【正文】 14 無形資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽 17 長期待攤費用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計 23, 25, 2, 21 流動負債 3, 3, 22 非流動負債 6, 6, 23 負債合計 9, 9, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 13, 16, 2, 沈陽世達物流有限責任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 17頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （二）收益法結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營及本報告所列假設和限定條件下，采用收益法評估后沈陽世達公 司股東全部權(quán)益價值為 1,073萬元，較賬面凈資產(chǎn)減值 12,。 （二）特殊假設 假設評估范圍內(nèi)的物業(yè)以后年度不改變現(xiàn)有用途和經(jīng)營模式、不作重大 改造，目前已經(jīng)簽訂的租賃合同均 能正常執(zhí)行； 假設評估范圍內(nèi)的物業(yè)土地使用權(quán)到期后不考慮續(xù)期和殘值；在土地使 用權(quán)到期前物業(yè)均能正常使用； 假設公司所持有的物業(yè)所在的城市和區(qū)域，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，租金價格 不發(fā)生重大的起伏波動； 國家相關(guān)的涉及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的各項稅率政策保持穩(wěn)定，公司均按 國家規(guī)定正常交稅。 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設：它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評估對象而作出的評估 假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市 場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣 方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自 愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。 （ 2）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫 按照天健興業(yè)規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書。 對投資性房地產(chǎn)，評估人員采取抽查土地的出讓合同、房產(chǎn)建造合同、折 舊攤銷、出租合同等方式進行賬務核查，并采 取現(xiàn)場勘察的方式對房地產(chǎn)出租狀 況進行了解。 （ 2）根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并 指導被評估單位參與 資產(chǎn)評估配合人員填寫。 D非經(jīng)營性資產(chǎn)及負債 在上述工作基礎上，加上或減去未在公司經(jīng)營業(yè)務預測中考慮的往來款項等 與公司經(jīng)營不直接相關(guān)的其它資產(chǎn) 及負債，在此基礎上減公司的有息債務，最終 得到公司的股東全部權(quán)益價值。在 合同續(xù)展期之后至收益期結(jié)束，出于穩(wěn)健原則，我們預測租金保持原租賃合同的 租金增長水平。 對負債中的應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款等 科目，以經(jīng)核實的企業(yè)實際應承擔的負債或義務確定評估值。 成新率的評定先采用年限法確定設備的理論成新率，并在理論成新率的基礎 上，再以設備的維護保養(yǎng)情況、現(xiàn)場勘察評價等進行調(diào)整。 開發(fā)利潤：經(jīng)過 WIND咨詢查得 2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用利潤率。 計算公式為：評估值 =重置全價 綜合成新率 重置全價 =建筑安裝工程綜合造價 +前期費用及其他費用 +資金成本 +開發(fā)利 潤 建筑安裝工程綜合造價：對于建 (構(gòu) )筑物采用預決算調(diào)整法確定其建安造 價，即以待估建 (構(gòu) )筑物決算中的工程量為基礎，按基準日工程預算價格、費率， 將其調(diào)整為按基準日價格標準計算的建安綜合造價。 關(guān)于非流動資產(chǎn)：沈陽世達公司的流動資產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)、固定資 產(chǎn)、長期 待攤費用等。評估人員通過核查賬簿、 原始憑證、核實合同，在進行經(jīng)濟內(nèi)容和賬齡分析的基礎上，通過個別認定法分 析應收款項的可收回金額及未來可收回金額的評 估風險損失確定應收賬款的評 估值。考慮到資產(chǎn)和行 業(yè)特點，我們對沈陽世達公司的股東權(quán)益價值同時采用資產(chǎn)基礎法和收益法進行 評估，最終以資產(chǎn)基礎法確定評估結(jié)果。資產(chǎn)基礎法是 指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。 （三）評估準則依據(jù) 資產(chǎn)評估準則 — 基本準則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則 — 基本準則； 資產(chǎn)評估準則 — 評估報告、資產(chǎn)評估準則 — 評估程序； 資產(chǎn)評估準則 — 工作底 稿、資產(chǎn)評估準則 — 業(yè)務約定書； 資產(chǎn)評估準則 — 機器設備、資產(chǎn)評估準則 — 不動產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）； 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見； 資產(chǎn)評估價值類型指導意見； 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南； 資產(chǎn)評估準則 —— 企業(yè)價值。 五、評估基準日 委托方確定以 2020年 7月 31日作為本次評估基準日。 評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為所涉及的評估對象和評估范圍一致。其中流動資產(chǎn)賬面價 值為 2,，非流動資產(chǎn)賬面價值為 21,，流動負債賬面價值 為 3,，非流動負債賬面價值為 6,。 二、評估目的 豪威投資公司擬收購 Reco Shine持有的沈陽世達公司 56%股權(quán)，本次評估的 目的系確定沈陽世達公司的股東全部權(quán)益于評估基準日的市場價值，為此次股 權(quán)收購事宜提供價值參考依據(jù)。 2020年 4月，佳之地將其所持有的 14%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽光股份，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓 后， Reco Shine持有 56%股權(quán)，陽光股份持有 44%股權(quán)。 2020年 2月 7日，陽光股份將該公司 40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 Reco Shine，同時風度 房地產(chǎn)將所持有的該公司 30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 Reco Shine，同年沈陽世達公司變更為 中外合資經(jīng)營企業(yè)。 （二）產(chǎn)權(quán)持有者概況 Reco Shine Pte Ltd.（瑞陽私人有限公司）成立于 2020年 3月，其實際控 制 人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（ GIC RE）， Reco Shine于 2020年成為被評估 單位沈陽世達物流有限責任公司的股東。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，如欲了解本評估項目的全面情況及資產(chǎn)評 估結(jié)果成立的各種假設和前提、正確評價資產(chǎn)評估結(jié)果，請報告使用者在征得評 估報告所有者許可后，認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文，并請關(guān)注特別 事項說明部分 的內(nèi)容及其對評估結(jié)論的影響。即經(jīng)評估后沈陽世達公司的股東全部權(quán)益價值為 16, 元。商業(yè)物業(yè)的收益受社會經(jīng)濟形勢、消費習慣、區(qū)域位置等影響較大， 同時也受商場的業(yè)態(tài)定位、周邊競爭情況、經(jīng)營管理等的影響，采用收益法評估 體現(xiàn)了評估基準日企業(yè)經(jīng)營管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價值。 六、評估方法：資產(chǎn)基礎法和收益法。 二、評估對象：沈陽世達公司于評估基準日的股東全部權(quán)益。 四、我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已 對評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其涉 及資產(chǎn)法律權(quán)屬資料進行查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提 請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。 豪威投資有限公司 擬收購沈陽世達物流有限責任公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告 天興評報字（ 2020）第 78705號 （第一冊，共一冊） 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 二〇一三年十二月十七日 沈陽世達物流有限責任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 1頁 北京天 健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購沈陽世達物流有限責任公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告 天興評報字（ 2020）第 78705號 目 錄 注冊資產(chǎn)評估師聲明 ................................................................................................... 1 資產(chǎn)評估報告摘要 .................................................. 2 資產(chǎn)評估報告 ...................................................... 5 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位概況和評估報告使用者 ............. 5 二、評估目的 ....................................................... 7 三、評估對象和評估范圍 ............................................. 7 四、價值類型及其定義 ............................................... 8 五、評估基準日 ....................................................