【正文】 計量，由于變更會計政策日，投資性房地產(chǎn)公允價值超過賬面凈值數(shù)額為 萬，扣除遞延所得稅負(fù)債的影響 萬以及少數(shù)股東權(quán)益 萬后當(dāng)期所有者權(quán)益增加了近 億，而根據(jù)中航地產(chǎn) 2022 年年報顯示，其公司權(quán)益總額 17 億，由于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更所有者權(quán)益增加了 %，增加的幅度是巨大的。(2) 對企業(yè)利潤的影響中航地產(chǎn)在 08 年資產(chǎn)負(fù)債表日,持有的投資性房地產(chǎn)賬面凈值為 萬，而在 2022 年年初公允價值則為 萬，公允價值變動額 萬，這均追溯調(diào)整 2022 年的留存收益,扣除遞延所得稅負(fù)債的影響 萬，最終政策變更對 2022 年凈利潤的累計影響為 萬。根據(jù)公司 2022 年末及 2022 年末投資性房地產(chǎn)公允價值的估值結(jié)果，對公司 2022 年及 2022 年資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項目影響的增加額如表 331:表 3312022年度 2022年度投資性房地產(chǎn) 351,266, 336,546,遞延所得稅負(fù)債 70,253, 67,309,盈余公積 24,454, 23,225,8(1)對企業(yè)凈資產(chǎn)的影響中航地產(chǎn)股份有限公司的投資性房地產(chǎn)在 09 年年初的總價值為 萬,占中航地產(chǎn) 2022 年年初資產(chǎn)總額的 %,應(yīng)該說數(shù)額很大。 中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)計量的現(xiàn)狀及影響中航地產(chǎn)在 2022 年資產(chǎn)負(fù)債表日對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。同時,本次臨時股東大會還通過了《關(guān)于公司更名為深圳中航地產(chǎn)股份有限公司的議案》,同意公司將原用名“深圳市南光(集團(tuán))股份有限公司”變更為“深圳中航地產(chǎn)股份有限公司” 。而近年來房地產(chǎn)價格大大高于取得時的成本,由此導(dǎo)致的結(jié)果就是,企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)會大幅度提升,所有者權(quán)益也會相應(yīng)大幅度增加。另一方面,重分類后的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量,則不用計提折舊,相應(yīng)地也會增加凈資產(chǎn)的價值。 投資性房地產(chǎn)公允價值計量的影響分析 增加企業(yè)的利潤企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量,能夠更加真實地反映期末投資性房地產(chǎn)的價值,而且通過比較能夠得到前后期投資性房地產(chǎn)公允價值變動,結(jié)合相關(guān)政策,對投資性房地產(chǎn)未來走向進(jìn)行更加科學(xué)合理地預(yù)期,從而能夠進(jìn)使作出的投資決策更加理性。 2022 年增加到 18 家，占上市公司總數(shù) %，2022 年增加到 25 家，占上市公司總數(shù) %，數(shù)量上呈年遞增的趨勢。采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的時候，不需要確認(rèn)公允價值的變化所產(chǎn)生的利得或損失，5只需要考慮資產(chǎn)的減值以及計提折扣和攤銷，用公允價值模式計量時，則不再需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。第三，公允價值計量不是以交易雙方為基礎(chǔ)，而是以市場為基礎(chǔ)。如果缺乏活躍的市場，則公允價值就喪失最重要的可靠的估計依據(jù)了。在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。新的會計準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。交易主體可能在一個市場購買房地產(chǎn)，而到另外的市場去出售或轉(zhuǎn)讓。而國際會計準(zhǔn)則第 40 號的投資性房地產(chǎn)包括的范圍還要更廣，它還包括以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件下的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn)，即租入的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租以賺取租金也屬于投資性房地產(chǎn)范圍。而普通房地產(chǎn)則側(cè)重于該項資產(chǎn)在商品的生產(chǎn)、勞務(wù)或供應(yīng)過程等中的使用?？梢?公允價值的基本特征為公允性、假定性、廣泛性和時效性。由上的各種定義比較可知,公允價值不僅是與其它計量屬性并列的一種計量方法,可以說是其他屬性存在的基礎(chǔ),即需要反映交易和事項內(nèi)含的公允的價格,并同時兼有可靠性和相關(guān)性的信息質(zhì)量特征?？衫斫鉃楣蕛r值就是現(xiàn)時的市場交易價格。最后對公允價值計量模式在我國應(yīng)用存在的問題提出一系列建議和對策。這樣，從利于公司未來發(fā)展的角度考查，為了避免 企業(yè)資金狀況進(jìn)一步惡化，避免過度暴露財務(wù)風(fēng)險，宜對這種“紙面”未分配利潤予以一定限制。以下是一些比較有代表性的成果：楊傳先（2022）以及施穎（2022）均詳細(xì)的分析了公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用以及在多面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討。