【正文】 本科生畢業(yè)論文 公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用問題分析 —— 以中航地產(chǎn)為例 院系名稱 會(huì)計(jì)學(xué)院姓　　名學(xué)　　號(hào)?！　I(yè) 會(huì)計(jì)學(xué) 指導(dǎo)教師 2022 年 5 月 30 日I摘 要 近十幾年來,公允價(jià)值計(jì)量問題一直是國際會(huì)計(jì)前沿中極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。當(dāng)前,無論是美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB),還是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)(IASB),都正經(jīng)歷著將公允價(jià)值計(jì)量引入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的歷程。2022 年 9 月,FASB 頒布了第 157 號(hào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告(SFAS157)《公允價(jià)值計(jì)量》,創(chuàng)建了公認(rèn)會(huì)計(jì)原則(GAAP)下的公允價(jià)值計(jì)量框架,極大地提高了公允價(jià)值計(jì)量的可靠性和可操作性。我國對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的研究起步較晚,在將其引入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的過程中可謂幾經(jīng)反復(fù)，一波三折。在國際趨同和協(xié)調(diào)的大環(huán)境下,最新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 2022》廣泛謹(jǐn)慎地重新引入公允價(jià)值計(jì)量,從而對(duì)我國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的理理論和實(shí)務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2022 年財(cái)政部發(fā)布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中提出了投資性房地產(chǎn)的概念，符合條件的投資性房地產(chǎn)允許使用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在近年來我國房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀高的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無疑具有重大利好影響，但是公允價(jià)值計(jì)量在我國會(huì)計(jì)發(fā)展中還有些問題，在實(shí)務(wù)應(yīng)用中有缺陷，因此這樣一個(gè)對(duì)企業(yè)有利的政策目前并未被大多數(shù)上市企業(yè)所采納。本文通過對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量進(jìn)行分析，揭示公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的影響。同時(shí)針對(duì)我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量中存在的問題提出了對(duì)策和建議，并分別從政府和公司兩方面進(jìn)行了論述。 關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；后續(xù)計(jì)量；投資性房地產(chǎn)IIAbstractRecently, fair value measurement has been the most challenging hot topics of accounting in most countries. Both FASB and IASB are under the procession of introducing the concept of the fair value measurement into the GAAP now. FASB issued SFAS ,established a framework for measuring fair value, which significantly improved the reliability and the operability of the fair value measurement. Our country introduced the theory of fair value measurement later than the other countries did. Nevertheless, there exists twist and tums in the propaganda for introducing of the fair value accounting. In order to strengthen harmonization and convergence between Chinese Accounting Standards and International Financial Reporting Standards(IFRSS), Accounting Standard for Business Enterprises promulgated in 2022 by Chinese Ministry of Finance adopted fair value measurement on a large scale, which deeply affected both theory and practice of financial accounting in our country.The new accounting standards issued by the Ministry of Finance in 2022 proposed the concept of investment real estate，Eligible investment real estate allows the use of fair value for subsequent measurement. This year the real estate market is growing. Measured at fair value has a significant positive impact on corporate financial statements. Measured at fair value accounting standards in China have a clearly defined. It has many shortings and deficiencies. Such a probusiness policy have not been adopted in the majority of listed panies. This article through the analysis of investment property at fair value subsequent measurement reveal the fair value measurement of the impact on businesses and the related decisionmaking of investors. At the same time for the problems of investment property measured at fair value lists some views from two aspects of the government and the pany.Key words: Fair value。 Subsequent measurement。 Investment real estate III目　錄引 言 ...............................................................1 ................................2 公 允 價(jià) 值 的 概 念 及 特 征 ..........................................2 投 資 性 房 地 產(chǎn) 定 義 及 其 公 允 價(jià) 值 計(jì) 量 目 標(biāo) .........................3 投 資 性 房 地 產(chǎn) 運(yùn) 用 公 允 價(jià) 值 計(jì) 量 的 原 理 ............................3 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 計(jì) 量 現(xiàn) 狀 及 影 響 分 析 .............................5 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 計(jì) 量 的 現(xiàn) 狀 分 析 ............................5 投 資 性 房 地 產(chǎn) 公 允 價(jià) 值 計(jì) 量 的 影 響 分 析 ............................6 以 中 航 地 產(chǎn) 股 份 有 限 公 司 為 例 ...................................6 允 價(jià) 值 計(jì) 量 模 式 應(yīng) 用 中 存 在 的 問 題 ...................................9 使 用 公 允 價(jià) 值 的 成 本 較 高 ........................................9 出 于 對(duì) 稅 收 成 本 的 考 慮 ..........................................9 公 允 價(jià) 值 應(yīng) 用 的 客 觀 環(huán) 境 尚 需 完 善 ...............................9 利 潤 波 動(dòng) 幅 度 加 大 .............................................94. 