【正文】 價值就是現(xiàn)時的市場交易價格。FASB 在上世紀(jì)七十年代、八十年代和九十年代以后分別有 7 項(xiàng)、15 項(xiàng)和29 項(xiàng)會計準(zhǔn)則采用公允價值概念。在 2022 年 9 月發(fā)布的《公允價值計量》準(zhǔn)則中將公允價值概念定義為:“在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時市場參與者在計量日支付的價格” 。我國在新頒布的會計準(zhǔn)則中將公允價值定義為:“在公允價值計量下,資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量” 。由上的各種定義比較可知,公允價值不僅是與其它計量屬性并列的一種計量方法,可以說是其他屬性存在的基礎(chǔ),即需要反映交易和事項(xiàng)內(nèi)含的公允的價格,并同時兼有可靠性和相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。FASB 發(fā)布的 SFAS 157 號準(zhǔn)則《公允價值計量》把公允價值定義為“在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時市場參與者在計量日支付的價格”,其中有序交易是指信息在計量日前向市場公開并按通常慣例允許涉及同類資產(chǎn)和負(fù)債的市場行為,其計量目標(biāo)是在出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負(fù)債這種假設(shè)交易中確定其脫3手價格。由此可見,FASB 認(rèn)為公允價值具有公允性、不確定性和時效性三個方面的特征。我國新會計準(zhǔn)則中進(jìn)一步把公允價值的主要特征解釋為形成公允價值交易的公平性、計量對象的廣泛性以及交易和交易雙方的假定性?？梢?公允價值的基本特征為公允性、假定性、廣泛性和時效性。 投資性房地產(chǎn)定義及其公允價值計量目標(biāo)將房地產(chǎn)作為一種投資手段，近年來在企業(yè)中已經(jīng)成為一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，能夠單獨(dú)計量和出售。投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)不同，體現(xiàn)在以下三個方面:（1）目的不同投資性房地產(chǎn)是指為賺取資金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的，具有投資性質(zhì)，需要公允價值來動態(tài)反應(yīng)其價值的變化。而普通房地產(chǎn)則側(cè)重于該項(xiàng)資產(chǎn)在商品的生產(chǎn)、勞務(wù)或供應(yīng)過程等中的使用。（2）現(xiàn)金流歸屬性不同投資性房地產(chǎn)很大程度上獨(dú)立于企業(yè)的其他資產(chǎn)，能夠獨(dú)立的產(chǎn)生現(xiàn)金流，而自用房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)而且歸屬于生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其他資產(chǎn)，在這點(diǎn)上與企業(yè)自用房存在本質(zhì)的不同。（3）風(fēng)險收益性不同與一般的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)的投資金額較大，周期較長，而流動與變現(xiàn)能力較差，同時還具有高風(fēng)險與高收益的特征。根據(jù)新會計準(zhǔn)則，上市公司的投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。而國際會計準(zhǔn)則第 40 號的投資性房地產(chǎn)包括的范圍還要更廣，它還包括以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件下的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn)，即租入的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租以賺取租金也屬于投資性房地產(chǎn)范圍。按照我國新準(zhǔn)則對公允價值的定義，投資性房地產(chǎn)的公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格。投資性房地產(chǎn)公允價值應(yīng)以脫手價格而非進(jìn)入價格為計量目標(biāo)，不僅因?yàn)檫@一目標(biāo)體現(xiàn)了從房地產(chǎn)市場交易者角度對資產(chǎn)未來流入和對負(fù)債未來流出的當(dāng)前預(yù)期，且與會計準(zhǔn)則對資產(chǎn)的定義是一致的，同時，從財務(wù)報告的角度上講，脫手價格目標(biāo)也更為合理。另外，從概念上講，進(jìn)入價和脫手價是不同的，某一房地產(chǎn)的市場價格，對出售者來說是脫手價，對購買者來說卻是進(jìn)入價。交易主體可能在一個市場購買房地產(chǎn)，而到另外的市場去出售或轉(zhuǎn)讓。財務(wù)報告應(yīng)當(dāng)致力于對4主體當(dāng)前持有房地產(chǎn)而不是欲購置房地產(chǎn)的情況進(jìn)行“公允表述” ，從而從出售者或轉(zhuǎn)讓者的角度考慮投資性房地產(chǎn)的公允價值計量。 投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量的原理在 2022 年我國在上市公司中執(zhí)行新的會計準(zhǔn)則，公允價值計量模式成為投資性房地產(chǎn)市場資產(chǎn)計量的重要模式之一。在此之前，投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量基本采用成本模式計量。