【正文】 并在理論成新率的基礎(chǔ) 上，再以設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況、現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)價(jià)等進(jìn)行調(diào)整。 理論成新率 =（經(jīng)濟(jì)使用年限 已使用年限） /經(jīng)濟(jì)使用年限 100% 。 （ 3）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用主要為沈陽(yáng)世達(dá)公司商業(yè)物業(yè)的施工、裝修和改造費(fèi)，評(píng)估人 員通過(guò)核對(duì)明細(xì)賬、總賬、報(bào)表，了解其賬面價(jià)值的構(gòu)成和攤銷(xiāo)情況等，其中沈 陽(yáng)世達(dá)公司商業(yè)物業(yè)的施工、裝修和改造費(fèi)已在投資性房地產(chǎn)中考慮，故在此評(píng) 估 為零。 關(guān)于負(fù)債的評(píng)估 關(guān)于負(fù)債中的應(yīng)付利息、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期借款的評(píng)估，評(píng)估 人員根據(jù)企業(yè)提供的項(xiàng)目明細(xì)表及借款合同、相關(guān)財(cái)務(wù)資料，對(duì)賬面值進(jìn)行核 實(shí)，并向銀行發(fā)詢(xún)證函，以經(jīng)核實(shí)的企業(yè)實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債確定評(píng)估值。 對(duì)負(fù)債中的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等 科目，以經(jīng)核實(shí)的企業(yè)實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債或義務(wù)確定評(píng)估值。 （二）收益法評(píng)估思路 沈陽(yáng)世達(dá)公司從事商業(yè)物業(yè)租賃，在對(duì)沈陽(yáng)世達(dá)公司采用收益法評(píng)估時(shí)，我 們采用收益法的企業(yè)自由現(xiàn)金流模型進(jìn)行評(píng)估，即通過(guò)對(duì)公司營(yíng) 業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成 本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及所得稅費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算，計(jì)算其各 年經(jīng)營(yíng)性股權(quán)現(xiàn)金流量，最后選取對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，加上相關(guān)的非經(jīng)營(yíng)性 資產(chǎn)、負(fù)債，扣減公司有息債務(wù)，最終得出股東權(quán)益價(jià)值。 收益法評(píng)估的基本計(jì)算公式為： n P=ΣRi （ 1+r） i+Pk i=1 式中： P股東權(quán)益價(jià)值； Ri第 i年的股權(quán)現(xiàn)金流； r折現(xiàn)率； 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 13頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 i收益預(yù)測(cè)年，取基準(zhǔn)日時(shí) i=0； Pk為評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及負(fù)債。 收益法的實(shí)施過(guò)程分成四個(gè)步驟： A收益的預(yù)測(cè) a營(yíng)業(yè)收入 對(duì)于出租收入，我們按照合同約定的租金水平來(lái)預(yù)測(cè)主力店的租金收入。在 合同續(xù)展期之后至收益期結(jié)束，出于穩(wěn)健原則，我們預(yù)測(cè)租金保持原租賃合同的 租金增長(zhǎng)水平。 b成本費(fèi)用和稅金及附加 根據(jù)公司歷史年度費(fèi)用水平和管理層的經(jīng)驗(yàn)情況確定未來(lái)年度的營(yíng)業(yè)成本、 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù) 費(fèi)用等成本，并按營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地稅等各種稅種的相關(guān)規(guī) 定確定主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。 B收益期 我們按房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)到期的時(shí)間確定收益的截止時(shí)間。 C折現(xiàn)過(guò)程 在預(yù)測(cè)的上述部分收益加總求和后，扣除各項(xiàng)成本費(fèi)用和稅金及附加，得到 公司的利潤(rùn)總額，再扣除公司所得稅，加回折舊攤銷(xiāo)等，計(jì)算出股權(quán)現(xiàn)金流量， 然后選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將其進(jìn)行折現(xiàn)處理，得到經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值。 D非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及負(fù)債 在上述工作基礎(chǔ)上，加上或減去未在公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)中考慮的往來(lái)款項(xiàng)等 與公司經(jīng)營(yíng)不直接相關(guān)的其它資產(chǎn) 及負(fù)債，在此基礎(chǔ)上減公司的有息債務(wù)，最終 得到公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國(guó)家有 關(guān)部門(mén)相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評(píng)估約定函所約定的事 項(xiàng)，天健興業(yè)已實(shí)施了對(duì)被評(píng)估單位提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料 的驗(yàn)證審核，按被評(píng)估單位提交的資產(chǎn)清單對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地 察看與核對(duì)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及其他有必要實(shí)施的 資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過(guò)程如下： 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 14頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 接受委托及準(zhǔn)備階段 （ 1）天健興業(yè)于 2020年 9月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。在 接受委托后，天健興業(yè)即與委托方就本次評(píng)估目的、評(píng)估范圍、委托評(píng)估資產(chǎn)的 特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估方案的問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真討論。 （ 2）根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對(duì)性地布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，并 指導(dǎo)被評(píng)估單位參與 資產(chǎn)評(píng)估配合人員填寫(xiě)。 （ 3）評(píng)估方案的設(shè)計(jì) 依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估 現(xiàn)場(chǎng)工作小組。 （ 4）評(píng)估資料的準(zhǔn)備 收集和整理評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)交易價(jià)格信息、評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明文件等。 