【文章內(nèi)容簡介】 用地的適用程度 。 通過用地評定 ， 為城市用地選擇與用地組織提供科學(xué)依據(jù) 。 用地評定是以用地為基礎(chǔ)，綜合與之相關(guān)的各項自然環(huán)境條件的優(yōu)劣來鑒別各種用地是否符合規(guī)劃與建設(shè)的需要。 （ 三 ） .城市用地的建設(shè)條件分析 建設(shè)條件：主要著重在人為因素所造成的條件 。 ：是指城市現(xiàn)存的各項物質(zhì)內(nèi)容的構(gòu)成形態(tài)與數(shù)量的狀況 。 （ 1） .城市用地布局結(jié)構(gòu)方面； （ 2） .城市設(shè)施方面； （ 3） .社會 、 經(jīng)濟構(gòu)成方面 。 ：地形改造 、 防洪 、 改良土壤 、 降低地下水位 、防止滑坡等 。 ：為支持工程建設(shè)和建成產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的基本設(shè)施 。 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 通常將用地分為三類： 一類用地： 用地的自然環(huán)境條件比較優(yōu)越 ， 能適應(yīng)各項城市設(shè)施的建設(shè)需要 ， 一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地 。 二類用地 ： 需要采取一定的工程措施 ， 改善條件后才能修建的用地 。 它對城市設(shè)施或工程項目的分布有一定的限制 。 三類用地 ： 指不適于修建的用地 。 用地評定的成果包括圖紙和文字說明 ， 它是城市規(guī)劃文件之一 。 （ 四 ） .城市用地選擇 城市用地選擇是城市規(guī)劃的重要工作內(nèi)容 。 它是根據(jù)城市各項設(shè)施對用地環(huán)境的要求 ， 和城市規(guī)劃布局與用地組織的需要來對用地進行鑒別與選定的 。 通常是按照用地狀況和用地組織的要求 ， 通過方案比較來選得比較合適的用地 。 （ 五 ） .城市用地條件的綜合評價 城市規(guī)劃與建設(shè)所涉及的方面較多 ， 而且彼此間的關(guān)系錯綜復(fù)雜 。 對于用地適用性評價 ， 除進行以自然環(huán)境條件為主要內(nèi)容的用地評定以外 ， 還須從影響規(guī)劃與建設(shè)更為廣泛的方面來考慮 。 除技術(shù)經(jīng)濟和現(xiàn)狀的建設(shè)條件外 ， 還有社會政治方面 ， 文化方面 ， 以及地域生態(tài)方面等有關(guān)條件 。 為了給用地選擇和用地組織提供更為全面和確切的依據(jù) ， 有必要對用地的多方面的條件進行綜合評價 六 .城市用地的用途分類 城市用地按照所擔(dān)負的城市功能 ， 劃分成不同的用途類型 。 按照國標(biāo) 171。城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 187。規(guī)范，城市用地共分為 10大類。 分類詳見城市用地分類表。 七 .城市用地的構(gòu)成類型 中 、 小城市：市區(qū) ， 郊區(qū) 。 市區(qū)內(nèi)有各種用地 ， 郊 區(qū)有若干鄉(xiāng) 、 鎮(zhèn)構(gòu)成 。 大城市 、 特大城市：市區(qū) ， 近郊區(qū) ， 近郊工業(yè)區(qū) ， 遠 郊區(qū) ， 衛(wèi)星城 。 八 .用地平衡表 （ 一 ） .用地平衡表的概念 ：用數(shù)量概念說明城市各類用地的相互關(guān)系的表格 。 （ 二 ） .用地平衡表的作用 ：通過編制用地平衡表 ， 檢驗城市各項用地的分配比例以及是否符合規(guī)定的定額指標(biāo) ， 為合理分配城市用地提供必要依據(jù) 。 1. 反映城市土地使用的水平和比例 ， 作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)之一； 2. 用以比較城市之間建設(shè)用地的情況； 3. 作為規(guī)劃管理單位審定城市建設(shè)用地的必要依據(jù) 。 