新的會計準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。即采用公允價值模式進(jìn)行計量，應(yīng)當(dāng)滿足兩個條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場中取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)） ，如果其公允價值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后（兩者孰早） ，再以公允價值計量（徐漢峰，2022） 。當(dāng)我們應(yīng)用公允價值計量時，還必須注意它的特殊性：第一，公允價值不同于市場價格，用公允價值計量的資產(chǎn)要求具有活躍的市場，其交易是大量而有序的，報價是公開并很容易取得。但是對公允價值來說，這樣的市場報價還只是屬于最佳的估計市場價格。如果缺乏活躍的市場，則公允價值就喪失最重要的可靠的估計依據(jù)了。第二，公允價值不是現(xiàn)實(shí)交易時產(chǎn)生的。它的估價對象是假想交易，并非已發(fā)生的現(xiàn)實(shí)交易。只要該資產(chǎn)或負(fù)債一直存在，就需要進(jìn)行持續(xù)后續(xù)計量。第三，公允價值計量不是以交易雙方為基礎(chǔ)，而是以市場為基礎(chǔ)。資產(chǎn)或負(fù)債的貨幣表現(xiàn)始終近似于市場價格。因此，每個報告日，它都要調(diào)到當(dāng)時的市價。投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值模式計量和成本法后續(xù)計量中有很大的差別，會對企業(yè)的真實(shí)價值和會計利潤產(chǎn)生很大的影響（何江，2022） 。采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的時候，不需要確認(rèn)公允價值的變化所產(chǎn)生的利得或損失，5只需要考慮資產(chǎn)的減值以及計提折扣和攤銷，用公允價值模式計量時，則不再需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。 投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀分析 采用公允價值計量模式的上市公司數(shù)量不多，但呈增加趨勢通過上網(wǎng)查閱 2022 2022 年年報的方式，收集了對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的上市公司數(shù)據(jù)，計算披露有投資性房地產(chǎn)的上市公司中應(yīng)用公允價值的比例。如表 311 所示：表 311 資料來源：馮群英，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2022（6）.從統(tǒng)計的結(jié)果可以看出，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的采用大多都持謹(jǐn)慎態(tài)度。2022 年年報中披露采用公允價值模式后續(xù)計量的有 9 家，占上市公司總數(shù) %。 2022 年增加到 18 家，占上市公司總數(shù) %，2022 年增加到 25 家，占上市公司總數(shù) %，數(shù)量上呈年遞增的趨勢。 確定公允價值金額的方法各異，有待進(jìn)一步規(guī)范公允價值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~，相關(guān)計量價值的取得需要采用一定的方法。從上市公司來看，主要采用了以下方法，見表 312:表 312 年份 公允價值計量公司數(shù) 統(tǒng)計公司數(shù) 比例(%) 2022 25 772 2022 31 839 2022 40 927 2022 47 983 房地產(chǎn)評估價格第三方調(diào)查報告雙方談判價格參考同類同條件房地產(chǎn)價格披露 合計數(shù)量（家） 14 3 2 2 4 25比列（%） 56 12 8 8 16 1006 資料來源：馮群英，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2022（6）. 表 312 中可以看出，上市公司確定公允價值金額的方法非常多樣，主要以評估價格為主，其次是第三方調(diào)查報告和參考同類同條件房地產(chǎn)的價格，少數(shù)企業(yè)未披露確定公允價值的方法。上市公司選用的方法與準(zhǔn)則要求的相比，存在一定距離，仍需要進(jìn)一步規(guī)范。 投資性房地產(chǎn)公允價值計量的影響分析 增加企業(yè)的利潤企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量,能夠更加真實(shí)地反映期末投資性房地產(chǎn)的價值,而且通過比較能夠得到前后期投資性房地產(chǎn)公允價值變動,結(jié)合相關(guān)政策,對投資性房地產(chǎn)未來走向進(jìn)行更加科學(xué)合理地預(yù)期,從而能夠進(jìn)使作出的投資決策更加理性。新準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的,將不用對其進(jìn)行折舊或是攤銷,而是在期末將其變動計入“公允價值變動損益” 。由于不再計提折舊或進(jìn)行攤銷,企業(yè)的費(fèi)用因而會減少,期末企業(yè)利潤會相應(yīng)增加另外,由于近年來我國房地產(chǎn)市場不斷升溫,企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價值相對于取得時的成本,已經(jīng)有了大幅提高,這時候采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量,公允價值與其賬面價值的巨大差額均計入“公允價值損益”,客觀上也會增加企業(yè)當(dāng)年的利潤。 