【導(dǎo)讀】恪守獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告。陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。估基準(zhǔn)日的市場價值，為此次股權(quán)收購事宜提供價值參考依據(jù)。值額為2,，增值率為%。7投資性房地產(chǎn)21,23,2,

　　

【正文】 產(chǎn) 21, 23, 2, 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無形資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽(yù) 17 長期待攤費用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計 23, 25, 2, 21 流動負(fù)債 3, 3, 22 非流動負(fù)債 6, 6, 23 負(fù)債合計 9, 9, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 13, 16, 2, 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 17頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （二）收益法結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營及本報告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評估后沈陽世達(dá)公 司股東全部權(quán)益價值為 1,073萬元，較賬面凈資產(chǎn)減值 12,。 （三）評估結(jié)論的確定 沈陽世達(dá)公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，回報周期長 但效益穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)的收益受社會經(jīng)濟(jì)形勢、消 費習(xí)慣等影響較大，同時也受 商場的業(yè)態(tài)定位、周邊競爭情況、經(jīng)營管理等的影響，采用收益法評估體現(xiàn)了評 估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法中對公司的核心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場法評估，體現(xiàn)了 城市土地價格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實，評估增值明顯；而與此同時商業(yè)地產(chǎn) 的租金回報并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后的股東全部權(quán)益價值遠(yuǎn)高于收益 法的結(jié)果。具體到沈陽世達(dá)公司，還存在物業(yè)的建造和取得高、運(yùn)營時固定成本 大、運(yùn)營模式在近年才穩(wěn)定下來、沒有大型長期租戶的問題，預(yù)計未來幾年內(nèi)都 無法扭 虧為盈，考慮到國內(nèi)租售反差較大的現(xiàn)實，收益法結(jié)果無法反映持有型物 業(yè)的完整價值，故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)果。即經(jīng)評 估后沈陽世達(dá)公司的股東全部權(quán)益價值為 16,。 十一、特別事項的說明 本報告是在獨立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，天健興業(yè)及參加 評估人員與委托方及被評估單位之間無任何特殊利害關(guān)系。 本報告提出的評估結(jié)果是在被評估單位提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的， 我們對被評估單位提供的有關(guān)評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的 查驗，并有責(zé)任對查驗的情 況予以披露。但本報告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實性、 準(zhǔn)確性和完整性由被評估單位負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們的責(zé)任在于對評估對 象于評估基準(zhǔn)日之價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬不發(fā)表 意見，也不作確認(rèn)或保證。 本報告所稱 “ 評估價值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營 和在估值基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè) 前提、方法、程序，在 2020年 7月 31日這一基準(zhǔn)日及本報告書所列明的目的下 對被估值資產(chǎn)價值的客觀公允反映，估值結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提存 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 18頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 在的條件下成立，天健興業(yè)對這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意 見的責(zé)任。 本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則 確定的待估資產(chǎn)的市場價值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響， 未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的或有負(fù)債、未決訴訟或 任何其他 可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付 出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變 化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。 本次評估結(jié)果基于本報告及其說明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù) 據(jù)將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé) 任，同時我們也沒有義務(wù)為了反映報告日后的事項而進(jìn)行任何修改。當(dāng)前述條件 以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時，則會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。 對于可能影響估值結(jié)果的瑕疵事項，在被評估單位 及相關(guān)方未作特殊說 明而估值人員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗一般不能知道的情況下，從事價值評估的機(jī)構(gòu)不 承擔(dān)責(zé)任。 發(fā)生評估基準(zhǔn)日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。在本次評 估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào) 整。 在評估基準(zhǔn)日期后，且評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變 化并對資產(chǎn)評估價格產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估 值；若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進(jìn) 行相應(yīng)調(diào)整。 沈陽世達(dá)公司的《房屋所有權(quán)證》 沈房權(quán)證中心 N060160283號及三個 《國有土地使用權(quán)證》沈陽國用（ 2020）第 0173號、沈陽國用（ 2020）第 0174 號、沈陽國用（ 2020）第 0175號均已設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為興業(yè)銀行股份 有限公司，抵押合同為 “ 興銀沈 2020最高額抵押 N001號 ” ，貸款額度 1億元， 貸款期限至 2019年 8月。評估結(jié)論未考慮該事項的影響。 本報告含有若干附件，附件為報告之重要組成部分，與本報告正文具有 同等法律效力。 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目 資產(chǎn)評估報告 第 19頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 十二、評估報告的使用限制說明 本報告僅供豪威投資公司用于沈陽世達(dá)公司 56%股權(quán)的評估目的；評估 報告的使用權(quán)歸委托方所有。 本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，評估報告的作用依 照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)不得將評估報告的內(nèi) 容向第三方提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 未征得天健興業(yè)書面 同意，評估報告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引 用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；對不 當(dāng)使用評估報告內(nèi)容于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé) 任。 報告僅在上述評估目的、上述條件及基準(zhǔn)日下成立。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī) 定，本評估結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評估基準(zhǔn)日 2020年 7月 31日起，至 2020年 7月 30日止，超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。 十三、評估報告日 本評估報告日為 2020年 12月 17日。 （本頁以下空白） 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 20頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （本頁無正文，為報告簽字蓋章頁） 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人： 注冊資產(chǎn)評估師： 注冊資產(chǎn)評估師： 二〇一三年十二月十七日 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評 估報告 第 21頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告附件 天興評報字（ 2020）第 78705號 目錄 一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件 二、被評估單位財務(wù)會計報表 三、委托方與被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評估單位的承諾函 五、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 七、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師承諾函 八、簽字注 冊資產(chǎn)評估師證書復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評估明細(xì)表 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 22頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 關(guān)于《資產(chǎn)評估報告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評估報告附件僅供委托方用于評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn) 評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方 許可評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提 供或公開；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報 告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上；對委托方不當(dāng)引用評估結(jié)果于其 他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。