城市建設(shè)用地平衡表反映城市生產(chǎn) 、 生活中有密切聯(lián)系并隨著城市發(fā)展變化存在一定協(xié)調(diào)關(guān)系的各項建設(shè)用地 。 （ 三 ） .用地平衡表的編制 為了統(tǒng)一計算口徑 ， 使各城市編制的用地平衡表具有可比性 ， 可用城市建設(shè)總用地來作為編制城市建設(shè)用地平衡表的基礎(chǔ) 。 城市建設(shè)總用地：是指城市市區(qū)范圍內(nèi)實際建設(shè)發(fā)展起來的非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)地段 ， 也包括設(shè)置在近鄰但與城市的各項市政設(shè)施有密切聯(lián)系的其它城市建設(shè)用地 。 也就是市區(qū)或城區(qū)用地面積除去水面 、 山地 、 農(nóng)田以及暫時不宜建筑的地域 。 （城市建設(shè)用地平衡表） 九 .城市各類用地指標(biāo) 城市用地在一定條件下存在一定的比例關(guān)系 。 在城市規(guī)劃中，城市用地指標(biāo)常常用兩種 形 式表示： 人均指標(biāo) ：每人用地多少平方米； 比例指標(biāo) ：各類用地占城市建設(shè)總用地的百比。 規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo) 用地標(biāo)準(zhǔn)檔次 規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn) （ ㎡ /人 ） 適用于現(xiàn)狀人均建設(shè) 用 地為下列水平的城市 （ ㎡ /人） 用地增減幅度 （ ㎡ /人 ） 一 ~ ≦ ~ +~+ 0~+15 二 ~ ~ ~ ~ +~+ 不 限 15~0 三 ~ ~ ~ 105~120 +~+15 不 限 ~0 四 ~ ~ ~ ﹥ +~+ 不 限 ﹤ 0 規(guī)劃人均單項建設(shè)用地指標(biāo) 類 別 名 稱 用 地 指 標(biāo) （㎡ /人 ） 居住用地 工業(yè)用地 道路廣場用地 ~ ~ ~ 綠 地 其中：公共綠地 ≥ ≥ 規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 類 別 名 稱 占建設(shè)用地的比例（ %） 居住用地 20 ~ 32 工業(yè)用地 15 ~ 25 道路廣場用地 8 ~ 15 綠 地 8 ~ 15 十 .土地儲備制度 土地儲備，是指城市政府按照法律程序，運用市場機制。按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過對回收、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)，并予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理機制或行為。 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)其經(jīng)濟發(fā)展到一定程度時，原有的規(guī)模不能滿足城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市就要把城郊的大片土地納入城區(qū)范圍，即城市化。由于這個過程需要大片征地、大面積的拆遷和巨額的資金流動，涉及到廣大群眾的切身利益，如果政府放任由企業(yè)私自操作，會造成土地的非法交易、投機倒把和土地資源的極大浪費等現(xiàn)象，這不僅會損害廣大群眾的利益，造成巨額國有資產(chǎn)的流失，而且會使土地市場秩序混亂，不利于行業(yè)的發(fā)展，從而影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。 在這種情況下，急需一種制度要求由政府來規(guī)范土地市場，為此產(chǎn)生了土地儲備制度。 日本 1974年制定了 《 國土利用計劃 》 ，對公共用地實行征用制度；對土地進行收購、儲備和出售；制定土地利用計劃和規(guī)劃；實行土地交易登記制度、申報制度；制定相應(yīng)法規(guī)等。這實際上就是土地儲備制度。 我國土地儲備首先出現(xiàn)于 20世紀(jì) 80年代初的香港。在大陸， 1996年上海成立了第一家土地收購儲備機構(gòu)。