【正文】 可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》 二、名詞解釋 —房屋類 房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 米以上的永久性場(chǎng)所。年限：(一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。若要建立系統(tǒng)的管理制度，請(qǐng)參加 房友公司舉辦的中介管理培訓(xùn)班，具體培訓(xùn)內(nèi)容和時(shí)間敬請(qǐng)?jiān)L問房友網(wǎng)站： 房地產(chǎn)名詞解釋 一、名詞解釋 —土地類 土地用途種類： 農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地土地。 D、行業(yè)消失期（ 19521978） 這一時(shí)期由于國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)因素，我國的住房制度以分配為主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本消失。 休眠階段（ 19491979），主要原因是內(nèi)戰(zhàn)和戰(zhàn)后建國時(shí)期影響。 房產(chǎn)是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 尊敬講師，不得在講師宣布休息時(shí)間外隨意走動(dòng)、接聽電話及交頭接耳。但不面對(duì)客戶不是說，就去躲起來，而是我要從源頭采取各 16 種做法，加強(qiáng)服務(wù)，減少這種問題。 1在經(jīng)營事業(yè)上，你最不喜歡的是做什么事情？ 我最不喜歡去拜訪客戶。我退伍后住在一位老師家準(zhǔn)備考律師，老師告訴我，不要當(dāng)律師法官，紓減訟源是學(xué)法律的人的最高理想， 就算你打贏官司，傷害都已經(jīng)造成，從源頭減少官司應(yīng)該比較重要。那時(shí)候我沒有經(jīng)驗(yàn)，所以我第一步先想清楚，到底為什么要這樣做。小時(shí)候，在廟或?qū)W校，都看到祖你的名字出現(xiàn)在最上面，他造橋鋪路做過很多事情。我們這種產(chǎn)業(yè)的特性，服務(wù)如果沒有做得很好，是個(gè)災(zāi)難。小時(shí)候就這樣。對(duì)人才的培養(yǎng)比較有程序，這樣他比較做得下去。所以我們首創(chuàng)商圈耕耘，也就是在一個(gè)商圈里面開一個(gè)鋪，把商圈畫成幾小塊，讓每個(gè)業(yè)務(wù)員分配一小塊。我說如果說不同意，這個(gè)產(chǎn)業(yè)很難發(fā)展，后來同仁全部走光。 有人說，如果他是一時(shí)沖動(dòng)，走了很可惜。我的理由很簡單，每個(gè)人都有過了離職的念頭，一直到真正拿出來交給主管，應(yīng)該是徹底想過了，如果是想過了你就讓他走。我們立業(yè)宗旨是：“吾等 ”，不是我，不是 “余致力于國民革命 ”。擂臺(tái)賽就是主管想出來，比賽前讓他們兩邊上臺(tái)，一個(gè)個(gè)講話叫陣，月比賽后再拿旗子上臺(tái)，敗的人要把 “所向無敵 ”的旗子送給勝方。 我本身也不擅長那方面的事。我在做業(yè)務(wù)的過程，很早就發(fā)現(xiàn)，我很難跟人家開口談業(yè)務(wù)，所以我們一開始的立業(yè)宗旨就是： “吾等愿借專業(yè)知識(shí)、群體力量、服務(wù)社會(huì)大眾，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的安全、迅速與合理 并提供良好環(huán)境，使同仁獲得就業(yè)的安全與成長，而以適當(dāng)利潤維持企業(yè)的生存與發(fā)展。你下一步要怎么走，所以我們才提出服務(wù)新典范。我的想法基本上不是很主流的想法。 11 你在這個(gè)產(chǎn)業(yè)推出很多新做法，通常是怎么思考的？ 我從小是比較叛逆的人。 獎(jiǎng)金設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作，但靠什么來促成他們個(gè)人努力的動(dòng)力？ 其實(shí)榮譽(yù)感滿重要。對(duì)一個(gè)年輕人來講，如果獎(jiǎng)金太高，他也許會(huì)愿意冒點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，做不該做的事情，只求趕快把房子賣掉，我們的獎(jiǎng)金制度有它的涵意。