【正文】 價(jià)值就是現(xiàn)時(shí)的市場交易價(jià)格。FASB 在上世紀(jì)七十年代、八十年代和九十年代以后分別有 7 項(xiàng)、15 項(xiàng)和29 項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值概念。在 2022 年 9 月發(fā)布的《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則中將公允價(jià)值概念定義為:“在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時(shí)市場參與者在計(jì)量日支付的價(jià)格” 。我國在新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中將公允價(jià)值定義為:“在公允價(jià)值計(jì)量下,資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量” 。由上的各種定義比較可知,公允價(jià)值不僅是與其它計(jì)量屬性并列的一種計(jì)量方法,可以說是其他屬性存在的基礎(chǔ),即需要反映交易和事項(xiàng)內(nèi)含的公允的價(jià)格,并同時(shí)兼有可靠性和相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。FASB 發(fā)布的 SFAS 157 號準(zhǔn)則《公允價(jià)值計(jì)量》把公允價(jià)值定義為“在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時(shí)市場參與者在計(jì)量日支付的價(jià)格”,其中有序交易是指信息在計(jì)量日前向市場公開并按通常慣例允許涉及同類資產(chǎn)和負(fù)債的市場行為,其計(jì)量目標(biāo)是在出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負(fù)債這種假設(shè)交易中確定其脫3手價(jià)格。由此可見,FASB 認(rèn)為公允價(jià)值具有公允性、不確定性和時(shí)效性三個(gè)方面的特征。我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中進(jìn)一步把公允價(jià)值的主要特征解釋為形成公允價(jià)值交易的公平性、計(jì)量對象的廣泛性以及交易和交易雙方的假定性?？梢?公允價(jià)值的基本特征為公允性、假定性、廣泛性和時(shí)效性。 投資性房地產(chǎn)定義及其公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)將房地產(chǎn)作為一種投資手段，近年來在企業(yè)中已經(jīng)成為一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)不同，體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:（1）目的不同投資性房地產(chǎn)是指為賺取資金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的，具有投資性質(zhì)，需要公允價(jià)值來動(dòng)態(tài)反應(yīng)其價(jià)值的變化。而普通房地產(chǎn)則側(cè)重于該項(xiàng)資產(chǎn)在商品的生產(chǎn)、勞務(wù)或供應(yīng)過程等中的使用。（2）現(xiàn)金流歸屬性不同投資性房地產(chǎn)很大程度上獨(dú)立于企業(yè)的其他資產(chǎn)，能夠獨(dú)立的產(chǎn)生現(xiàn)金流，而自用房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)而且歸屬于生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其他資產(chǎn)，在這點(diǎn)上與企業(yè)自用房存在本質(zhì)的不同。（3）風(fēng)險(xiǎn)收益性不同與一般的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)的投資金額較大，周期較長，而流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，同時(shí)還具有高風(fēng)險(xiǎn)與高收益的特征。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，上市公司的投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 40 號的投資性房地產(chǎn)包括的范圍還要更廣，它還包括以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件下的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn)，即租入的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租以賺取租金也屬于投資性房地產(chǎn)范圍。按照我國新準(zhǔn)則對公允價(jià)值的定義，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)以脫手價(jià)格而非進(jìn)入價(jià)格為計(jì)量目標(biāo)，不僅因?yàn)檫@一目標(biāo)體現(xiàn)了從房地產(chǎn)市場交易者角度對資產(chǎn)未來流入和對負(fù)債未來流出的當(dāng)前預(yù)期，且與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對資產(chǎn)的定義是一致的，同時(shí)，從財(cái)務(wù)報(bào)告的角度上講，脫手價(jià)格目標(biāo)也更為合理。另外，從概念上講，進(jìn)入價(jià)和脫手價(jià)是不同的，某一房地產(chǎn)的市場價(jià)格，對出售者來說是脫手價(jià)，對購買者來說卻是進(jìn)入價(jià)。交易主體可能在一個(gè)市場購買房地產(chǎn)，而到另外的市場去出售或轉(zhuǎn)讓。財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)致力于對4主體當(dāng)前持有房地產(chǎn)而不是欲購置房地產(chǎn)的情況進(jìn)行“公允表述” ，從而從出售者或轉(zhuǎn)讓者的角度考慮投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量。 投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的原理在 2022 年我國在上市公司中執(zhí)行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，公允價(jià)值計(jì)量模式成為投資性房地產(chǎn)市場資產(chǎn)計(jì)量的重要模式之一。