現(xiàn)場(chǎng)清查階段 評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證：根據(jù)被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報(bào) 明細(xì)，對(duì)貨幣資金，評(píng)估人員通過(guò)查閱日記賬，審核銀行對(duì)賬單及銀行存款余額 調(diào)節(jié)表等方式進(jìn)行調(diào)查。 對(duì)投資性房地產(chǎn)，評(píng)估人員采取抽查土地的出讓合同、房產(chǎn)建造合同、折 舊攤銷(xiāo)、出租合同等方式進(jìn)行賬務(wù)核查，并采 取現(xiàn)場(chǎng)勘察的方式對(duì)房地產(chǎn)出租狀 況進(jìn)行了解。 對(duì)往來(lái)款，評(píng)估人員采取核對(duì)總賬、明細(xì)賬、抽查借款合同憑證、函證等 方式確定其真實(shí)性。 對(duì)收入、成本、費(fèi)用，評(píng)估人員采取抽查出租合同，收租憑證、納稅申報(bào) 表、費(fèi)用分?jǐn)偙淼姆绞竭M(jìn)行核實(shí)。 評(píng)定估算及綜合處理階段 （ 1）評(píng)估結(jié)果的確定 依據(jù)天健興業(yè)評(píng)估人員在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況以及所進(jìn)行的必要的市場(chǎng)調(diào) 查和測(cè)算，確定委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。 （ 2）評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫(xiě) 按照天健興業(yè)規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書(shū)。評(píng)估結(jié)果及相關(guān)資 產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告按天健興業(yè)規(guī)定程序進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，經(jīng)簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師最后復(fù)核 無(wú)誤后，由項(xiàng)目組完成并提交報(bào)告。 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 15頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （ 3）工作底稿的整理歸檔 九、評(píng)估假設(shè) （一）一般假設(shè) 交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng) 估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在 這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市 場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買(mǎi)方和賣(mài)方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)方和賣(mài) 方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易都是在自 愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。 持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這 樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次 假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒(méi)有考 慮 資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件。 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)：它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象而作出的評(píng)估 假定。即企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)下 去。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，并能夠獲取適當(dāng)利潤(rùn)， 以維持持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。對(duì)于企業(yè)的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)而言，能夠按目前的用途和使 用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。 （二）特殊假設(shè) 假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)的物業(yè)以后年度不改變現(xiàn)有用途和經(jīng)營(yíng)模式、不作重大 改造，目前已經(jīng)簽訂的租賃合同均 能正常執(zhí)行； 假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)的物業(yè)土地使用權(quán)到期后不考慮續(xù)期和殘值；在土地使 用權(quán)到期前物業(yè)均能正常使用； 假設(shè)公司所持有的物業(yè)所在的城市和區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，租金價(jià)格 不發(fā)生重大的起伏波動(dòng)； 國(guó)家相關(guān)的涉及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)稅率政策保持穩(wěn)定，公司均按 國(guó)家規(guī)定正常交稅。 本次評(píng)估結(jié)果基于以上假設(shè)基礎(chǔ)之上，當(dāng)以上假設(shè)不成立時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果 沈陽(yáng)世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 16頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 會(huì)造成重大影響，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。 十、評(píng)估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 本次評(píng)估是在沈陽(yáng)世達(dá)公司的經(jīng)營(yíng)會(huì)按其假設(shè)持續(xù)下去，并在可預(yù)見(jiàn)的未 來(lái)不會(huì)發(fā)生重大改變即持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下進(jìn)行的。 經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，在基準(zhǔn)日 2020年 7月 31日沈陽(yáng)世達(dá)公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 23,，評(píng)估價(jià)值為 25,，增值額為 2,，增 值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 9,，評(píng)估價(jià)值為 9,，無(wú) 增減值變化；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 13,，評(píng)估價(jià)值為 16,，增 值額為 2,，增值率為 %。評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下列評(píng)估結(jié)果匯總表： 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng)目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率％ 1 流動(dòng)資產(chǎn) 2, 2, 2 非流動(dòng)資產(chǎn) 21, 23, 2, 3 其中：可供出售金融資產(chǎn) 4 持有至到期投資 5 長(zhǎng)期應(yīng)收款 6 長(zhǎng)期股權(quán)投資 7 投資性房地