規(guī) 范 公 允 價(jià) 值 計(jì) 量 投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 對(duì) 策 ...............................10 政 府 方 面 的 對(duì) 策 ...............................................10 企 業(yè) 自 身 方 面 的 對(duì) 策 ..........................................10參 考 文 獻(xiàn) ............................................................12致 謝 ..............................................................131引 言2022 年出臺(tái)的新準(zhǔn)則的一大看點(diǎn),即是財(cái)政部頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則。投資性房地產(chǎn)其實(shí)一直都存在于企業(yè)活動(dòng)中,只是過去都在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)項(xiàng)目下進(jìn)行核算管理,但此模式下,固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面凈值隨折舊和攤銷而逐步減少,投資性房地產(chǎn)的增值部分不能得到有效反映,全國大部分地區(qū)的投資性房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升,房地產(chǎn)行業(yè)利潤驚人。因房地產(chǎn)投資具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的典型特征,為了規(guī)范隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日趨普遍的企業(yè)房地產(chǎn)投資行為以及因此日益活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng),降低投資性房地產(chǎn)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),財(cái)政部于 2022 年 7 月發(fā)布了投資性房地產(chǎn)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的征求意見稿,對(duì)房地產(chǎn)投資行為的會(huì)計(jì)處理做出了規(guī)定,且于 2022 年 2 月正式頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》,并從 2022 年 1 月 1 日起在上市公司實(shí)施,其他企業(yè)鼓勵(lì)執(zhí)行。近年來，我國投資性質(zhì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，使不論企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者，都將房地產(chǎn)作為一種投資手段，有將其作為主營的、也有兼營的，有為增值而盈利的、也有為抵御通貨膨脹的。而我國目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)大都存在很大程度的升值。企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計(jì)量投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)賬面價(jià)值與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值之間出現(xiàn)了巨大背離。這顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息無法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對(duì)一些原來信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。所以，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，對(duì)公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值和投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)具有重要意義，也促進(jìn)了我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的進(jìn)一步趨同。自 2022 年財(cái)政部公布新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來，針對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)投資性房地產(chǎn)》這一準(zhǔn)則，國內(nèi)的學(xué)者展開了熱烈的討論。以下是一些比較有代表性的成果：楊傳先（2022）以及施穎（2022）均詳細(xì)的分析了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用以及在多面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討。他們均認(rèn)為對(duì)于上市公司管理層來說，往往自身對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有所忌憚，因?yàn)楣緲I(yè)績(jī)的波動(dòng)性會(huì)影響其考核、相關(guān)管理以及股權(quán)激勵(lì)等方方面面，并且還要付出公允價(jià)值取得與披露等相關(guān)成本，盡管這種計(jì)量模式利于投資者決策。付麗（2022）在《公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的影響》中提出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入了公允價(jià)值計(jì)量對(duì)無論是盈余管理還是納稅方面都有很大影響。她特別指出了由于計(jì)量模式的改變帶來的此部分未分2配利潤未有真正的資金流入，所以短期內(nèi)實(shí)質(zhì)上并未改善公司財(cái)務(wù)狀況，即公司分配利潤的能力實(shí)質(zhì)上并未得到提高。這樣，從利于公司未來發(fā)展的角度考查，為了避免 企業(yè)資金狀況進(jìn)一步惡化，避免過度暴露財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，宜對(duì)這種“紙面”未分配利潤予以一定限制。裘宗舜及夏炎（2022）在《投資性房地產(chǎn)為什么不愿采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式》中從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇出發(fā)，分析了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方式的現(xiàn)狀，即多數(shù)經(jīng)營房地產(chǎn)的上市公司不愿采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，提出了由于相關(guān)政策的不明確和滯后性，導(dǎo)致上市公司寧愿采取現(xiàn)在看來更穩(wěn)健的成本模式進(jìn)行計(jì)量投資性房地產(chǎn)。本文第一部分為引言，第二部分介紹了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用原理，第三部分分析了公允價(jià)值價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果，并且以中航地產(chǎn)股份有限公司為例進(jìn)行了分析。第四部分主要是總結(jié)自2022 年應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來公允價(jià)值在我國會(huì)計(jì)應(yīng)用中存在的問題并對(duì)這些問題進(jìn)行分析,找出問題存在的根源。最后對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國應(yīng)用存在的問題提出一系列建議和對(duì)策。 公允價(jià)值的概念及特征FASB 從上世紀(jì)七十年代開始使用公允價(jià)值概念。直至九十年代己有 20 項(xiàng)具體準(zhǔn)則采用公允價(jià)值這一概念。ISAB 將公允價(jià)值定義為:“公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~” ?？衫斫鉃楣?