1997年 8月杭州市也成立了土地儲備中心。 2021年 4月30日國務(wù)院出臺 《 關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知 》 ，要求有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。 目前，全國已有近 1000個市縣成立了土地儲備機構(gòu)。 當(dāng)前土地儲備機制的主要運行模式： 土地儲備機構(gòu)根據(jù)自己的收購計劃和本級政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確立土地收購價格，或約定土地收益分成。按照約定由儲備機構(gòu)支付收購金、取得土地，并按照現(xiàn)行規(guī)定，辦理土地過戶手續(xù)。儲備機構(gòu)取得土地后，負責(zé)對土地進行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套。對易于轉(zhuǎn)讓的儲備土地，由土地管理部門出讓給新的用地者。 收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定。規(guī)定范圍內(nèi)的土地，統(tǒng)一由儲備機構(gòu)根據(jù)計劃進行收購、儲備、開發(fā)。土地管理部門根據(jù)用地需求，用招標(biāo)、拍賣方式對儲備土地實行統(tǒng)一出讓。 、市場運作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的模式 政府規(guī)定用于儲備的土地范圍，對可收購的土地，由土地儲備機構(gòu)與原用地者簽訂 《 國有土地使用權(quán)收購合同 》 ，儲備機構(gòu)按合同規(guī)定支付土地收購補償費用，取得土地使用權(quán)。有的儲備機構(gòu)還受政府委托，作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價出資（入股）部分進行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)的租金和其他用地者按規(guī)定向政府繳納的租金。 當(dāng)前土地儲備機制運行中存在的主要問題： ，土地立法體系有待建立 已實施的 《 土地管理法 》 對政府如何建立土地儲備機制，行使土地統(tǒng)一收購權(quán)沒有明確依據(jù)。 許多政府只能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、征用等手段控制新增建設(shè)用地的供應(yīng)。而對城市存量土地，政府不僅不能壟斷其供應(yīng)，而且很難稱得上是土地供應(yīng)者。只有把政府壟斷存量土地供應(yīng)落實到實處，土地儲備制度才能有效建立起來，數(shù)額巨大的國有資產(chǎn)才能回到政府手中，政府才能解決財政收入，國企改革，土地利用效率，調(diào)控土地市場等難題。 （ 1）有些地方，特別是農(nóng)村，被征用者得到的土地征用補償過低。 （ 2）由于城市土地價格對地段非常敏感，城市土地的供應(yīng)又遠遠跟不上對土地的需求，因而造成某些地段寸土寸金。開發(fā)商由于土地高成本，必然增大容積率，增加樓層，增加租金和房價，對環(huán)境也有所破壞，經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到用戶，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，影響城市經(jīng)濟的發(fā)展。 （ 3）有些企業(yè)之間變相采用協(xié)議方式以低價出讓土地，造成國有資產(chǎn)的大量流失。 資金和土地是土地儲備機制的兩大基本要素。土地儲備過程是土地流轉(zhuǎn)過程，實質(zhì)上是資金流轉(zhuǎn)過程。從一些城市土地儲備實踐看，運作資金主要通過銀行貸款解決，政府只在初期注入一筆資金作為運作資本金。這種單一的資金來源渠道，雖然能滿足當(dāng)時土地儲備的需要，但尚未形成有效的資金籌措機制，而且存在較大風(fēng)險。 