為什么這樣？我們是刻意訓(xùn)練新的同仁，完成一筆交易不是因?yàn)闃I(yè)績獎(jiǎng)金，是為完成交易而努力。問題還是問題，但心情一定不一樣，所以我們寧可面對(duì)成長問題，也 10 不要面對(duì)衰退問題。當(dāng)時(shí)股市崩盤、房地產(chǎn)交易萎縮，但是我們反而成長 51%。主動(dòng)成長的動(dòng)力小，我要去推動(dòng)就很困難。 碰到逆境時(shí)，你會(huì)怎么思考？ 我會(huì)想，逆境一定可以給我們一些好處。店與店之間比業(yè)績、比達(dá)成率，自己去找挑戰(zhàn)對(duì)象，區(qū)也要自己去找挑戰(zhàn)對(duì)象。高科技平常走路就很快。所以高科技動(dòng)作的節(jié)奏比我們快得多。他們提到，我們比高科技產(chǎn)業(yè)來得幸運(yùn)，高科技產(chǎn)業(yè)變化很大，還好其他產(chǎn)業(yè)沒有那么大。第二：月會(huì)是同仁覺得啟動(dòng)的時(shí)候，如果二號(hào)開，一號(hào)大家覺得沒有事情。在新的一年，公司又要求大家速度更快，心理上一定會(huì)有些問題，所以怎么讓這個(gè)部分改變，是我一直在想的地方。我們雖然是這 個(gè)行業(yè)的第一名，但是市占率不到 3%（以臺(tái)灣地區(qū)所有房屋買賣轉(zhuǎn)移件數(shù)當(dāng)作市場(chǎng)，這樣來看我的市場(chǎng)占率就很小，如果只看中介同業(yè)，市占率就會(huì)大概接近 10%），所以代表只要我們做得更好，成長空間是沒有問題的。我們要努力把負(fù)面轉(zhuǎn)成正面，很快有個(gè)共識(shí)，失火的損失要在業(yè)務(wù)上補(bǔ)回業(yè)，既 7 然想到補(bǔ)回業(yè)，就想從開源的路去走，思考如何讓業(yè)績提升。 最近，馬明杰更推動(dòng) “服務(wù)新典范 ”的計(jì)劃，希望以成為整個(gè)服務(wù)業(yè)典范為目標(biāo)，推動(dòng)家旺房產(chǎn)下一波的成長動(dòng)力。他常常皺著眉，講話音量不高，不是那種震憾人心，煽動(dòng)士氣的演說家，他更不會(huì)為了激勵(lì)員工，跳芭蕾舞。 不怕逆境，鍛造動(dòng)力 6 再怎么樣看，都沒有人會(huì)把家旺房產(chǎn)董事長馬明杰，和一個(gè)以業(yè)務(wù)員為主體的產(chǎn)業(yè)，聯(lián)想在一起。 申請(qǐng)房屋抵押登 記 的 應(yīng) 提交 、 、 、 和其他有關(guān)資料。 3 、 三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記是指 如房地產(chǎn) 、 、 、 人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。 C 客戶必須優(yōu)惠時(shí)，需在簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，同時(shí)填寫傭金 折扣審批單并經(jīng)受惠客戶、銷售經(jīng)理及區(qū)域經(jīng)理張總簽字同意 D 置業(yè)顧問可直接與客戶商談 E 無所謂 三、 問答題 5 未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？ 國家對(duì)土地使用權(quán)最高年期是如何規(guī)定的？ 哪些房地產(chǎn)不能抵押？ 我公司向客戶收取的傭金費(fèi)用都包含哪些服務(wù)內(nèi)容？ 在房屋租賃交易過程中應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ ] 四、 論述 我們倡導(dǎo)成功行為準(zhǔn)則是什么？結(jié)合你的工作你是如何理解的？ 你認(rèn)為顧客在選擇嘉業(yè)進(jìn)行二手 房租售交易的好處有哪些？ 就你入職后對(duì)你所在的店鋪或公司的了解（可以是現(xiàn)場(chǎng)布置及業(yè)務(wù)、制度等）提出你的建議或意見。他甚至可能不是個(gè)好的激勵(lì)專家。今天家旺房產(chǎn)在全省有 105個(gè)營業(yè)據(jù)點(diǎn)， 1200位員工，去年?duì)I業(yè)額約為 22億元。 我們面臨問題，同仁士氣當(dāng)然很低。 你怎么看市場(chǎng)上有沒有機(jī)會(huì)？ 衡外情量已力。 家旺房產(chǎn)成立這么多年來，壓力最大的是什么時(shí)候？ 