòu)?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定。 當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)制的主要運(yùn)行模式： 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和本級(jí)政府的要求，通過(guò)與被收購(gòu)單位協(xié)商，確立土地收購(gòu)價(jià)格，或約定土地收益分成。在大陸， 1996年上海成立了第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 在這種情況下，急需一種制度要求由政府來(lái)規(guī)范土地市場(chǎng)，為此產(chǎn)生了土地儲(chǔ)備制度。 規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo) 用地標(biāo)準(zhǔn)檔次 規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn) （ ㎡ /人 ） 適用于現(xiàn)狀人均建設(shè) 用 地為下列水平的城市 （ ㎡ /人） 用地增減幅度 （ ㎡ /人 ） 一 ~ ≦ ~ +~+ 0~+15 二 ~ ~ ~ ~ +~+ 不 限 15~0 三 ~ ~ ~ 105~120 +~+15 不 限 ~0 四 ~ ~ ~ ﹥ +~+ 不 限 ﹤ 0 規(guī)劃人均單項(xiàng)建設(shè)用地指標(biāo) 類 別 名 稱 用 地 指 標(biāo) （㎡ /人 ） 居住用地 工業(yè)用地 道路廣場(chǎng)用地 ~ ~ ~ 綠 地 其中：公共綠地 ≥ ≥ 規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 類 別 名 稱 占建設(shè)用地的比例（ %） 居住用地 20 ~ 32 工業(yè)用地 15 ~ 25 道路廣場(chǎng)用地 8 ~ 15 綠 地 8 ~ 15 十 .土地儲(chǔ)備制度 土地儲(chǔ)備，是指城市政府按照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制。 城市建設(shè)總用地：是指城市市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際建設(shè)發(fā)展起來(lái)的非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)地段 ， 也包括設(shè)置在近鄰但與城市的各項(xiàng)市政設(shè)施有密切聯(lián)系的其它城市建設(shè)用地 。 （ 二 ） .用地平衡表的作用 ：通過(guò)編制用地平衡表 ， 檢驗(yàn)城市各項(xiàng)用地的分配比例以及是否符合規(guī)定的定額指標(biāo) ， 為合理分配城市用地提供必要依據(jù) 。 七 .城市用地的構(gòu)成類型 中 、 小城市：市區(qū) ， 郊區(qū) 。 按照國(guó)標(biāo) 171。 （ 五 ） .城市用地條件的綜合評(píng)價(jià) 城市規(guī)劃與建設(shè)所涉及的方面較多 ， 而且彼此間的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜 。 用地評(píng)定的成果包括圖紙和文字說(shuō)明 ， 它是城市規(guī)劃文件之一 。 通常將用地分為三類： 一類用地： 用地的自然環(huán)境條件比較優(yōu)越 ， 能適應(yīng)各項(xiàng)城市設(shè)施的建設(shè)需要 ， 一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地 。 （ 1） .城市用地布局結(jié)構(gòu)方面； （ 2） .城市設(shè)施方面； （ 3） .社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面 。 通過(guò)用地評(píng)定 ， 為城市用地選擇與用地組織提供科學(xué)依據(jù) 。 （ 3） .地面坡度對(duì)規(guī)劃和建設(shè)有著多方面的 影響 。 （ 2） .水文地質(zhì)條件 地下水的存在形式 、 含水層厚度 、礦化度 、 硬度 、 水溫及動(dòng)態(tài)條件 。 （ 1） .建筑地基 地基構(gòu)成情況及地基承載力 。 各種用地區(qū)劃的界限與范圍是可以變動(dòng)的 。 二 .城市用地的屬性 （ 一 ） .自然屬性：具有不可移動(dòng)性 ， 明確的空間定著性 ， 耐 久性； （ 二 ） .社會(huì)屬性：有明確的隸屬 ， 依附于一定的擁有地權(quán)的社會(huì)權(quán)力； （ 三 ） .經(jīng)濟(jì)屬性：表現(xiàn)在土地在城市中地點(diǎn)價(jià)值 、經(jīng)濟(jì)潛力 、 可利用性等 。 一般分常住流動(dòng)人口和臨時(shí)流動(dòng)人口兩類 。 ：以國(guó)民經(jīng)濟(jì)為依據(jù) ， 對(duì)城市人口增長(zhǎng)采用自然增長(zhǎng) 規(guī)律和機(jī)械增長(zhǎng)規(guī)律進(jìn)行綜合分析 。 （ 二 ） .估算城市人口發(fā)展規(guī)模的方法 1. 勞動(dòng)平衡法：是我國(guó)城市規(guī)劃中較多采用的一種方法 。 機(jī)械增長(zhǎng)率：一年內(nèi)城市的機(jī)械增長(zhǎng)的人口數(shù)對(duì)年平均人數(shù)（ 或期中人數(shù) ） 之千分率 。 四 .城市人口的變化 主要來(lái)自兩個(gè)方面：自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng) ， 兩者之和構(gòu)成城市人口增長(zhǎng)值 。 城市人口分類： ： 包括基本人口和服務(wù)人口 ：被撫養(yǎng)人口 勞動(dòng)構(gòu)成是估算城市人口發(fā)展規(guī)模的重要依據(jù)之一 。 