【正文】 0平方米，結(jié)合地段因素，本項(xiàng)目小戶型公寓單套的月租金水平應(yīng)為 800－ 1000 元 /平方米左右（含裝修、家私、電器）。 而戶型功能應(yīng)當(dāng)至少包含廚 房、衛(wèi)生間、客廳、臥室及陽(yáng)臺(tái)。 而從上述的總結(jié)分析我們可以認(rèn)為，目前推出的小戶型產(chǎn)品大多數(shù)并未滿足小戶型產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具備的核心需求點(diǎn)，即有效供給并未滿足有效需求。 第二，滿足使用需求。這一價(jià)格由首期款、稅費(fèi)、裝修費(fèi)用構(gòu)成。這一方面說(shuō)明小戶型產(chǎn)品 具有較高的投資回報(bào)率 ，相對(duì)一般產(chǎn)品住宅產(chǎn)品而言更能吸引投資者 。 （ 4）單套總價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的小戶型主力銷售均價(jià)及主力戶型面積，長(zhǎng)沙目前小戶型產(chǎn)品單套價(jià)格通常定位在 1520 萬(wàn)元之間。在市區(qū)非繁華地段的小戶型，毛坯房均價(jià)通常定位在 28003200 元 /平方米。 由于小戶型的終端使用者通常對(duì)交通便利條件、周邊配套有較高 的要求，因此地處繁華地段或較好地段成為小戶型項(xiàng)目的必要條件之一。 財(cái)富硅谷 岳麓區(qū) 18000 2600 長(zhǎng)沙近三年小戶型的放量供應(yīng)也是基于市場(chǎng)需求的前提。自 1997 年深圳“紫薇公寓”及“旭飛公寓”發(fā)端，陸續(xù)傳播到北京、上海、廣州及較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市，并持續(xù)熱銷。也就是說(shuō)， 開發(fā)偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓成為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的一個(gè)可能性選擇。這兩類產(chǎn)品由于兼具了專業(yè)寫字樓及普通商住樓各自的優(yōu)勢(shì)，較好地滿足了市場(chǎng)需求，因此一般也成為熱銷產(chǎn)品。 一是商住混雜及住宅產(chǎn)品的物業(yè)形象，致使辦公形象大受影響。 因此，且不論本項(xiàng)目所處地段并非 CBD 區(qū)域，僅就寫字 樓市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀而言，本項(xiàng)目開發(fā)寫字樓產(chǎn)品是不具備可行性的。 據(jù)我們已知的情況，目前即將面世的專業(yè)寫字樓僅中天廣場(chǎng)及天健 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 六、長(zhǎng)沙 寫字樓及商住樓 市場(chǎng)簡(jiǎn)析及本項(xiàng)目的開發(fā)可行性 1. 關(guān)于專業(yè)寫字樓的市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙的專業(yè)寫字樓目前主要分布在韶山路沿線（袁家?guī)X至東塘）、五一路沿線（火車站至五一廣場(chǎng)）、芙蓉路沿線 （侯家塘至松桂園），基本集中在長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃的 CBD 范圍之內(nèi)。就本項(xiàng)目所處地段而言， 周邊的板式高層 ，銷售 約在 28003000 元 /平方米左右 ，本案只能做點(diǎn)式高層，地塊很小，缺乏環(huán)境和配套，與周邊的樓盤相比有較大劣勢(shì)，所以只有走產(chǎn)品差異化的路線 。 ? 產(chǎn)品形態(tài)主要以板式小高層及多層為主。 特別是綠城、南都等外來(lái)開發(fā)商開發(fā)的 高品質(zhì) 樓盤普遍受到市場(chǎng) 歡迎 。 水晶城 芙蓉區(qū) 28 萬(wàn) 總建面 2500 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 天健 桂花城 雨花區(qū) 30 萬(wàn) 總建面 4000 錦湘 針對(duì)本案而言，從短期來(lái)說(shuō)項(xiàng)目 小戶型產(chǎn)品 的定位符合新政的要求， 并不存在戶型調(diào)控的問(wèn)題，從對(duì)非首次購(gòu)房的稅費(fèi)方面的限制來(lái)看，由于小戶型產(chǎn)品總價(jià)較低，購(gòu)買需求受契稅方面的影響不大 。從政治層面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)調(diào)控是為了抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，減緩民怨，維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。 