在此之前，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量基本采用成本模式計(jì)量。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。即采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場中取得同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí)，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并假設(shè)無殘值。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)） ，如果其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后（兩者孰早） ，再以公允價(jià)值計(jì)量（徐漢峰，2022） 。當(dāng)我們應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，還必須注意它的特殊性：第一，公允價(jià)值不同于市場價(jià)格，用公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)要求具有活躍的市場，其交易是大量而有序的，報(bào)價(jià)是公開并很容易取得。但是對公允價(jià)值來說，這樣的市場報(bào)價(jià)還只是屬于最佳的估計(jì)市場價(jià)格。如果缺乏活躍的市場，則公允價(jià)值就喪失最重要的可靠的估計(jì)依據(jù)了。第二，公允價(jià)值不是現(xiàn)實(shí)交易時(shí)產(chǎn)生的。它的估價(jià)對象是假想交易，并非已發(fā)生的現(xiàn)實(shí)交易。只要該資產(chǎn)或負(fù)債一直存在，就需要進(jìn)行持續(xù)后續(xù)計(jì)量。第三，公允價(jià)值計(jì)量不是以交易雙方為基礎(chǔ)，而是以市場為基礎(chǔ)。資產(chǎn)或負(fù)債的貨幣表現(xiàn)始終近似于市場價(jià)格。因此，每個(gè)報(bào)告日，它都要調(diào)到當(dāng)時(shí)的市價(jià)。投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量和成本法后續(xù)計(jì)量中有很大的差別，會(huì)對企業(yè)的真實(shí)價(jià)值和會(huì)計(jì)利潤產(chǎn)生很大的影響（何江，2022） 。采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的時(shí)候，不需要確認(rèn)公允價(jià)值的變化所產(chǎn)生的利得或損失，5只需要考慮資產(chǎn)的減值以及計(jì)提折扣和攤銷，用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，則不再需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀分析 采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量不多，但呈增加趨勢通過上網(wǎng)查閱 2022 2022 年年報(bào)的方式，收集了對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司數(shù)據(jù)，計(jì)算披露有投資性房地產(chǎn)的上市公司中應(yīng)用公允價(jià)值的比例。如表 311 所示：表 311 資料來源：馮群英，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2022（6）.從統(tǒng)計(jì)的結(jié)果可以看出，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的采用大多都持謹(jǐn)慎態(tài)度。2022 年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的有 9 家，占上市公司總數(shù) %。 2022 年增加到 18 家，占上市公司總數(shù) %，2022 年增加到 25 家，占上市公司總數(shù) %，數(shù)量上呈年遞增的趨勢。 確定公允價(jià)值金額的方法各異，有待進(jìn)一步規(guī)范公允價(jià)值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~，相關(guān)計(jì)量價(jià)值的取得需要采用一定的方法。從上市公司來看，主要采用了以下方法，見表 312:表 312 年份 公允價(jià)值計(jì)量公司數(shù) 統(tǒng)計(jì)公司數(shù) 比例(%) 2022 25 772 2022 31 839 2022 40 927 2022 47 983 房地產(chǎn)評估價(jià)格第三方調(diào)查報(bào)告雙方談判價(jià)格參考同類同條件房地產(chǎn)價(jià)格披露 合計(jì)數(shù)量（家） 14 3 2 2 4 25比列（%） 56 12 8 8 16 1006 資料來源：馮群英，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2022（6）. 表 312 中可以看出，上市公司確定公允價(jià)值金額的方法非常多樣，主要以評估價(jià)格為主，其次是第三方調(diào)查報(bào)告和參考同類同條件房地產(chǎn)的價(jià)格，少數(shù)企業(yè)未披露確定公允價(jià)值的方法。上市公司選用的方法與準(zhǔn)則要求的相比，存在一定距離，仍需要進(jìn)一步規(guī)范。 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的影響分析 增加企業(yè)的利潤企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,能夠更加真實(shí)地反映期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,而且通過比較能夠得到前后期投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng),結(jié)合相關(guān)政策,對投資性房地產(chǎn)未來走向進(jìn)行更加科學(xué)合理地預(yù)期,從而能夠進(jìn)使作出的投資決策更加理性。新準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,將不用對其進(jìn)行折舊或是攤銷,而是在期末將其變動(dòng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 。