直接影響城市人口的結(jié)婚率 、 生育率 、 和就業(yè)結(jié)構(gòu) 。 城市規(guī)模指的是城市人口規(guī)模和用地規(guī)模 ， 用地規(guī)模隨人口規(guī)模而變 ， 所以 ， 城市規(guī)模通常以城市人口規(guī)模來(lái)表示 城市人口規(guī)模就是城市人口總數(shù) 。 將通過(guò)法律確認(rèn)的城鎮(zhèn)地區(qū)的常年居住人口稱為城鎮(zhèn)人口 。 ?分析主要生產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主次。 確定方法：定性分析與定量分析相結(jié)合，以定性分析 為主。 如果其產(chǎn)品僅為滿足本市居民需要，則該因素不是城 市的基本要素。就是指一個(gè) 城市在國(guó)家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化生活 中的地位和作用，是分析城市性質(zhì)的主要依據(jù)。 二 .確定城市性質(zhì)的意義 不同的城市性質(zhì)決定著不同城市規(guī)劃的特征，對(duì) 城市規(guī)模的大小、城市用地組織的特點(diǎn)以及各種市 政公用設(shè)施的水平起重要的作用。 第二章 城 市 性 質(zhì) 一 .城市性質(zhì)的含義 城市性質(zhì)是指城市在國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中所 處的地位和起的作用，指各城市在全國(guó)城市網(wǎng)絡(luò) 中的分工和職能。指基地上各類建筑的基底總 面積與基地總用地面積的比率。 ： 基地上用以標(biāo)定可建建筑區(qū)域范圍 的界線。 ： 指城市道路用地與建筑用地之間的分界線。 總 體規(guī)劃修改由市人民政府組織進(jìn)行， 須經(jīng)同級(jí)人大或人大常委會(huì)審查同 意后，報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。 城市人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。 ：收集包括城市勘察、城市測(cè)量、氣 象、水文、 歷史、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展、城市人口、市域自然資源、城市土地 利用、企事業(yè)單位現(xiàn)狀及規(guī)劃、交通運(yùn)輸、各類倉(cāng)儲(chǔ)、建筑物 現(xiàn)狀、工程設(shè)施、園林綠地、文物古跡、人防設(shè)施、城市環(huán)境 等基礎(chǔ)資料。 在正式編制總體規(guī)劃前，由市人民政府組織制定規(guī)劃綱要， 作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。 4. 施工 —— 按設(shè)計(jì)圖紙施工。 七 .城市規(guī)劃應(yīng)遵循的原則 1. 城市規(guī)劃工作要為發(fā)展生產(chǎn)力服務(wù)； 2. 城市規(guī)劃必須從實(shí)際出發(fā)，符合我國(guó)國(guó)情，貫徹勤儉建國(guó)方針； 3. 城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)貫徹合理使用土地，節(jié)約用地的原則； 4. 城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)貫徹環(huán)境的建設(shè)和保護(hù)相結(jié)合的原則； 5. 城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)貫徹物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)并舉的原則。 四 .城市規(guī)劃的任務(wù) 根據(jù)一定時(shí)期城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、 規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間功能布局 及進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和全面安排。 ?有機(jī)疏散理論 把密集地區(qū)分開(kāi)為一個(gè)個(gè)區(qū)域，彼此間用綠化 帶隔開(kāi)。 ?衛(wèi)星城鎮(zhèn)理論 在大城市外圍建立衛(wèi)星城市以疏散人口控制大 城市規(guī)模的理論。采用中軸線對(duì)稱布局，院落組群分清主次尊卑，等級(jí)分明，完全受儒家思想的影響，以代表封建統(tǒng)治階級(jí)的儒家思想為城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想。 現(xiàn)代城市含義包括三方面因素：人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行政中心 人類在漫長(zhǎng)的歷史和生活實(shí)踐中逐步認(rèn)識(shí)到如何改善自己居住環(huán) 境，使之滿足生產(chǎn)、生活及安全的需要。 城是一種防御性構(gòu)筑物，市是交易的場(chǎng)所。 市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)基本原理在城市經(jīng)營(yíng)中適用于：挖掘和配置城市的各種資源，規(guī)劃和改善城市的投資環(huán)境，吸引和利用城市的外部資源，促進(jìn)城市功能的強(qiáng)化和能級(jí)的提升等等。 1997年出版的 《 國(guó)家營(yíng)銷 》 一書(shū)是菲利普教授運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷理論來(lái)討論一個(gè)國(guó)家如何利用各種機(jī)遇調(diào)整國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造國(guó)家財(cái)富和推進(jìn)國(guó)家發(fā)展的戰(zhàn)略思想和策略組合。 