實施土地儲備是一個綜合性的系統(tǒng)工程，在整個運作過程中，必須得到規(guī)劃、計劃、建設(shè)、財政、土地等許多職能部門的支持和配合。我國大多數(shù)城市規(guī)劃部門和國土部門分設(shè)，計劃、財政部門更不在一個系統(tǒng)中，不易協(xié)調(diào)，影響工作效率，從而影響土地的推出和資金的運作。 在市場經(jīng)濟條件下，土地作為一種很重要的生產(chǎn)資料必然要全面走向市場，并且由政府壟斷土地市場。政府在實行土地儲備制度的過程中，要有完備的法律法規(guī)支持。土地儲備不僅要保障被征地者的利益，而且還要從保護土地資源和行業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，制定政策，在土地轉(zhuǎn)讓時要對轉(zhuǎn)讓價格進行調(diào)控，使土地儲備作為一項新機制對盤活土地資產(chǎn)、優(yōu)化配置城市土地和保證國有土地資產(chǎn)保值增值發(fā)揮更加重要作用。 由于土地儲備在我國還不完善，要求我們在實踐中及時發(fā)現(xiàn)問題并尋求解決問題的方法。 第五章 城市總體布局 城市總體布局是城市總體規(guī)劃的重要工作內(nèi)容 ， 它是一項為城市長遠合理發(fā)展奠定基礎(chǔ)的全局性工作 ， 并用來指導(dǎo) 城市建設(shè) ， 作為規(guī)劃管理的基本依據(jù)之一 。 城市總體布局是城市的社會 、 經(jīng)濟 、 環(huán)境 ， 以及工程技術(shù) 與建筑空間組合的綜合反映 。 城市總體布局是在城市發(fā)展綱要基本明確 ， 以及城市性質(zhì)和規(guī)模大體確定的情況下 ， 在城市用地評定的基礎(chǔ)上 ， 對城市各政策組成部分進行統(tǒng)一安排 、 合理布局 ， 使其各得其所 、有機聯(lián)系 。 一 .城市用地功能組織 城市總體布局是通過城市用地組成的不同形態(tài)體現(xiàn)出來的 。 城市總體布局的核心是城市用地功能組織 ， 它是研究城市各項主要用地之間的內(nèi)在聯(lián)系 。 根據(jù)城市的性質(zhì)和規(guī)模 ，在分析城市用地和建設(shè)條件的基礎(chǔ)上 ， 將城市各組成部分按其不同功能要求有機地組合起來 ， 使城市有一個科學(xué) 、 合理的用地布局 。 城市總體布局的基本形態(tài)： ：用地布置比較集中 ， 便于行政領(lǐng)導(dǎo)和管理 ， 也便于集中設(shè)置較完善的生活服務(wù)設(shè)施和市政工程設(shè)施 ， 方便居民生活 ， 節(jié)省建設(shè)投資 。 多采用這種布局型式 。 ：受自然地形或交通干道的分隔 ， 形成若干分片或分組 ， 就近組織生產(chǎn)生活的 布局形式 。 比較分散 ， 聯(lián)系不便 ， 市政工程 設(shè)施投資高 。 分析研究城市用地功能組織從以下幾方面入手： （ 一 ） .點 、 面結(jié)合 ， 城鄉(xiāng)統(tǒng)一安排 城市要與其周圍經(jīng)濟影響地區(qū)作為一個整體來考慮 。 城市不可能孤立的出現(xiàn)和存在 ， 必須以周圍地區(qū)的生產(chǎn)發(fā)展和需要為前提 。 城市自身發(fā)展對周圍地區(qū)有影響 ， 來自城市外部發(fā)展的因素和條件也會在一定程度上影響城市總體布局 。 在著手編制一個城市的總體布局時 ， 必須聯(lián)系城市所在地區(qū)的現(xiàn)狀 、 政治 、 經(jīng)濟 、 資源 、 社會 、 環(huán)境等進行調(diào)查研究 。 以城市作為一個點 ， 以所在的地區(qū)或更大的范圍作為一個面 ，點 、 面結(jié)合 ， 分析研究城市在地區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位與作用 ， 明確城市生產(chǎn)發(fā)展的任務(wù)和可能的發(fā)展趨向 ， 提出規(guī)劃的依據(jù) ， 使整個城市的總體布局在國家經(jīng)濟建設(shè)長遠規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃尚未完全確定的情況下 ， 也不致有礙全局的發(fā)展 。 從三方面分析地區(qū)的發(fā)展變