現(xiàn)在應(yīng)該是，因?yàn)槲覀兊耐视X得現(xiàn)狀還不錯(cuò) ，又經(jīng)過一年的努力，績效都成長，會(huì)比較累一點(diǎn)。 為什么一定要一號(hào)開月會(huì)？意義是什么？ 第一 ：對(duì)同仁來說，你的獎(jiǎng)勵(lì)要即時(shí)。我有一次和幾位國內(nèi)很大的企業(yè)家聊天，討論最近的變動(dòng)。臺(tái)灣其他產(chǎn)業(yè)為什么無法成為世界級(jí)？就是因?yàn)樽兓瘺]有那么大。如果我平常走路慢，在跑步機(jī)上快走幾下不很累，但是如果我平常就以快走的速度走路，那么在跑步機(jī)上走一整年也不會(huì)累。你不內(nèi)部先挑戰(zhàn)自我，把整體的速度效率做好，就要面臨外面的挑戰(zhàn)，所以我們現(xiàn)在正在做內(nèi)部的挑戰(zhàn)。我們?cè)谥贫壬弦惨欢ㄒ幸恍┬碌淖龇?，來挑?zhàn)以前舊的做法。我們的產(chǎn)業(yè)特性是人，這個(gè)動(dòng)力如果在，也就是主動(dòng)成長的動(dòng)力在，其實(shí)我沒有什么壓力。 1990年也是這 狀況。加速成長對(duì)同仁一定會(huì)面臨很多問題，但是我就跟同仁講，是會(huì)面臨很多問題，面對(duì)成長問題，總比面對(duì)衰退來得好。所以我們有個(gè)制度值得一 提，就是新進(jìn)同仁的前半年內(nèi)都沒有獎(jiǎng)金。別的人高達(dá) 50%，但我們的個(gè)人獎(jiǎng)金只有 8%。我們的制度設(shè)計(jì)希望讓店里的同仁合作，店和店之間合作，到最后所創(chuàng)造的年度利潤三分之一由同仁分享。那么大的場(chǎng)地，一千人聽你講話，很少人有這種經(jīng)驗(yàn)。但我從小養(yǎng)成閱讀的習(xí)慣，幾乎沒有青少年階段，覺得這個(gè)社會(huì)國家這樣子，為什么同學(xué)的行為還這么無聊可笑。這時(shí)你的挑戰(zhàn)最大。 這個(gè)產(chǎn)業(yè)是以業(yè)務(wù)員為主，以一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者來講，你 顯然不跳芭蕾舞，你怎么激勵(lì)員工？ 相對(duì)來說，我比較內(nèi)向。但我覺得專業(yè)和 12 群體力量是我們這個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵，而不是一個(gè)人很會(huì)賣房子。我會(huì)把這個(gè)想法告訴主管，主管會(huì)去想。我一直希望創(chuàng)造公司的資源，來讓他們?nèi)菀踪u房子，而不是讓一個(gè)業(yè)務(wù)員靠業(yè)務(wù)技巧去賣房子。所以辭呈一來，我是立刻就簽的。 另外，我們也不希望同仁以辭呈當(dāng)作表態(tài)的工具。 幾年后，我決定要開店面，降低資金、提高底薪，同仁不同意。我一開始做業(yè)務(wù)員的時(shí)候，有一次機(jī)車壞掉，我用走的，剛開始是無奈，但是走了一會(huì)兒，覺得用走的才有道理。如果小商圈客人打電話，只要講是幾巷幾號(hào)，新人可以立刻就 講： “你隔壁是不是張?zhí)?”你一旦這樣說，客戶就覺得你有經(jīng)驗(yàn)，信任就馬上提升，可以 14 解決我們只招沒有中介經(jīng)驗(yàn)的人的這個(gè)問題。我已經(jīng)習(xí)慣這樣了。 1你在經(jīng)營企業(yè)的時(shí)候，最重視什么？ 客戶服務(wù)、品質(zhì)問題。 我祖父從事農(nóng)產(chǎn)生意，在那個(gè)時(shí)代賺了很多錢。這是一個(gè)三角形的圖形，公司、同仁和顧客，我們是想清楚后，才寫立業(yè)宗旨，再寫管理規(guī)章和營業(yè)計(jì)劃，然后才招人。但是我想，好像這種產(chǎn)業(yè)需要有我們這樣的公司出來。聽來好像有點(diǎn)像蔣公看到魚兒逆水上游的故事，我也很難想象當(dāng)時(shí)會(huì)寫出這段立業(yè)宗旨，因?yàn)檫@個(gè)東西到現(xiàn)在還可以用。就是為了 要減少糾紛抱怨，我才要做這個(gè)行業(yè)，要不然我也不是非做不可。 嚴(yán)格執(zhí)行簽到程序，進(jìn)行考勤；不允許遲到、曠課，若有特殊情況必須請(qǐng)假者，請(qǐng)?zhí)崆鞍胩斓较嚓P(guān)部門請(qǐng)示批準(zhǔn)后并向人事處請(qǐng)假 ,并打出請(qǐng)假 條，否則視為遲到或曠工 (遲到者當(dāng)場(chǎng) 20 個(gè)俯合撐 ,曠課者第二天 50 個(gè)俯合撐 ,在會(huì)議上說不可能者 30個(gè)俯合撐 ,找借口者 30個(gè)俯合撐 )； 必須維持會(huì)場(chǎng)秩序，請(qǐng)確認(rèn)手機(jī)已調(diào)整為無聲或振動(dòng)狀態(tài)； 參會(huì)所有人員必須著工裝出席，并配戴好工號(hào)牌，整理好自己的著裝。 