企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，會導(dǎo)致會計賬面價值與現(xiàn)實市場的真實價值之間出現(xiàn)了巨大背離。投資性房地產(chǎn)其實一直都存在于企業(yè)活動中,只是過去都在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)項目下進(jìn)行核算管理,但此模式下,固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面凈值隨折舊和攤銷而逐步減少,投資性房地產(chǎn)的增值部分不能得到有效反映,全國大部分地區(qū)的投資性房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升,房地產(chǎn)行業(yè)利潤驚人。同時針對我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量中存在的問題提出了對策和建議，并分別從政府和公司兩方面進(jìn)行了論述。在國際趨同和協(xié)調(diào)的大環(huán)境下,最新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則 2022》廣泛謹(jǐn)慎地重新引入公允價值計量,從而對我國財務(wù)會計的理理論和實務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本科生畢業(yè)論文 公允價值計量在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用問題分析 —— 以中航地產(chǎn)為例 院系名稱 會計學(xué)院姓　　名學(xué)　　號?！　I(yè) 會計學(xué) 指導(dǎo)教師 2022 年 5 月 30 日I摘 要 近十幾年來,公允價值計量問題一直是國際會計前沿中極富挑戰(zhàn)性的熱點和難點問題。我國對公允價值計量的研究起步較晚,在將其引入會計準(zhǔn)則的過程中可謂幾經(jīng)反復(fù)，一波三折。本文通過對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量進(jìn)行分析，揭示公允價值計量對企業(yè)的影響。 Investment real estate III目　錄引 言 ...............................................................1 ................................2 公 允 價 值 的 概 念 及 特 征 ..........................................2 投 資 性 房 地 產(chǎn) 定 義 及 其 公 允 價 值 計 量 目 標(biāo) .........................3 投 資 性 房 地 產(chǎn) 運 用 公 允 價 值 計 量 的 原 理 ............................3 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價 值 計 量 現(xiàn) 狀 及 影 響 分 析 .............................5 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價 值 計 量 的 現(xiàn) 狀 分 析 ............................5 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價 值 計 量 的 影 響 分 析 ............................6 以 中 航 地 產(chǎn) 股 份 有 限 公 司 為 例 ...................................6 允 價 值 計 量 模 式 應(yīng) 用 中 存 在 的 問 題 ...................................9 使 用 公 允 價 值 的 成 本 較 高 ........................................9 出 于 對 稅 收 成 本 的 考 慮 ..........................................9 公 允 價 值 應(yīng) 用 的 客 觀 環(huán) 境 尚 需 完 善 ...............................9 利 潤 波 動 幅 度 加 大 .............................................94. 規(guī) 范 公 允 價 值 計 量 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 對 策 ...............................10 政 府 方 面 的 對 策 ...............................................10 企 業(yè) 自 身 方 面 的 對 策 ..........................................10參 考 文 獻(xiàn) ............................................................12致 謝 ..............................................................131引 言2022 年出臺的新準(zhǔn)則的一大看點,即是財政部頒布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3號——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則。而我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)大都存在很大程度的升值。