【導(dǎo)讀】恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告。陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為此次股權(quán)收購事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。值額為2,，增值率為%。7投資性房地產(chǎn)21,23,2,

　　

【正文】 產(chǎn) 21, 23, 2, 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無形資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽(yù) 17 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計(jì) 23, 25, 2, 21 流動(dòng)負(fù)債 3, 3, 22 非流動(dòng)負(fù)債 6, 6, 23 負(fù)債合計(jì) 9, 9, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 13, 16, 2, 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 17頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （二）收益法結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)及本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評(píng)估后沈陽世達(dá)公 司股東全部權(quán)益價(jià)值為 1,073萬元，較賬面凈資產(chǎn)減值 12,。 （三）評(píng)估結(jié)論的確定 沈陽世達(dá)公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，回報(bào)周期長(zhǎng) 但效益穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)的收益受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、消 費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受 商場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位、周邊競(jìng)爭(zhēng)情況、經(jīng)營(yíng)管理等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng) 估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法中對(duì)公司的核心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場(chǎng)法評(píng)估，體現(xiàn)了 城市土地價(jià)格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實(shí)，評(píng)估增值明顯；而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn) 的租金回報(bào)并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值遠(yuǎn)高于收益 法的結(jié)果。具體到沈陽世達(dá)公司，還存在物業(yè)的建造和取得高、運(yùn)營(yíng)時(shí)固定成本 大、運(yùn)營(yíng)模式在近年才穩(wěn)定下來、沒有大型長(zhǎng)期租戶的問題，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)都 無法扭 虧為盈，考慮到國內(nèi)租售反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益法結(jié)果無法反映持有型物 業(yè)的完整價(jià)值，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果。即經(jīng)評(píng) 估后沈陽世達(dá)公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為 16,。 十一、特別事項(xiàng)的說明 本報(bào)告是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，天健興業(yè)及參加 評(píng)估人員與委托方及被評(píng)估單位之間無任何特殊利害關(guān)系。 本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果是在被評(píng)估單位提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的， 我們對(duì)被評(píng)估單位提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的 查驗(yàn)，并有責(zé)任對(duì)查驗(yàn)的情 況予以披露。但本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、 準(zhǔn)確性和完整性由被評(píng)估單位負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們的責(zé)任在于對(duì)評(píng)估對(duì) 象于評(píng)估基準(zhǔn)日之價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬不發(fā)表 意見，也不作確認(rèn)或保證。 本報(bào)告所稱 “ 評(píng)估價(jià)值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營(yíng) 和在估值基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè) 前提、方法、程序，在 2020年 7月 31日這一基準(zhǔn)日及本報(bào)告書所列明的目的下 對(duì)被估值資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，估值結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提存 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 18頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 在的條件下成立，天健興業(yè)對(duì)這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意 見的責(zé)任。 本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則 確定的待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響， 未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值做任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的或有負(fù)債、未決訴訟或 任何其他 可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付 出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變 化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。 本次評(píng)估結(jié)果基于本報(bào)告及其說明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù) 據(jù)將會(huì)受多種市場(chǎng)因素影響而變化。我們對(duì)市場(chǎng)變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé) 任，同時(shí)我們也沒有義務(wù)為了反映報(bào)告日后的事項(xiàng)而進(jìn)行任何修改。當(dāng)前述條件 以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，則會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。 對(duì)于可能影響估值結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)，在被評(píng)估單位 及相關(guān)方未作特殊說 明而估值人員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，從事價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)不 承擔(dān)責(zé)任。 發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng) 估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào) 整。 在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變 化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估 值；若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn) 行相應(yīng)調(diào)整。 沈陽世達(dá)公司的《房屋所有權(quán)證》 沈房權(quán)證中心 N060160283號(hào)及三個(gè) 《國有土地使用權(quán)證》沈陽國用（ 2020）第 0173號(hào)、沈陽國用（ 2020）第 0174 號(hào)、沈陽國用（ 2020）第 0175號(hào)均已設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為興業(yè)銀行股份 有限公司，抵押合同為 “ 興銀沈 2020最高額抵押 N001號(hào) ” ，貸款額度 1億元， 貸款期限至 2019年 8月。評(píng)估結(jié)論未考慮該事項(xiàng)的影響。 本報(bào)告含有若干附件，附件為報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有 同等法律效力。 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 19頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說明 本報(bào)告僅供豪威投資公司用于沈陽世達(dá)公司 56%股權(quán)的評(píng)估目的；評(píng)估 報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有。 本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，評(píng)估報(bào)告的作用依 照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi) 容向第三方提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 未征得天健興業(yè)書面 同意，評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引 用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；對(duì)不 當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告內(nèi)容于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé) 任。 報(bào)告僅在上述評(píng)估目的、上述條件及基準(zhǔn)日下成立。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī) 定，本評(píng)估結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 2020年 7月 31日起，至 2020年 7月 30日止，超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 十三、評(píng)估報(bào)告日 本評(píng)估報(bào)告日為 2020年 12月 17日。 （本頁以下空白） 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 20頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （本頁無正文，為報(bào)告簽字蓋章頁） 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 二〇一三年十二月十七日 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng) 估報(bào)告 第 21頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 天興評(píng)報(bào)字（ 2020）第 78705號(hào) 目錄 一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件 二、被評(píng)估單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 三、委托方與被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評(píng)估單位的承諾函 五、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 七、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函 八、簽字注 冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 22頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn) 評(píng)估行政主管部門審查使用；評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方 許可評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提 供或公開；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報(bào) 告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上；對(duì)委托方不當(dāng)引用評(píng)估結(jié)果于其 他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。