行政部宣 2020年 x月 x日 房 地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、什么是房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)即：房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。 4）、擴(kuò)大了對(duì)外開放，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展能夠改善投資環(huán)境，增加對(duì)投資者的吸引力和信心 5）、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目，最終都落實(shí)到人類生活基礎(chǔ)設(shè)施和人文景觀上，房地產(chǎn)業(yè)還為人們提供了一個(gè)優(yōu)美的景觀和良好的生活環(huán)境 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 萌芽階段（ 18451949）， 20世紀(jì) 30年代，專業(yè)的華資 19 房地產(chǎn)公司有 20多家。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起源？ 歷經(jīng)時(shí)期： A、元代，稱為 “房牙 ” 主要是幫人介紹房屋信息，又稱 “中間人 ”“掮客 ” B、鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)（ 1840），稱為 “二房東 ” 在當(dāng)時(shí)，大的房地產(chǎn)投資商不愿意直接經(jīng)營零星的小住戶承租業(yè)務(wù)，他們以轉(zhuǎn)手出租的方式，將房產(chǎn)的出租業(yè)務(wù)委托給一個(gè)可信賴的人經(jīng)營，這個(gè)就是 “二房東 ” 21 C、解放前（ 193048） 在民間 ，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)較活躍，當(dāng)是霆業(yè)較混亂，一部分不法經(jīng)紀(jì)人用欺詐、索取高額費(fèi)用、哄抬房價(jià)等。因各地各公司實(shí)際情況的差異，房友公司不提供對(duì)管理文檔解釋的責(zé)任。 集體土地指農(nóng)村集體所有的土地 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓，是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。 房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 解困房：是指各 級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前 期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計(jì)入房價(jià)）、 1%－ 3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等 7 26 項(xiàng)因素構(gòu)成。指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面 積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 （含 ）的永久性建筑。 房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。 房屋產(chǎn)權(quán)證明有那幾種證件？ 答：《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)證》。 營業(yè)稅附加：指對(duì)交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。 房地 產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)