改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,使得擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價值得到較大程度的提升,資產(chǎn)增值“顯性化”。另一方面,重分類后的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量,則不用計提折舊,相應(yīng)地也會增加凈資產(chǎn)的價值。而資產(chǎn)賬面價值的提升,則會降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,使企業(yè)在表面上呈現(xiàn)較低的財務(wù)風(fēng)險,為企業(yè)融資帶來了便利條件,有利于公司進(jìn)行融資、并購以及規(guī)模擴(kuò)張。 增加企業(yè)的所有者權(quán)益企業(yè)從成本模式變更為公允價值模式,根據(jù)準(zhǔn)則的要求,屬于會計政策的變更,應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 28 號一會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。在變更的當(dāng)年,企業(yè)要采取追述調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益。而近年來房地產(chǎn)價格大大高于取得時的成本,由此導(dǎo)致的結(jié)果就是,企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)會大幅度提升,所有者權(quán)益也會相應(yīng)大幅度增加。另外,新準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),公允價值如果大于賬面價值,其差額也計入所有者權(quán)益,這兩種情況下,企業(yè)的所有者權(quán)益都會增加。 以中航地產(chǎn)股份有限公司為例7 中航地產(chǎn)股份有限公司簡介深圳中航地產(chǎn)股份有限公司是經(jīng)深圳市人民政府以深府函(1994)13 號文批準(zhǔn),于 1994 年 3 月 30 日成立的經(jīng)深圳市證券管理辦公室深辦復(fù)字(1994)第 142號文批準(zhǔn),向社會公開發(fā)行股票,深圳證券交易所 1994 年 9 月 24 日深證市字(1994)第 23 號文批準(zhǔn)上市交易,注冊資本為人民幣 萬元。2022 年 11月 16 日,該公司 2022 年第二次臨時股東大會審議通過了《關(guān)于增加公司注冊資本的議案》,同意將公司注冊資本由人民幣 萬元增加至人民幣 22232 萬元。同時,本次臨時股東大會還通過了《關(guān)于公司更名為深圳中航地產(chǎn)股份有限公司的議案》,同意公司將原用名“深圳市南光(集團(tuán))股份有限公司”變更為“深圳中航地產(chǎn)股份有限公司” 。公司經(jīng)營范圍為:從事各類投資、開辦商場、賓館服務(wù)配套設(shè)施、國內(nèi)商業(yè)物資供銷業(yè)；另有物業(yè)管理、經(jīng)營、舉辦各種產(chǎn)品展銷、開展科技交流活動、舉辦科技學(xué)術(shù)交流會議。本公司及子公司主要產(chǎn)品為商品住宅及商鋪、物業(yè)服務(wù)、酒店服務(wù)。公司憑借上市公司的有利平臺,整合資源、擴(kuò)大規(guī)模、突出主業(yè),先后完成了物業(yè)、酒店、地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)的整合重組工作,充分發(fā)揮整體協(xié)同優(yōu)勢,著力打造城市綜合體,發(fā)展“中航城”核心產(chǎn)品品牌,形成以深圳為基地并輻射珠三角的業(yè)務(wù)核心,同時強(qiáng)勢挺進(jìn)中國西南、西北、中南、長三角和環(huán)渤海區(qū)域,進(jìn)而形成全國戰(zhàn)略發(fā)展布局。 中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)計量的現(xiàn)狀及影響中航地產(chǎn)在 2022 年資產(chǎn)負(fù)債表日對持有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。公司對投資性房地產(chǎn)扣除 10%的凈殘值后按 50 年進(jìn)行平均攤銷。2022 年 4 月26 日,該公司以通訊表決方式召開了第五屆董事會第二十六次會議,審議通過了《關(guān)于投資性房地產(chǎn)會計政策變更的議案》及《公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法(試行)》,決定自 2022 年 1 月 1 日起,對持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量,具體會計政策如下:資產(chǎn)負(fù)債表日,公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,不對其計提折舊或進(jìn)行攤銷,并以期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益,并在 2022 年及 2022 年度可比報表中進(jìn)行追溯調(diào)整。下面，是中航地產(chǎn)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式對企業(yè)財務(wù)狀況的影響。根據(jù)公司 2022 年末及 2022 年末投資性房地產(chǎn)公允價值的估值結(jié)果，對公司 2022 年及 2022 年資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目影響的增加額如表 331:表 3312022年度 2022年度投資性房地產(chǎn) 351,266,