@@城市規(guī)劃(編輯修改稿)
2025-09-01 00:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 這些公共設(shè)施的開發(fā)。 ? 價值準(zhǔn)則的偏差 ? 外部效應(yīng)難以用市場的價值準(zhǔn)則來衡量。 市場機(jī)制的自身缺陷 ? 信息不對稱的產(chǎn)生 ? 由于社會個體的局限性，掌握市場信息不完善的情況總是存在，使個體的開發(fā)決策往往發(fā)生偏差，因而各個地塊的局部最佳配置并不一定帶來城市整體的最優(yōu)效益，反而可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求失衡。 ? 市場壟斷的危害 ? 土地資源的稀缺性與永續(xù)利用的特性 ,使地價昂貴成為許多城市面臨的一個主要問題。這既影響到經(jīng)濟(jì)和社會的正常發(fā)展，還會導(dǎo)致財富分配懸殊的加劇。因此，無論是土地私有還是公有的國家，政府都選擇了對土地市場進(jìn)行直接和間接干預(yù)的管理方式。 市場機(jī)制的自身缺陷 ? 我國轉(zhuǎn)型期市場的不完善性 ? 1）不成熟的房地產(chǎn)市場。 ? 改革開放以來 ,我國的住房由政府作為福利無償分配到作為商品由市場分配還不到 20年 ,房地產(chǎn)市場發(fā)展遠(yuǎn)不夠完善 ,培育和引導(dǎo)一個不成熟的市場 ,在更多情況下還要靠政府這只“看得見的手”。 ? 2）土地使用“雙軌制”所造成的隱形市場。 ? 還存在著行政劃撥土地與商品化有償土地的“雙軌制”。這必然會帶來土地流通中隱形市場的存在，干擾市場的運(yùn)行規(guī)則。在完成土地使用制度“并軌”以前，對不同性質(zhì)的土地進(jìn)入市場必須由政府施以不同的控制。 市場機(jī)制的自身缺陷 ? 我國轉(zhuǎn)型期市場的不完善性 ? 3）現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)尚不完善。 ? 影響土地和房產(chǎn)市場配置效率的因索還包括市場主體的行為方式。我國現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)還沒有真正完成，房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性仍然很突出。 ? 為了克服市場的種種缺陷，促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，一定的公共干預(yù)是必不可少的。 城市開發(fā)的城市規(guī)劃干預(yù) ? （二） 城市規(guī)劃公共干預(yù)的方式 城市規(guī)劃公共干預(yù)的方式 不同規(guī)劃層次的控制與引導(dǎo) 不同規(guī)劃管理手段的運(yùn)用 城市開發(fā)的城市規(guī)劃干預(yù) ? （二） 城市規(guī)劃公共干預(yù)的方式 ? 1．不同規(guī)劃層次的控制與引導(dǎo) ? 城市規(guī)劃作為公共干預(yù)的一種方式，其特殊作用在于土地利用的物質(zhì)型控制。 ? 從對開發(fā)的控制和引導(dǎo)作用角度來看，規(guī)劃的體系可分為兩個層次： 城市規(guī)劃 的體系 戰(zhàn)略性的 總體規(guī)劃 實施性的 詳細(xì)規(guī)劃 為詳細(xì)的法定規(guī)劃 提供框架性指導(dǎo) , 不直接控制開發(fā)活動 詳細(xì)規(guī)劃對 開發(fā)活動行使 具體指導(dǎo)和控制 城市開發(fā)的城市規(guī)劃干預(yù) ? （二） 城市規(guī)劃公共干預(yù)的方式 ? 2．不同規(guī)劃管理手段的運(yùn)用 ? 直接干預(yù) —— 對建設(shè)項目各個環(huán)節(jié)的具體管理規(guī)定 ? 建設(shè)用地的征用和爭購、用地項目的審批管理、土地使用權(quán)的招標(biāo)或拍賣 —— 從源頭上掌控住了開發(fā)建設(shè)活動的走向 ? 間接干預(yù) —— 運(yùn)動稅收、金融、財政政策引導(dǎo)市場；法律宣傳；科教普及 ? 城市土地資源優(yōu)化配置 核心內(nèi)容 3 城市規(guī)劃與城市經(jīng)營 ? 城市經(jīng)營的概念 ? 城市開發(fā)與城市經(jīng)營的關(guān)系 城市經(jīng)營的概念 ? “ 經(jīng)營 ”一詞源于經(jīng)濟(jì)學(xué)，是市場經(jīng)濟(jì)的重要范疇。經(jīng)營的目的是以盡可能少的資本投入 ,調(diào)動起更多的社會資源 ,經(jīng)過一定的創(chuàng)新活動 ,使之增值并實現(xiàn)增值。一般適用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，更多的是商業(yè)領(lǐng)域。 ? （一）城市經(jīng)營的內(nèi)涵 ? 所謂城市經(jīng)營，就是充分運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對城市所有資產(chǎn)進(jìn)行集聚、重組、運(yùn)營，從中獲取收益，謀求城市的自我積累和自我發(fā)展。城市經(jīng)營的概念和內(nèi)涵十分豐富，但核心是城市政府對 城市資源的市場化運(yùn)作 。 城市經(jīng)營的概念 ? （一）城市經(jīng)營的內(nèi)涵 ? 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市是政府可經(jīng)營的最大的國有資產(chǎn)，因此在政府的宏觀控制下，以經(jīng)營理念管理城市，在城市管理中實現(xiàn)市場化、產(chǎn)業(yè)化和效率最大化的運(yùn)做，使城市資產(chǎn)得到最大限度的顯值、保值和增值。 ? 城市經(jīng)營是對城市建設(shè)只講投入、不講收益的計劃經(jīng)濟(jì)時代公共福利老路子的一種重大改革，走以地建城、以城養(yǎng)城的城市建設(shè)市場化路子，其實質(zhì)上就是在市場經(jīng)濟(jì)條下，城市政府充分運(yùn)用市場機(jī)制和市場規(guī)律，采用市場化的方法來解決城市發(fā)展問題的觀念和行為。 城市經(jīng)營的概念 ? （二）城市經(jīng)營的內(nèi)容 ? 城市經(jīng)營的主體 ? 城市經(jīng)營以 城市政府 為 主導(dǎo) ，由 企業(yè)、市民、其他社會團(tuán)體共同參與 。 城市政府 ? 城市經(jīng)營活動的核心決策者、掌舵者、調(diào)控者 ? 通過城市規(guī)劃、城市發(fā)展法律、政策等引導(dǎo)、控制城市經(jīng)營的效果 公司企業(yè)、團(tuán)體組織及個人 ? 城市經(jīng)營活動的主要參與者、建設(shè)者和實施者 ? 根據(jù)城市發(fā)展的各項法律、規(guī)章、目標(biāo)來決策自己的經(jīng)濟(jì)活動行為 城市經(jīng)營的概念 ? （二）城市經(jīng)營的內(nèi)容 ? 城市經(jīng)營的客體 ? 其中 ,城市土地 作為最大的不可再生和不可移動的 稀缺資源 ,是城市資產(chǎn)的最重要組成部分 ,也是調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)社會有序發(fā)展和保證市民生活工作環(huán)境的 決定性因素 。 土地、河流、山脈等 道路、橋梁、市政公用設(shè)施等 人才、文化、科技等 信息、品牌、
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