自 2022 年財政部公布新會計準(zhǔn)則以來，針對《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號投資性房地產(chǎn)》這一準(zhǔn)則，國內(nèi)的學(xué)者展開了熱烈的討論。她特別指出了由于計量模式的改變帶來的此部分未分2配利潤未有真正的資金流入，所以短期內(nèi)實質(zhì)上并未改善公司財務(wù)狀況，即公司分配利潤的能力實質(zhì)上并未得到提高。第四部分主要是總結(jié)自2022 年應(yīng)用新會計準(zhǔn)則以來公允價值在我國會計應(yīng)用中存在的問題并對這些問題進(jìn)行分析,找出問題存在的根源。ISAB 將公允價值定義為:“公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~” 。我國在新頒布的會計準(zhǔn)則中將公允價值定義為:“在公允價值計量下,資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量” 。我國新會計準(zhǔn)則中進(jìn)一步把公允價值的主要特征解釋為形成公允價值交易的公平性、計量對象的廣泛性以及交易和交易雙方的假定性。投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)不同，體現(xiàn)在以下三個方面:（1）目的不同投資性房地產(chǎn)是指為賺取資金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的，具有投資性質(zhì)，需要公允價值來動態(tài)反應(yīng)其價值的變化。根據(jù)新會計準(zhǔn)則，上市公司的投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。另外，從概念上講，進(jìn)入價和脫手價是不同的，某一房地產(chǎn)的市場價格，對出售者來說是脫手價，對購買者來說卻是進(jìn)入價。在此之前，投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量基本采用成本模式計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。但是對公允價值來說，這樣的市場報價還只是屬于最佳的估計市場價格。只要該資產(chǎn)或負(fù)債一直存在，就需要進(jìn)行持續(xù)后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)運用公允價值模式計量和成本法后續(xù)計量中有很大的差別，會對企業(yè)的真實價值和會計利潤產(chǎn)生很大的影響（何江，2022） 。2022 年年報中披露采用公允價值模式后續(xù)計量的有 9 家，占上市公司總數(shù) %。上市公司選用的方法與準(zhǔn)則要求的相比，存在一定距離，仍需要進(jìn)一步規(guī)范。 改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,使得擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價值得到較大程度的提升,資產(chǎn)增值“顯性化”。在變更的當(dāng)年,企業(yè)要采取追述調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益。2022 年 11月 16 日,該公司 2022 年第二次臨時股東大會審議通過了《關(guān)于增加公司注冊資本的議案》,同意將公司注冊資本由人民幣 萬元增加至人民幣 22232 萬元。公司憑借上市公司的有利平臺,整合資源、擴(kuò)大規(guī)模、突出主業(yè),先后完成了物業(yè)、酒店、地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)的整合重組工作,充分發(fā)揮整體協(xié)同優(yōu)勢,著力打造城市綜合體,發(fā)展“中航城”核心產(chǎn)品品牌,形成以深圳為基地并輻射珠三角的業(yè)務(wù)核心,同時強(qiáng)勢挺進(jìn)中國西南、西北、中南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域,進(jìn)而形成全國戰(zhàn)略發(fā)展布局。下面，是中航地產(chǎn)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式對企業(yè)財務(wù)狀況的影響。另外,2022 年年報顯示,變更會計政策前企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為 %,而變更后資產(chǎn)負(fù)債率則變?yōu)?%,大大降低了其資產(chǎn)負(fù)債率,有利于其接下來的融資配股?？梢?，變更會計政策對 09 年利潤及凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)影響重大。 使用公允價值的成本較高在我國新準(zhǔn)則體系中，體現(xiàn)出“公允價值級次”的理念，公允價值分為三個級次，當(dāng)前活躍市場報價為一級，近期活躍市場報價為二級，采用估價技術(shù)為三級。采用公允價值模式，因為要考慮會計和稅法處理的差異，企業(yè)不能直接根據(jù)利潤進(jìn)行核算，而只能通過納稅調(diào)整額來計算應(yīng)納稅所得額，這樣核算的難度及工作量勢必是增加。我國新的會計準(zhǔn)則對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)的運用設(shè)定了嚴(yán)格的限制性條件，禁止公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。這項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤，但是采用公允價值模式計量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當(dāng)期損益。為了增強(qiáng)公允價值的公正性和客觀性,國