有一個(gè)好的規(guī)劃，就能有一個(gè)好的環(huán)境，城市就能增值。 原大連市市長(zhǎng)薄熙來(lái)對(duì)城市規(guī)劃的意義有深刻的理解，他將城市規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，提出“經(jīng)營(yíng)城市”的理念。 二 .城市規(guī)劃的意義 城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù) ， 是保證 城市合理地進(jìn)行建設(shè)和城市土地合理開(kāi)發(fā)利用及其正 常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ) ， 是實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 目標(biāo)的綜合性手段 。 日本一些文獻(xiàn)提出：城市規(guī)劃是一種科學(xué)，一種藝術(shù)，一種政策活動(dòng)。 城市規(guī)劃：一個(gè)城市比較全面的長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì) 劃。 規(guī)劃：比較全面的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃。所 以，可以把城市規(guī)劃看成是一種社會(huì)運(yùn)動(dòng)、政府職能，更是 一項(xiàng)專門職業(yè)。 對(duì)城市規(guī)劃共同的、基本的解釋是：通過(guò)對(duì)城市空間發(fā)展的合理組織，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 用法律形式肯定了城市規(guī)劃在 國(guó)家建設(shè)中的地位和作用 ， 理順了規(guī)劃編制和管理過(guò) 程中各方面的關(guān)系 ， 明確了 規(guī)劃的內(nèi)容和方法 ， 強(qiáng)調(diào) 了管理的程序和權(quán)限 ， 使城市規(guī)劃具有法律賦予的權(quán) 威性和嚴(yán)肅性 ， 為城市規(guī)劃的編制和實(shí)施提供了法律 保障 。 ?要重規(guī)劃，重環(huán)境，使城市有一個(gè)好的物質(zhì)環(huán)境、人文環(huán)境和政策環(huán)境。 1969年美國(guó)西北大學(xué)教授菲利普 ?科特勒和西德尼 ?萊維一起提出了“擴(kuò)大的營(yíng)銷概念”，認(rèn)為不管是否進(jìn)行貨幣形式的交易，都可以運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷的思維方式。對(duì)城市功能定位、城市核心價(jià)值、與核心競(jìng)爭(zhēng)力以及城市產(chǎn)品和城市品牌 —— 也就是對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)有著很大的啟示。城 市是生產(chǎn)發(fā)展和人類第二次勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物。 第一次產(chǎn)業(yè)革命產(chǎn)生了農(nóng)業(yè)，使人類社會(huì)出現(xiàn)了定居的居民點(diǎn)，第二次產(chǎn)業(yè)革命也就是近代工業(yè)革命使城市發(fā)生了巨大的變化。 《 周禮 ?考工記 》 （春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期）記述了周代王城建設(shè)制度；七世紀(jì)隋唐長(zhǎng)安城、元大都（北京）等都是按完整的規(guī)劃修建的。 ?“烏托邦”理論 即空想社會(huì)主義的城市與“田園城市”理論。 ?鄰里單位和小區(qū)規(guī)劃 在較大的范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃居住區(qū)，適應(yīng) 了現(xiàn)代城市由于機(jī)動(dòng)交通發(fā)展帶來(lái)的規(guī) 劃結(jié)構(gòu)上的變化，把居住的安靜、朝向、 衛(wèi)生、安全放在重要的地位。 ?運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和手段來(lái)發(fā)展規(guī)劃學(xué)科，如計(jì) 算機(jī)技術(shù)、遙感技術(shù)、遙測(cè)技術(shù)等。 六 .城市規(guī)劃工作的特點(diǎn) 1. 城市規(guī)劃工作是綜合性的工作； 2. 城市規(guī)劃工作是政策性很強(qiáng)的工作； 3. 城市規(guī)劃工作具有地方性； 4. 城市規(guī)劃工作是長(zhǎng)期性和經(jīng)常性的工作； 5. 城市規(guī)劃具有實(shí)踐性。 3. 設(shè)計(jì) —— 將建設(shè)項(xiàng)目委托給有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)應(yīng)符合規(guī)劃要求。 十 .城市規(guī)劃工作階段劃分 一般分為兩個(gè)階段：總體規(guī)劃階段、詳細(xì)規(guī)劃階段。 十一 .城市規(guī)劃的基礎(chǔ)工作 一般分為兩大部分： ：包括現(xiàn)場(chǎng)踏勘、收集整理資料、分析研究等。 城市總體規(guī)劃的審批： 直轄市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó) 務(wù)院審批； 省會(huì)城市總體規(guī)劃由省人民政府審查同意后報(bào)國(guó)務(wù)院審批； 縣級(jí)市城市總體規(guī)劃報(bào)管轄市人民政府審批。 總體規(guī)劃修改 ： 市人民政府在總體規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中， 發(fā)現(xiàn)總體規(guī)劃的某些基本原則和框