四 、宏觀調(diào)控 對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 20xx－ 20xx 年 ，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。這些項(xiàng)目在未來(lái)幾年將作為市場(chǎng)供應(yīng)主力放量供應(yīng)。 ◆ 政府已經(jīng)開始有意 識(shí)地對(duì)土地加以控制并對(duì)市場(chǎng)加以引導(dǎo)。因此，從市場(chǎng)預(yù)期的角度分析，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)仍有較大的上浮空間。 從市場(chǎng)發(fā)展的角度分析： 長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增幅水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)省會(huì)城市房?jī)r(jià)的增幅水平，這與長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與居民收入水平是不相稱的。 ◆ 由于對(duì)房屋品質(zhì)的高要求，在一定 程度上將提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本。而品質(zhì)的提升必然導(dǎo)致建造成本的提升，從而也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的提升。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 ◆ 由于市區(qū)中心地帶與邊遠(yuǎn)地帶在規(guī)劃容積率上的高低差別，使市區(qū)邊緣地帶的樓面地價(jià)與市區(qū)中心地帶相差不大。 ◆ 別墅市場(chǎng)全面開花，各種檔次一應(yīng)俱全，銷售價(jià)格從 20xx 元 /平方米左右到 10000 元 /平方米左右，主力價(jià)位集中在 3000 元 /平方米左右。 ◆ 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)椴町惢?jìng)爭(zhēng)，品牌在競(jìng)爭(zhēng)中的附加值逐漸體現(xiàn)。而到 20xx 年，商品房銷售面積預(yù)計(jì)將突破 500 萬(wàn)平方米。 事實(shí)上， 萬(wàn)平方米的年均需求量只是一個(gè)理論數(shù)據(jù)，它沒(méi)有包含外地置業(yè)的需求量。以 20xx年城市人均居住面積 平方米計(jì)算， 20xx— 2020 年年平均增幅為 %，則到 20xx 年，城市人均居住面積應(yīng)達(dá)到 平方米。 三 、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 1. 需求分析 （ 1）總體需求量分析 20xx 年長(zhǎng)沙市市區(qū)總?cè)丝跒?196 萬(wàn)人，實(shí)際居住人口約為 170 萬(wàn)（根據(jù)歷年城市居住人口及年增長(zhǎng)比例推算得知）。例如，統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的商品房范疇包括經(jīng)濟(jì)適用房，而房地局的商品房范疇則不包括經(jīng)濟(jì)適用房。房地局 均價(jià)的 統(tǒng)計(jì)方法是抽取 20 個(gè)典型商品房樓盤，計(jì)算各樓盤銷售均 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值。 從 20xx 年全國(guó) 37 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與人均可支配收入的比較來(lái)看，長(zhǎng)沙的人均可支配收入排名第 15 位，房?jī)r(jià)（ 2203 元 /平方米）排名卻為 33 位。 由于經(jīng)濟(jì)及人民收入的快速增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。 4. 生活配套 周邊商場(chǎng)： 上河街區(qū) （沃爾瑪及其它百貨） 、萬(wàn)家麗建材超市、東方家園、馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng) 、生活超市 2 家； 醫(yī)院： 旺旺 醫(yī)院 學(xué)校： 長(zhǎng)房東郡幼兒園、小學(xué) 銀行：建設(shè)銀行、 興業(yè)銀行 、商業(yè)銀行 、農(nóng)村信用社 酒店： 中國(guó)聯(lián)通延年酒店、 和府大酒店、三良大酒店、君和賓館、古漢賓館 、原龍賓館 娛樂(lè)： 天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴 、巴蜀金源保健 餐飲：大碗廚、玉樓東、新湘銀酒家、新人民公社、天馬第一生產(chǎn)力、阿呀呀味道工廠、大容和、 米蘿咖啡、迪歐咖啡； 5. