培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和盈利模式-全文預(yù)覽
【正文】 策 合約討論 簽 約 進(jìn)場辦照 裝 修 信息發(fā)布 開 業(yè) 調(diào) 整 招商工作的一般業(yè)務(wù)流程 （ 1）選 址 （ 2）建 筑 （ 3）工程界面 （ 4）商務(wù)洽談 招商工作一般業(yè)務(wù)程序 招商順序安排也是具有策略性， 招商按下列順序展開： 效用 序號(hào) 商業(yè)分類 作用 租金水平 時(shí)間 第一序列 主力店（大超、百貨） 招商成功關(guān)鍵 低，有邊際效應(yīng) 前期完成 第二序列 次主力店 協(xié)同效應(yīng) 低 前期完成 第三序列 名牌特色店 標(biāo)桿作用 中等 前期完成 第四序列 配套商業(yè) 業(yè)態(tài)和諧 中 — 高，量大 中期完成 第五序列 常規(guī)店群 豐富商品 中高、量大，平衡收益 后期完成 制訂招商優(yōu)惠措施的策略 招商業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì) （總圖） ◆ 地方政府可以提供育商政策； ◆ 項(xiàng)目開發(fā)商（物業(yè)業(yè)主）可以提供的招商 優(yōu)惠條件； ◆ 運(yùn)營管理商：商業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理商的 減免措施。 需要招商的物業(yè)類型 購物中心 、主題賣場 、特色商業(yè)街、 百貨商場 、市場 、奧特萊斯 、大型 商貿(mào)城 招商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的作用 開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)必須從商業(yè)上入 手，強(qiáng)化招商和運(yùn)營管理，才能獲得良好 的收益。 指向 傳 媒 選 擇 投 放 方 式 1 開 工 特色，亮點(diǎn)、 PO、 SP活動(dòng) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 市場全方位 大眾、財(cái)經(jīng) 通訊、報(bào)導(dǎo) 2 項(xiàng)目融資 項(xiàng)目前景、增值方式 各有關(guān)專家、高管 財(cái)經(jīng) 特案 3 招 商 商業(yè)機(jī)會(huì)、聚集效應(yīng) 商業(yè)環(huán)境、 SP活動(dòng) 名人、名家、 行業(yè)協(xié)會(huì) 商業(yè)、大眾 新聞、報(bào)道 技術(shù)要素與訣竅 商場因素多 細(xì)節(jié)很重要； 臺(tái)階高，客人少 立面不要太波折； 角多不吉利 弧線巧設(shè)計(jì)； 車位是品位 交通是客流； 開門不可對(duì)路角 路沖 “ 主入 ” 要檔照； 動(dòng)線設(shè)計(jì)掃遍角 盲道布置不可少； 綠化檔窗柱當(dāng)門 種樹對(duì)著中間柱； 剪力墻，上下道 轉(zhuǎn)換成本又很高； 剪圍欄超過一米四 內(nèi)部銳角少就好； 建筑商業(yè)相交融 商業(yè)文化更突出； 小商鋪要通透 商場大了可封窗； 柱距不能太隨意 方便布置和分隔； 層高變化對(duì)面積 承重配置要合理； 分時(shí)營業(yè)區(qū)域劃 免得陰陽不調(diào)沒法做； 燈光亮點(diǎn)不吃虧 三個(gè)要素要記牢。大悅城；子品牌漸成氣象。 商業(yè)地產(chǎn)兩種開發(fā)類型 一是產(chǎn)品性開發(fā) 二是資產(chǎn)性開發(fā) 商鋪和住宅的差異 比較項(xiàng)目 商 業(yè) 物 業(yè) 居 住 物 業(yè) 最終用途 商業(yè)經(jīng) 營 居 住 評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)利潤或租金 舒適、安全、便捷、私密、經(jīng)濟(jì)、景觀 升值條件 經(jīng)營或商業(yè)環(huán)境改善 土地或居住環(huán)境改善 消耗方式 價(jià)值轉(zhuǎn)移 (中間商品 ) 終端消耗 獲得方式 投 資 購 置 類 型 經(jīng)營型物業(yè) 消耗型物業(yè) 屬 性 生產(chǎn)資料 生活資料 二、商業(yè)地產(chǎn)分類 單一型：純商業(yè)地產(chǎn) 復(fù)合型：商住復(fù)合、商旅復(fù)合、 商辦復(fù)合、工商復(fù)合 多元組合型：商旅辦組合、 商住辦組合、 工商辦住組合等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和盈利模式 商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)提要 姜新國 中國商業(yè)地產(chǎn)理論主要奠基人之一、全國著名商業(yè)地產(chǎn)專家，中國第一部商業(yè)地產(chǎn)專著作者，在清華、北大等名校講授商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)界有商業(yè)地產(chǎn) “ 教父 ” 之稱。 商業(yè)地產(chǎn)真經(jīng) 經(jīng) 營 實(shí) 心 化 資 產(chǎn) 優(yōu) 質(zhì) 化 開 發(fā) 系 統(tǒng) 化 項(xiàng) 目 品 牌 化 上 篇 基 礎(chǔ) 知 識(shí) 一、商業(yè)地產(chǎn)概念 二、商業(yè)地產(chǎn)分類 三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和發(fā)展趨勢(shì) 四、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)流程 五、商業(yè)地產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)地產(chǎn)概念 固化資本 價(jià)值表現(xiàn) 商業(yè)價(jià)值影響房地產(chǎn)價(jià)值表現(xiàn) 商業(yè)利潤支持租金，租金支持 房價(jià)。萬象城 VS中糧 保障版塊： 法務(wù)部 、 保障部 、 審計(jì)室 專業(yè)企業(yè)組織架構(gòu) 提升商業(yè)價(jià)值的方法 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房價(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值 提升租金 提升回報(bào) 商場管理 管理技術(shù) 物業(yè)管理 業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式 業(yè)種組合 品 種 商品經(jīng)營成本 商品成本 價(jià) 格 經(jīng)營成本 促進(jìn)關(guān)系 商業(yè)推廣 招商能力 業(yè)態(tài)主題 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房價(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)
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