由于不再計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,企業(yè)的費(fèi)用因而會(huì)減少,期末企業(yè)利潤會(huì)相應(yīng)增加另外,由于近年來我國房地產(chǎn)市場不斷升溫,企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值相對于取得時(shí)的成本,已經(jīng)有了大幅提高,這時(shí)候采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的巨大差額均計(jì)入“公允價(jià)值損益”,客觀上也會(huì)增加企業(yè)當(dāng)年的利潤。 改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,使得擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到較大程度的提升,資產(chǎn)增值“顯性化”。另一方面,重分類后的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量,則不用計(jì)提折舊,相應(yīng)地也會(huì)增加凈資產(chǎn)的價(jià)值。而資產(chǎn)賬面價(jià)值的提升,則會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,使企業(yè)在表面上呈現(xiàn)較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)融資帶來了便利條件,有利于公司進(jìn)行融資、并購以及規(guī)模擴(kuò)張。 增加企業(yè)的所有者權(quán)益企業(yè)從成本模式變更為公允價(jià)值模式,根據(jù)準(zhǔn)則的要求,屬于會(huì)計(jì)政策的變更,應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 28 號一會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。在變更的當(dāng)年,企業(yè)要采取追述調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益。而近年來房地產(chǎn)價(jià)格大大高于取得時(shí)的成本,由此導(dǎo)致的結(jié)果就是,企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)會(huì)大幅度提升,所有者權(quán)益也會(huì)相應(yīng)大幅度增加。另外,新準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),公允價(jià)值如果大于賬面價(jià)值,其差額也計(jì)入所有者權(quán)益,這兩種情況下,企業(yè)的所有者權(quán)益都會(huì)增加。 以中航地產(chǎn)股份有限公司為例7 中航地產(chǎn)股份有限公司簡介深圳中航地產(chǎn)股份有限公司是經(jīng)深圳市人民政府以深府函(1994)13 號文批準(zhǔn),于 1994 年 3 月 30 日成立的經(jīng)深圳市證券管理辦公室深辦復(fù)字(1994)第 142號文批準(zhǔn),向社會(huì)公開發(fā)行股票,深圳證券交易所 1994 年 9 月 24 日深證市字(1994)第 23 號文批準(zhǔn)上市交易,注冊資本為人民幣 萬元。2022 年 11月 16 日,該公司 2022 年第二次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過了《關(guān)于增加公司注冊資本的議案》,同意將公司注冊資本由人民幣 萬元增加至人民幣 22232 萬元。同時(shí),本次臨時(shí)股東大會(huì)還通過了《關(guān)于公司更名為深圳中航地產(chǎn)股份有限公司的議案》,同意公司將原用名“深圳市南光(集團(tuán))股份有限公司”變更為“深圳中航地產(chǎn)股份有限公司” 。公司經(jīng)營范圍為:從事各類投資、開辦商場、賓館服務(wù)配套設(shè)施、國內(nèi)商業(yè)物資供銷業(yè)；另有物業(yè)管理、經(jīng)營、舉辦各種產(chǎn)品展銷、開展科技交流活動(dòng)、舉辦科技學(xué)術(shù)交流會(huì)議。本公司及子公司主要產(chǎn)品為商品住宅及商鋪、物業(yè)服務(wù)、酒店服務(wù)。公司憑借上市公司的有利平臺,整合資源、擴(kuò)大規(guī)模、突出主業(yè),先后完成了物業(yè)、酒店、地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)的整合重組工作,充分發(fā)揮整體協(xié)同優(yōu)勢,著力打造城市綜合體,發(fā)展“中航城”核心產(chǎn)品品牌,形成以深圳為基地并輻射珠三角的業(yè)務(wù)核心,同時(shí)強(qiáng)勢挺進(jìn)中國西南、西北、中南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域,進(jìn)而形成全國戰(zhàn)略發(fā)展布局。 中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的現(xiàn)狀及影響中航地產(chǎn)在 2022 年資產(chǎn)負(fù)債表日對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。公司對投資性房地產(chǎn)扣除 10%的凈殘值后按 50 年進(jìn)行平均攤銷。2022 年 4 月26 日,該公司以通訊表決方式召開了第五屆董事會(huì)第二十六次會(huì)議,審議通過了《關(guān)于投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策變更的議案》及《公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法(試行)》,決定自 2022 年 1 月 1 日起,對持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,具體會(huì)計(jì)政策如下:資產(chǎn)負(fù)債表日,公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不對其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,并以期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,并在 2022 年及 2022 年度可比報(bào)表中進(jìn)行追溯調(diào)整。下面，是中航地產(chǎn)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響。根據(jù)公司 2022 年末及 2022 年末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估值結(jié)果，對公司 2022 年及 2022 年資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目影響的增加額如表 331:表 3312022年度 2022年度投資性房地產(chǎn) 351,266,