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 總占地面積： 4800 平方米 規(guī)劃容積率： 建筑密度： 建筑高度：不限 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第二章 市場(chǎng)分析 一、長(zhǎng)沙市宏觀經(jīng)濟(jì)背景 近 5 年來(lái)，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車道， 20xx－ 20xx 年，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一直保持在 12%以上。 2. 周邊環(huán)境 東區(qū) 未來(lái)最大的 商業(yè) 中心 —— 上河街區(qū)距本案僅一站之遙 ， 芙蓉區(qū)政府 位于本案 南側(cè) 幾十米 處 ，萬(wàn)家麗建材超市、東方家園、馬王堆蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)等環(huán)伺 左右 ， 本案的商業(yè)價(jià)值 ； 3. 交通狀況 項(xiàng)目緊鄰 萬(wàn)家麗 路，作為長(zhǎng)沙 東區(qū)的 南北主干道，交通發(fā)達(dá)，公交線路較多，包括 60 80 70 91 80 15 122 路等。通過(guò) 10－ 15 年的努力，長(zhǎng)沙將建成一個(gè)人口 350 萬(wàn)，城區(qū)面積 350 平方公里的大都市。 1998 年 — 20xx 年，商品房累計(jì)竣工面積與累計(jì)銷售面積差額高達(dá) 萬(wàn)平方米，說(shuō)明：市場(chǎng)供過(guò)于求；始終為買方市場(chǎng)；商品房空置率高；導(dǎo)致銷售均價(jià)難以提升。數(shù)據(jù) 差異的根本原因首先在于統(tǒng)計(jì)方法的不同。根據(jù)我們的了解，其出入的原因一方面在于統(tǒng)計(jì)方法的不同，另一方面也是統(tǒng)計(jì)范圍的不同。而較低的均價(jià)水平同時(shí)也暗示著后市巨大的發(fā)展空間。根據(jù)《 2020 總體規(guī)劃》，到 2020 年，城市人均居住面積將達(dá)到 20 平方米。 我們按照 1996— 20xx 年城市人均 居住面積年均增長(zhǎng)比率 %重新推算，則到 20xx 年，城市人均居住面積將達(dá)到 平方米，則年平均需求量將達(dá)到 萬(wàn)平方米。 20xx 年，長(zhǎng)沙市商品房銷售面積為 450 萬(wàn)平方米。 ◆ 地段不成為價(jià)格的決定性因素，而綜合品質(zhì) 將成為價(jià)格的決定性因素。 ◆ 中高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，外地實(shí)力型開發(fā)商無(wú)一例外的加入到中高檔住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之中。 從供應(yīng)成本角度分析： ◆ 由于土地的過(guò)度投機(jī)，使長(zhǎng)沙土地價(jià)格增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房?jī)r(jià)增速，導(dǎo)致土地成本大大提升。特別是外來(lái)豪強(qiáng)對(duì)房屋品質(zhì)的較高要求，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋品質(zhì)會(huì)有較大的提升。 ◆ 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在一定程度上將導(dǎo)致營(yíng)銷成本的提高。 ◆ 綜合成本的較大幅度提高，必然會(huì)反映到房?jī)r(jià)的較大幅度提高上。正是房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的洼地效應(yīng)，吸引了大批外地開發(fā)商及開發(fā)資金的進(jìn)入。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ◆ 以長(zhǎng)三角和珠三角為代表的外地實(shí)力型開發(fā)商紛紛進(jìn)駐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代和品牌時(shí)代，帶動(dòng)長(zhǎng)沙整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)水平。目前已知的規(guī)模在 20 萬(wàn)平方米以上的大盤有數(shù)十個(gè)之多。 基于以上的綜合分析，我們認(rèn)為未來(lái)五年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)將保持一個(gè)平穩(wěn)小幅的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏 觀調(diào)控，并不是要打壓房地產(chǎn)，而是為了防止房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫或泡沫過(guò)